Diese 8 Kennzahlen sollte jeder Vermieter kennen.
Bruttorendite kennt jeder. Aber wer nur auf sie schaut, verpasst die eigentliche Wahrheit. Diese acht Kennzahlen zeigen, ob dein Portfolio gesund ist — mit Formeln und Referenzwerten.
Die wichtigsten Vermieter-Kennzahlen sind Bruttorendite, Nettorendite, Cashflow nach Steuern, Instandhaltungsquote, Leerstandsquote, Mietrenditepunkt, Eigenkapitalrendite und Tilgungsanteil. Sie zeigen zusammen, ob dein Objekt Vermögen aufbaut oder Vermögen zehrt. Referenzwerte 2025: Bruttorendite Neubau 3,0–4,5 %, Bestand 4,0–6,5 %.
Warum die Bruttorendite allein nicht reicht
Die Bruttorendite (Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis mal 100) ist die schnellste Kennzahl — aber sie ignoriert alles Wesentliche: Nebenkosten des Vermieters, Finanzierung, Steuer, Instandhaltung und Leerstand. Ein Objekt mit 6 Prozent Bruttorendite kann eine Nettorendite von 1,5 Prozent haben — oder eine negative Rendite, wenn die Instandhaltung explodiert.
Wer sein Portfolio nur mit einer Kennzahl steuert, steuert im Blindflug. Die folgenden acht Werte geben zusammen ein realistisches Bild — und sie lassen sich alle aus deinen Daten in Rentprime automatisch berechnen, sobald Mieteingänge, Ausgaben und Finanzierung eingetragen sind.
Die acht Kennzahlen — Formeln und Zielwerte
| # | Kennzahl | Formel | Zielwert 2026 |
|---|---|---|---|
| 1 | Bruttorendite | Jahres-Kaltmiete / Kaufpreis × 100 | 3,0–6,5 % |
| 2 | Nettorendite | (Jahres-Kaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100 | 2,0–4,5 % |
| 3 | Cashflow nach Steuern | Mieteinnahmen − Ausgaben − Zins − Tilgung − Steuer | > 0 €/Monat |
| 4 | Instandhaltungsquote | Instandhaltung / Jahres-Kaltmiete × 100 | 10–20 % |
| 5 | Leerstandsquote | Leerstands-Monate / 12 × 100 | < 3 % |
| 6 | Mietrenditepunkt (Kaufpreisfaktor) | Kaufpreis / Jahres-Kaltmiete | 15–25 (je nach Lage) |
| 7 | Eigenkapitalrendite | (Cashflow + Tilgung + Wertänderung) / Eigenkapital × 100 | 5–15 % |
| 8 | Tilgungsanteil | Tilgung / Annuität × 100 | 30–60 % |
Rechenbeispiel: Eine Eigentumswohnung durchgerechnet
Kaufpreis 260.000 € plus 25.000 € Kaufnebenkosten. Kaltmiete 950 €/Monat = 11.400 € pro Jahr. Nicht umlagefähige Kosten (Verwaltung, Instandhaltung, Rücklage, Versicherung): 3.200 €/Jahr. Darlehen 210.000 €, Annuität 5,0 % (2,8 % Zins + 2,2 % Tilgung) = 10.500 €/Jahr; im ersten Jahr 5.880 € Zins, 4.620 € Tilgung.
| Kennzahl | Wert | Bewertung |
|---|---|---|
| Bruttorendite | 11.400 / 260.000 = 4,38 % | solide |
| Nettorendite | (11.400 − 3.200) / 285.000 = 2,88 % | im Zielband |
| Cashflow vor Steuer | 11.400 − 3.200 − 10.500 = −2.300 €/Jahr | negativ, aber Tilgung ist Vermögensaufbau |
| Instandhaltungsquote | 2.500 / 11.400 = 21,9 % | am oberen Rand |
| Mietrenditepunkt | 260.000 / 11.400 = 22,8 | B-Lage |
| Tilgungsanteil | 4.620 / 10.500 = 44 % | gesund |
Der negative Cashflow ist typisch für frisch finanzierte Objekte in den ersten Jahren. Wichtig ist, dass Tilgungsanteil und Wertentwicklung den Verlust überkompensieren — die Eigenkapitalrendite bleibt so oft positiv.
Die drei Kennzahlen, die dich früh warnen
- Leerstandsquote > 5 %: Miete möglicherweise zu hoch oder Objekt in Schwachlage — Mietanalyse mit lokalem Mietspiegel starten.
- Instandhaltungsquote > 25 %: hoher Renovierungsstau — 5-Jahres-Plan aufstellen und einzelne Positionen in Modernisierung nach § 559 BGB umwandeln.
- Cashflow nach Steuer über 3 Jahre negativ: Refinanzierung, Tilgungsanpassung oder Mieterhöhung nach § 558 BGB prüfen.
Steuerliche Kennzahlen — was ins Dashboard gehört
Nach § 21 EStG gehören Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu den sieben Einkunftsarten. Wichtig fürs Dashboard sind:
- AfA-Satz (§ 7 EStG): 2 % linear bei Objekten ab Baujahr 1925, 2,5 % vor 1925, 5 % degressiv für Neubau seit 01.10.2023 (§ 7 Abs. 5a EStG befristet bis 30.09.2029).
- Erhaltungsaufwand: sofort abziehbar; Herstellungsaufwand: über AfA zu verteilen (Abgrenzung § 6 EStG).
- 15-Prozent-Regel: Erhaltungsaufwand in den ersten drei Jahren nach Kauf darf 15 % der Kaufkosten nicht übersteigen, sonst anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).
Dashboards richtig lesen
Ein Dashboard ersetzt keine Analyse — es zeigt, wo du hinschauen musst. Sinnvolle Ansichten sind: Monatsvergleich (Ausreißer), Jahresvergleich (Trend), Objektvergleich (Portfoliostreuung). Vermeide Bunt-Ampeln ohne Referenzband — grün darf grün sein, aber nur wenn du den Zielwert kennst.
Wer die acht Kennzahlen automatisch berechnet und pro Objekt gegenüberstellt: Das Rentprime-Dashboard zeigt Ist-Werte, Zielband und Abweichung — Zahlen, die du in der Steuererklärung ohnehin brauchst.
Kennzahlen sinnvoll gruppieren — nach Objekt, nach Zeit
Einzelne Kennzahlen sind Momentaufnahmen — erst die Aggregation macht sie steuerungsrelevant. Drei Blickwinkel haben sich in der Praxis bewährt: der Objektvergleich (welche Wohnung trägt sich, welche nicht), der Jahresvergleich (Trends erkennen, bevor sie kritisch werden) und der Portfolio-Blick (Diversifikation und Klumpenrisiken). Wer nur eine Wohnung besitzt, hat den ersten Blickwinkel automatisch — aber jede weitere Einheit erhöht den Analyse-Bedarf überproportional.
- Objektvergleich: Nettorendite und Cashflow je Einheit gegenüberstellen — Ausreißer identifizieren.
- Jahresvergleich: Instandhaltungskosten über 3–5 Jahre glätten, um Sondereffekte nicht zu überinterpretieren.
- Portfolio-Blick: Anteil verschiedener Lagen und Baujahre — kein Objekt sollte über 40 Prozent des Portfolios ausmachen.
- Ausgaben-Split: umlagefähige vs. nicht umlagefähige Kosten getrennt ausweisen — nur letztere schmälern die Rendite.
Das ist der Punkt, an dem Excel an seine Grenzen stößt: Formeln über mehrere Blätter sind fehleranfällig, und der Blick aufs Portfolio erfordert manuelle Aggregation. Wer die Zeit dafür nicht hat, verpasst Warnsignale — etwa ein Objekt, das drei Jahre in Folge mehr Instandhaltung als Miete verschlingt. Ein Dashboard sollte diese Warnsignale automatisch heben, nicht nur Zahlen anzeigen.
Häufige Fragen
Welche Kennzahl ist die wichtigste?
Es gibt keine einzelne. Für den Vermögensaufbau der Tilgungsanteil, für die Liquidität der Cashflow, für die Rendite die Nettorendite. Eine der acht Kennzahlen zu ignorieren, führt fast immer zu Fehlentscheidungen.
Wie berechne ich die Nettorendite genau?
Jahres-Kaltmiete minus nicht umlagefähige Kosten (Verwaltung, Instandhaltung, Rücklage, nicht umlagefähige Versicherungen) geteilt durch die Gesamtinvestition (Kaufpreis plus Grunderwerbsteuer plus Notar plus Makler plus Renovierung).
Was ist ein guter Kaufpreisfaktor?
In A-Städten sind 25–35 üblich, in B-Städten 20–28, in C-Städten 15–22. Er ist der Kehrwert der Bruttorendite und zeigt, wie viele Jahres-Kaltmieten das Objekt kostet.
Kann ich Software-Kosten in der Kennzahl absetzen?
Ja, Kosten für Vermieter-Software gehören zu den Werbungskosten nach § 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 7 EStG bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung — sie senken die zu versteuernden Einkünfte.
Wie oft prüfe ich die Kennzahlen?
Monatlich für Cashflow und Zahlungseingang, quartalsweise für Instandhaltungsquote, jährlich für Rendite und Kaufpreisfaktor. Wer öfter prüft, überinterpretiert Rauschen; wer seltener prüft, verpasst frühe Warnungen.