Steueroptimierung für Vermieter
Die wichtigsten Stellschrauben für DE — Wegweiser zu Werbungskosten, Abschreibungen und legalen Steuerhebeln.
Diese Tipps ersetzen weder einen Steuerberater noch eine Rechtsberatung. Rentprime bietet allgemeine Orientierungshilfen — keine individuelle Steuerberatung. Steuerrecht ändert sich häufig; konsultiere immer einen qualifizierten Berater, bevor du Entscheidungen triffst.
Gebäude-AfA korrekt ansetzen (2% / 2,5% / 3%)
Die lineare Gebäude-Abschreibung nach §7 EStG beträgt: 2% für Gebäude (Fertigstellung nach 1924), 2,5% (vor 1925) oder 3% (Neubau ab 2023 mit Bauantrag nach 1.1.2023). Bei einer 300.000 € Eigentumswohnung (davon 60.000 € Grundstück) sind das jährlich 4.800 € — über 50 Jahre.
Erhaltungs- vs. Herstellungsaufwand — die 15%-Falle
Wenn du in den ersten 3 Jahren nach Kauf mehr als 15% des Kaufpreises in Sanierung steckst, wird ALLES zu Herstellungsaufwand umqualifiziert (§6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Bei 300.000 € Kauf maximal 45.000 € netto in 3 Jahren — sonst musst du auf 50 statt 1 Jahr verteilen.
Fahrtkosten zu Mietobjekten — 0,30 €/km
Pro gefahrenem Kilometer 0,30 € (auch Rückfahrt). Bei mehreren Objekten kommt da viel zusammen: 2x/Monat 50 km × 0,30 € × 12 Monate = 360 €/Jahr je Objekt. Auch ÖPNV-Tickets und Verpflegungspauschale (14 €/Tag bei >8h) sind absetzbar.
10-Jahres-Spekulationsfrist — steuerfreier Verkauf
Wer eine Immobilie länger als 10 Jahre besitzt (notarielle Beurkundung), zahlt auf den Verkaufsgewinn KEINE Einkommensteuer (§23 EStG). Bei selbstgenutzter Wohnung sogar ab dem 1. Tag (wenn letzte 2 Jahre vor Verkauf bewohnt). Bei 100k € Gewinn und 42% Steuer = 42k € Ersparnis.
Energetische Sanierung — die echten Vermieter-Hebel
§35c EStG gilt nur bei Selbstnutzung und ist für vermietete Objekte ausgeschlossen. Als Vermieter setzt du die Kosten anders ab: Erhaltungsaufwand sofort als Werbungskosten oder nach § 82b EStDV gleichmäßig auf 2–5 Jahre verteilt; Herstellungskosten über die Gebäude-AfA (§ 7 EStG); dazu BEG-Zuschüsse (BAFA/KfW). Zusätzlich sinkt der CO₂-Vermieter-Anteil bei hohem Effizienzstandard.
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