Kündigungsfristen für Vermieter — 3, 6 oder 9 Monate?
Als Vermieter kündigst du nicht mit der gleichen Frist wie dein Mieter: §573c BGB staffelt deine Frist nach Mietdauer. Wann welche Frist gilt, wie du den Zugang richtig timst und welche Sonderfälle es gibt.
Die gesetzlichen Kündigungsfristen nach §573c BGB
Die ordentliche Kündigungsfrist ist asymmetrisch: Dein Mieter kündigt immer mit drei Monaten Frist — egal wie lange er wohnt. Für dich als Vermieter verlängert sich die Frist dagegen mit der Mietdauer (§573c Abs. 1 BGB):
- Bis 5 Jahre seit Überlassung der Wohnung: 3 Monate
- Mehr als 5 Jahre: 6 Monate
- Mehr als 8 Jahre: 9 Monate
Maßgeblich ist die Überlassung der Wohnung, also der tatsächliche Einzug — nicht das Datum der Vertragsunterschrift. Eine Vereinbarung, die die Frist zu Lasten des Mieters verlängert, ist unwirksam (§573c Abs. 4 BGB); eine kürzere Frist für den Mieter darfst du dagegen vereinbaren. Beachte außerdem Sonderkonstellationen: Bei Werkwohnungen und bei möbliertem Wohnraum in der Vermieterwohnung gelten teils abweichende, kürzere Fristen, und beim Tod des Mieters entsteht ein außerordentliches Kündigungsrecht mit gesetzlicher Frist. Für den Normalfall der klassischen Mietwohnung bleibt es aber bei der 3/6/9-Staffel.
Der 3. Werktag: So berechnest du das Fristende
Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen, damit dieser Monat mitzählt. Nach ständiger Rechtsprechung zählt der Samstag dabei als Werktag. Geht die Kündigung später zu, verschiebt sich alles um einen Monat.
Beispiel: Dein Mieter wohnt seit sechs Jahren in der Wohnung, es gelten also 6 Monate Frist. Geht deine Kündigung am 2. März zu, endet das Mietverhältnis am 30. September. Geht sie erst am 10. März zu, endet es am 31. Oktober. Entscheidend ist immer der Zugang beim Mieter, nicht das Datum auf deinem Schreiben oder der Einwurf bei der Post — kalkuliere also zwei, drei Tage Puffer ein.
Frist allein reicht nicht: Du brauchst einen Kündigungsgrund
Anders als der Mieter kannst du nicht grundlos ordentlich kündigen. §573 BGB verlangt ein berechtigtes Interesse — in der Praxis vor allem Eigenbedarf, erhebliche Pflichtverletzungen des Mieters oder die Hinderung an angemessener wirtschaftlicher Verwertung. Der Grund muss im Kündigungsschreiben angegeben werden, sonst ist die Kündigung unwirksam. Eine Kündigung „zur Mieterhöhung" ist ausdrücklich ausgeschlossen (§573 Abs. 1 Satz 2 BGB) — wer mehr Miete will, muss den Weg über das Zustimmungsverfahren gehen.
Sonderfall Zweifamilienhaus: erleichterte Kündigung nach §573a
Wohnst du selbst in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, kannst du nach §573a BGB auch ohne berechtigtes Interesse kündigen. Der Preis dafür: Die Kündigungsfrist verlängert sich um drei Monate — aus 3/6/9 Monaten werden also 6/9/12. Im Kündigungsschreiben musst du angeben, dass du dich auf §573a stützt.
Fristlose Kündigung: wenn es nicht mehr zumutbar ist
Bei schweren Vertragsverletzungen kommt die außerordentliche fristlose Kündigung nach §543 BGB in Betracht — der Klassiker ist Zahlungsverzug: Rückstand von zwei Monatsmieten oder von mehr als einer Monatsmiete an zwei aufeinanderfolgenden Terminen (§543 Abs. 2 Nr. 3, §569 BGB). Hier gilt keine Frist, aber die Kündigung wird unwirksam, wenn der Mieter den Rückstand rechtzeitig vollständig ausgleicht. Praxis-Tipp: Fristlose und hilfsweise ordentliche Kündigung immer kombinieren.
Form und Zugang: Woran Kündigungen wirklich scheitern
Die Kündigung braucht Schriftform mit Originalunterschrift aller Vermieter, gerichtet an alle Mieter. E-Mail oder WhatsApp reichen nicht. Und: Du musst den Zugang beweisen können — Einwurf durch einen Boten mit Protokoll ist sicherer als ein Einschreiben, das der Mieter nicht abholt. Der Bote sollte das Schreiben selbst kuvertieren oder den Inhalt gesehen haben, damit er später bezeugen kann, was zugestellt wurde.
- Alle Vermieter unterschreiben, alle Mieter als Empfänger nennen
- Kündigungsgrund konkret benennen (bei §573) oder §573a angeben
- Zugang dokumentieren: Bote mit Zeugenprotokoll oder persönliche Übergabe
- Auf das Widerspruchsrecht des Mieters nach §574 BGB hinweisen
Nach dem Fristablauf: Weiternutzung nicht stillschweigend dulden
Zieht der Mieter zum Fristende nicht aus und du unternimmst nichts, kann sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit verlängern — nämlich dann, wenn der Mieter den Gebrauch fortsetzt und keine Partei innerhalb von zwei Wochen widerspricht (§545 BGB). Erkläre deshalb schon im Kündigungsschreiben ausdrücklich, dass du einer Fortsetzung des Gebrauchs widersprichst. Räumt der Mieter trotz wirksamer Kündigung nicht, hilft nur die Räumungsklage — eigenmächtiges Ausräumen oder Schlossaustausch sind verbotene Eigenmacht und machen dich schadensersatzpflichtig.
Die Alternative: Aufhebungsvertrag statt Kündigung
Oft ist der Mietaufhebungsvertrag der schnellere Weg: Beide Seiten einigen sich auf ein Enddatum — ganz ohne Kündigungsgrund, Fristen und Prozessrisiko. Üblich ist ein Gegenwert für den Mieter, etwa eine Abfindung, der Verzicht auf Schönheitsreparaturen oder ein flexibles Auszugsdatum. Halte im Vertrag Enddatum, Übergabemodalitäten, Umgang mit der Kaution und eine Abgeltungsklausel fest. Gerade wenn deine Kündigungslage rechtlich wackelig ist, kauft dir ein fairer Aufhebungsvertrag Planungssicherheit, die eine streitige Kündigung nie bietet.
Fristen im Griff behalten
Wer den 3. Werktag verpasst, verliert einen ganzen Monat — bei mehreren Einheiten passiert das schneller, als man denkt. In Rentprime hinterlegst du Verträge mit Einzugsdatum; die Software kennt dadurch die aktuell geltende Kündigungsfrist je Mietverhältnis und erinnert dich rechtzeitig an Stichtage. Auch die Zustellung über das Mieterportal wird dokumentiert.
Häufige Fragen
Welche Kündigungsfrist gilt für Vermieter?
Nach §573c BGB drei Monate bei bis zu fünf Jahren Mietdauer, sechs Monate nach mehr als fünf Jahren und neun Monate nach mehr als acht Jahren seit Überlassung der Wohnung. Zusätzlich braucht der Vermieter ein berechtigtes Interesse nach §573 BGB.
Warum kann der Mieter immer mit drei Monaten kündigen?
Das Gesetz staffelt nur die Vermieterfrist. Für den Mieter bleibt es bei drei Monaten, und eine Verlängerung zu seinen Lasten ist nach §573c Abs. 4 BGB unwirksam.
Zählt der Samstag als Werktag bei der Kündigungsfrist?
Ja, nach ständiger Rechtsprechung zählt der Samstag bei der Berechnung des dritten Werktags mit. Fällt der dritte Werktag auf einen Samstag, geht die Kündigung an diesem Tag noch rechtzeitig zu.
Kann ich als Vermieter ohne Grund kündigen?
Grundsätzlich nein — §573 BGB verlangt ein berechtigtes Interesse wie Eigenbedarf. Ausnahme: Im selbst bewohnten Zweifamilienhaus erlaubt §573a BGB die Kündigung ohne Grund, allerdings mit um drei Monate verlängerter Frist.