Werbungskosten bei Vermietung — der große Katalog.

Was sind Werbungskosten bei Vermietung?

Werbungskosten sind alle Aufwendungen zum Erwerb, zur Sicherung und zum Erhalt deiner Mieteinnahmen. Praktisch heißt das: Fast alles, was du für das vermietete Objekt ausgibst, mindert deine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach §21 EStG. Es gilt das Abflussprinzip — abgesetzt wird im Jahr der Zahlung.

Der häufigste Fehler ist nicht der falsche Ansatz, sondern der fehlende: Viele Vermieter setzen nur Zinsen und Reparaturen an und lassen Dutzende kleinerer Positionen liegen, die sich übers Jahr auf hunderte Euro summieren.

Die großen Posten: Zinsen und AfA

Schuldzinsen aus der Finanzierung sind voll abziehbar — die Tilgung dagegen nicht. Die Zinsbescheinigung deiner Bank liefert den Jahresbetrag. Auch ein Disagio und Finanzierungsnebenkosten gehören dazu.

Die Abschreibung (AfA) verteilt die Anschaffungskosten des Gebäudes über die Nutzungsdauer — beim typischen Bestandsobjekt 2 Prozent pro Jahr, bei Altbauten mit Baujahr vor 1925 sind es 2,5 Prozent, für neue Wohngebäude gelten seit 2023 3 Prozent. Wichtig: Nur der Gebäudeanteil wird abgeschrieben, der Grundstücksanteil nicht. Details und Rechenbeispiele findest du im AfA-Ratgeber.

Laufende Kosten rund ums Objekt

• Erhaltungsaufwand: Reparaturen, Wartung, Renovierung (sofort abziehbar)
• Betriebskosten, die du trägst — auch die umgelegten (denen stehen die Vorauszahlungen als Einnahmen gegenüber)
• Nicht umlagefähige Kosten: Verwaltung, Instandhaltung, Bankgebühren, Mietausfallwagnis
• Versicherungen: Gebäude-, Haftpflicht-, Mietausfallversicherung
• Grundsteuer, soweit sie bei dir hängen bleibt (z. B. bei Leerstand)
• Hausgeld bei der Eigentumswohnung — ohne die Zuführung zur Erhaltungsrücklage, die erst bei Verausgabung zählt

Verwaltung, Fahrten, Arbeitsmittel

Auch dein eigener Aufwand zählt: Fahrten zum Objekt (in der Regel 0,30 € je gefahrenem Kilometer), Porto, Telefon, Kontoführungsgebühren für das Mietkonto, Fachliteratur, Mitgliedsbeiträge im Vermieterverein, Steuerberatungskosten für die Vermietungseinkünfte und Anzeigenkosten bei der Mietersuche.

Absetzbar ist auch deine Vermieter-Software: Die monatlichen Kosten für Rentprime — ab 15,90 € — sind Werbungskosten, genau wie Druckerpapier für die Nebenkostenabrechnung. Software, die dir gleichzeitig die Belege für alle übrigen Werbungskosten sortiert, finanziert sich steuerlich also doppelt.

Sonderfälle: Leerstand, verbilligte Vermietung, gemischte Nutzung

Bei Leerstand bleiben die Kosten abziehbar, solange du ernsthaft vermieten willst und das belegen kannst. Vermietest du verbilligt an Angehörige, droht unterhalb der 66-%-Grenze eine anteilige Kürzung. Und bei teilweiser Selbstnutzung — etwa einer Einliegerwohnung — musst du die Kosten nach Fläche aufteilen. Zu allen drei Fällen gibt es eigene Ratgeber.

Diese Posten vergessen Vermieter am häufigsten

• Fahrtkosten zu Besichtigungen, Übergaben, Eigentümerversammlungen und zum Baumarkt
• Kontoführung und Buchungsgebühren
• Anteilige Telefon- und Internetkosten
• Steuerberater- und Rechtsanwaltskosten rund um die Vermietung
• Restbuchwert und Abbruchkosten bei Modernisierungen
• Software-Abos und Cloud-Speicher für die Verwaltung

Timing nutzen: das Abflussprinzip als Gestaltungshebel

Werbungskosten wirken im Jahr der Zahlung — und genau das kannst du steuern. Steht im Dezember eine größere Reparatur an, entscheidet der Überweisungszeitpunkt darüber, ob der Abzug noch ins alte oder erst ins neue Jahr fällt. In einem Jahr mit hohem Einkommen lohnt es sich, anstehende Ausgaben vorzuziehen: Rechnungen noch im Dezember bezahlen, Material besorgen, fällige Versicherungsbeiträge begleichen.

Umgekehrt kann das Verschieben in den Januar sinnvoll sein, wenn das laufende Jahr ohnehin schwach ist — etwa wegen Leerstands. Wichtig ist nur: Es zählt die tatsächliche Zahlung, nicht das Rechnungsdatum. Eine im Dezember erhaltene, aber erst im Januar überwiesene Rechnung gehört ins neue Jahr.

Belege sammeln, ohne zu suchen: so hilft Rentprime

Der Abzug scheitert selten am Recht, meist am fehlenden Beleg. In Rentprime fotografierst du Rechnungen einfach ab — die Beleg-KI liest Betrag, Datum und Kostenart aus und legt alles dem richtigen Objekt zu. Der Steuer-Export liefert dir am Jahresende die fertige Werbungskosten-Aufstellung je Objekt.

Ob ein Posten in deinem Einzelfall abziehbar ist, klärt verbindlich nur dein Steuerberater.

Häufige Fragen

Welche Werbungskosten können Vermieter absetzen?

Alle Ausgaben rund um das vermietete Objekt: Schuldzinsen, AfA, Reparaturen, Betriebskosten, Versicherungen, Verwaltungskosten, Fahrten, Software und Steuerberatung. Die Tilgung des Kredits zählt nicht dazu.

Ist Vermieter-Software steuerlich absetzbar?

Ja. Die laufenden Kosten für Verwaltungssoftware wie Rentprime sind Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, weil sie unmittelbar der Verwaltung des Mietobjekts dienen.

Kann ich das Hausgeld meiner Eigentumswohnung absetzen?

Ja, aber nicht komplett im Zahlungsjahr: Der laufende Teil ist sofort Werbungskosten, die Zuführung zur Erhaltungsrücklage erst dann, wenn die Verwaltung das Geld tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen ausgibt.

Was ist der Unterschied zwischen Werbungskosten und Herstellungskosten?

Werbungskosten wirken sofort im Zahlungsjahr, Herstellungskosten erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage und wirken über Jahrzehnte verteilt. Die Abgrenzung entscheidet oft über tausende Euro Steuerwirkung.