Alle Vermieter-Fristen im Blick — der Jahreskalender.
Zwölf Fristen entscheiden über deine Miete und deine Steuer. Wer sie kennt, verliert kein Geld. Dieser Jahreskalender zeigt jeden Stichtag, jede Rechtsgrundlage und den Preis für Verspätung.
Die wichtigsten Fristen im Vermieter-Jahr: 12 Monate für die Nebenkostenabrechnung (§ 556 BGB), 15 Monate Karenz vor der ersten Mieterhöhung (§ 558 BGB), 20 % Kappungsgrenze in 3 Jahren, 3 Monate Kündigungsfrist für Mieter und 3–9 Monate für Vermieter (§ 573c BGB), 31. Juli für die Steuererklärung (§ 149 AO).
Zwölf Fristen — die vollständige Übersicht
| Frist | Termin | Rechtsgrundlage | Folge bei Versäumnis |
|---|---|---|---|
| Nebenkostenabrechnung | 12 Monate nach Ende Abrechnungszeitraum | § 556 Abs. 3 S. 3 BGB | Nachforderung ausgeschlossen |
| Widerspruch Mieter gegen NKA | 12 Monate nach Zugang | § 556 Abs. 3 S. 5 BGB | Rechtskraft der Abrechnung |
| Anpassung Vorauszahlungen | jederzeit nach NKA | § 560 Abs. 4 BGB | Falsches Vorauszahlungsniveau |
| Mieterhöhung Karenz | 15 Monate nach Einzug oder letzter Erhöhung | § 558 Abs. 1 BGB | Erhöhung unwirksam |
| Mieterhöhung Zustimmung | 2 Monate Überlegungsfrist Mieter | § 558b Abs. 2 BGB | Klage auf Zustimmung |
| Kappungsgrenze | 20 % in 3 Jahren (15 % in Spanngebieten) | § 558 Abs. 3 BGB | Teilweise unwirksam |
| Kündigung durch Mieter | 3 Monate zum Monatsende | § 573c Abs. 1 BGB | Miete läuft weiter |
| Kündigung durch Vermieter | 3–9 Monate nach Mietdauer | § 573c Abs. 1 S. 2 BGB | Kündigung unwirksam |
| Fristlose Kündigung Rückstand | 2 Monatsmieten Rückstand | § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB | Keine Kündigungsgrundlage |
| Verjährung Ansprüche aus Miete | 3 Jahre | § 195 BGB | Anspruch verloren |
| Steuererklärung | 31. Juli des Folgejahres | § 149 Abs. 2 AO | Verspätungszuschlag |
| Grundsteuer-Fälligkeit | 15.02., 15.05., 15.08., 15.11. | § 28 GrStG | Säumniszuschlag |
Der Vermieter-Kalender Monat für Monat
- Januar: Zähler ablesen, Vorjahres-Belege vervollständigen, Kalender für neue Fälligkeiten anlegen.
- Februar: Grundsteuer Rate 1 zahlen (15.02.), Mieterhöhungen aus dem Vorjahr rechtskräftig prüfen.
- März: Belegkontrolle für die kommende NKA, Wartungsverträge aktualisieren.
- April: Halbjahres-Zwischenstand Steuer, Rücklagen prüfen.
- Mai: Grundsteuer Rate 2 zahlen (15.05.), Sommer-Übergaben planen.
- Juni: Kalt- und Warmwasserzähler halbjährlich ablesen.
- Juli: Steuererklärung Vorjahr — Frist 31.07. (§ 149 AO), Mit Steuerberater bis 28.02. des übernächsten Jahres.
- August: Grundsteuer Rate 3 zahlen (15.08.), Sommerpause ohne Fristen.
- September: NKA-Vorbereitung starten — Belege prüfen, Verbrauch schätzen.
- Oktober: Erste NKA-Entwürfe, Rückfragen bei Dienstleistern klären.
- November: Grundsteuer Rate 4 zahlen (15.11.), NKA verschicken (Puffer bis 31.12.).
- Dezember: 31.12. — letzte Chance für NKA des Vorjahres bei Kalenderjahr-Abrechnung.
Rechenbeispiel: Was eine verpasste NKA-Frist kostet
Nebenkostenabrechnung 2025 nicht bis 31. Dezember 2026 zugestellt. Erwartete Nachforderung 380 € pro Wohnung. Bei sechs Einheiten sind das 2.280 € verlorene Nachforderung. Ein Guthaben des Mieters bleibt aber bestehen — die Frist wirkt einseitig zulasten des Vermieters (§ 556 Abs. 3 S. 3 BGB). Bei einem Grenzsteuersatz von 40 Prozent sind das nach Steuer 1.368 € entgangener Nettoertrag.
Wer nicht bei jeder Frist einen Wecker stellen will: In Rentprime siehst du im Dashboard die nächsten Fristen sortiert nach Dringlichkeit — inklusive Countdown und Vorschlag, wann der Rechnungsentwurf spätestens starten sollte.
Kündigungsfristen des Vermieters nach Mietdauer
| Wohnzeit des Mieters | Kündigungsfrist des Vermieters | Beispielstichtag Zustellung |
|---|---|---|
| bis 5 Jahre | 3 Monate | bis 31.03. für Auszug 30.06. |
| 5 bis 8 Jahre | 6 Monate | bis 31.12. für Auszug 30.06. |
| ab 8 Jahren | 9 Monate | bis 30.09. für Auszug 30.06. |
Fristen bei Mieterhöhung — chronologisch
- Mindestens 12 Monate hat der Mieter die aktuelle Miete gezahlt (Wartefrist § 558 Abs. 1 BGB).
- Zustimmungsverlangen mit Begründung (Mietspiegel, Vergleichswohnungen, Sachverständigen-Gutachten).
- Mieter hat 2 Monate Zeit zur Zustimmung (§ 558b Abs. 2 BGB).
- Bei Zustimmung wirkt die neue Miete ab dem dritten auf das Verlangen folgenden Monat.
- Bei fehlender Zustimmung: Klage binnen 3 weiteren Monaten (§ 558b Abs. 2 S. 2 BGB).
- Kappungsgrenze 20 % in 3 Jahren beachten, in Gebieten mit Mieterschutzverordnung 15 %.
Verjährung: Ansprüche verlieren nach 3 Jahren
Nach § 195 BGB verjähren die meisten Ansprüche aus dem Mietverhältnis nach drei Jahren. Ausnahmen: Ansprüche wegen Sachschäden nach § 548 BGB in 6 Monaten ab Rückgabe, dingliche Ansprüche in 30 Jahren. Für die Nebenkostenabrechnung heißt das: Ist deine Nachforderung nach § 556 BGB fristgerecht in Rechnung gestellt, aber unbezahlt, hast du drei Jahre Zeit für Mahnung und Klage — gerechnet vom Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist.
Fristen bei besonderen Ereignissen — Erbfall, Verkauf, Wechsel
Neben dem laufenden Jahreskalender gibt es Fristen, die selten vorkommen und deshalb leicht übersehen werden. Bei einem Erbfall gilt § 1922 BGB — das Mietverhältnis geht mit allen Rechten und Pflichten auf die Erben über. Wichtig: Die Erben haben nach § 564 BGB kein Sonderkündigungsrecht — es gelten die normalen Kündigungsfristen des § 573c BGB. Beim Verkauf gilt „Kauf bricht Miete nicht" (§ 566 BGB) — der Käufer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein.
| Ereignis | Frist | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Erbfall — Mitteilung Mieter | unverzüglich | § 1922 BGB |
| Verkauf — Übergang Mietverhältnis | sofort mit Grundbucheintrag | § 566 BGB |
| Modernisierungsankündigung | 3 Monate vor Beginn | § 555c BGB |
| Mieterhöhung nach Modernisierung | 8 % der Kosten p.a., § 559 BGB | § 559b BGB |
| Eigenbedarfskündigung — Prüfung | nach 3 Jahren Sperrfrist nach Verkauf möglich | § 577a BGB |
| Ende der Verjährung Kaution | 6 Monate nach Auszug + Abrechnung | § 548, § 551 BGB |
Diese Sonderfristen sind selten — aber wenn sie greifen, wirken sie stark. Ein verpasster Modernisierungshinweis (§ 555c BGB) macht die Mieterhöhung nach § 559 BGB unwirksam, ein ignorierter Sperrfrist-Zeitraum nach Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 577a BGB) kippt eine Eigenbedarfskündigung. Wer diese Fristen in seinen digitalen Kalender einträgt, sobald das Ereignis bekannt ist, spart im Ernstfall viel Ärger.
Häufige Fragen
Zählt das Absenden oder der Zugang der Nebenkostenabrechnung?
Der Zugang. Nach § 556 Abs. 3 S. 3 BGB muss die Abrechnung dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugegangen sein. Absenden am 30. Dezember reicht nicht, wenn der Brief erst am 3. Januar ankommt.
Kann ich die Nebenkosten-Frist verlängern?
Nur wenn du die Verspätung nicht zu vertreten hast, etwa weil der Grundsteuerbescheid der Kommune später eintraf. Die Beweislast liegt bei dir (§ 556 Abs. 3 S. 3 Hs. 2 BGB).
Was passiert bei einer verspäteten Steuererklärung?
Verspätungszuschläge nach § 152 AO — bis zu 0,25 % der Steuer je Monat, mindestens 25 € pro Monat, maximal 25.000 €. Bei Steuerberater-Vertretung verlängert sich die Frist auf den letzten Tag des Februars des übernächsten Jahres.
Sind alle Fristen gesetzlich oder auch vertraglich?
Beides. Die aufgeführten Fristen sind gesetzlich. Zusätzlich können Mietverträge kürzere Kündigungsfristen für den Mieter vereinbaren (nicht länger) und Sonderfristen für Reparaturen enthalten.
Was passiert, wenn ich mehrere Fristen gleichzeitig verpasse?
Jede Frist wirkt separat. Eine verpasste Nebenkostenabrechnung kostet die Nachforderung, eine verpasste Mieterhöhung verschiebt die Wirkung um Monate. Die Häufung mehrerer Versäumnisse führt aber selten zum Total-Ausfall — sondern schmerzt in Summe deutlich.