Mieterhöhung: Die korrekt rechnen.

Zwei Fristen, die man leicht verwechselt

Die 12-Monats-Wartefrist bezieht sich auf den Zeitpunkt, zu dem die neue Miete gelten soll — nicht auf das Verlangen selbst. Du darfst also nach elf Monaten schon das Schreiben zustellen, wenn die neue Miete erst ab dem 13. Monat des Mietverhältnisses gelten soll. Die 15-Monats-Sperrfrist ab letzter Erhöhung meint dagegen den Abstand zwischen zwei aufeinanderfolgenden Erhöhungswirksamkeiten.

Rechenbeispiele

Beispiel 1 — Einzug: Mietbeginn 01.03.2025. Frühestens gilt eine erhöhte Miete ab 01.03.2026. Das Verlangen darfst du schon Ende Dezember 2025 zustellen — die Zustimmungsfrist von zwei Monaten läuft dann parallel, die neue Miete gilt erst ab 01.03.2026.

Beispiel 2 — Vorerhöhung: Letzte Erhöhung wirksam ab 01.06.2025. Nächste Erhöhung frühestens ab 01.09.2026 (15 Monate später). Verlangen kannst du frühestens Ende Juni 2026 zustellen, damit die Zustimmungsfrist zeitgleich mit der Sperrfrist endet.

Beispiel 3 — Modernisierungsumlage nach § 559 BGB: Sperrfrist gilt nicht, die Modernisierungsmieterhöhung kommt direkt nach Abschluss der Maßnahme. Eine Vergleichsmieterhöhung nach § 558 BGB bleibt aber an die 15 Monate gebunden.

Sonderfall Staffelmiete und Indexmiete

Bei einer wirksamen Staffelmiete (§ 557a BGB) gelten die vereinbarten Steigerungen automatisch — kein Zustimmungsverlangen, keine Sperrfrist. Zwischen zwei Staffeln müssen aber mindestens 12 Monate liegen (§ 557a Abs. 2 BGB). Eine zusätzliche Mieterhöhung nach § 558 BGB ist während der Staffel ausgeschlossen; nur eine Modernisierungsumlage ist möglich.

Bei einer wirksamen Indexmiete (§ 557b BGB) darfst du die Miete jährlich an den Verbraucherpreisindex anpassen. Zwischen zwei Anpassungen müssen mindestens 12 Monate liegen. Auch hier ist § 558 BGB gesperrt; Modernisierung ist die Ausnahme.

Häufige Fehler und wie sie den Vermieter Geld kosten

1. Verlangen zu früh gestellt — neue Miete gilt nicht ab dem gewünschten Termin, sondern erst ab der frühestmöglichen Wirksamkeit; im Zweifel Verlangen unwirksam.
2. „15 Monate ab Verlangen" statt „ab letzter Wirksamkeit" gerechnet — führt fast immer zu einer verpassten Erhöhung.
3. Modernisierungserhöhung als Vergleichsmieterhöhung bezeichnet — falsche Rechtsgrundlage, oft nichtig.
4. Bei Staffelmiete zusätzlich nach § 558 erhöhen — nicht zulässig.
5. Zustimmungsfrist nicht in die Planung einbezogen — Verlangen zwei Monate zu spät zugestellt.

Fristenkalender aufbauen

1. Datum der letzten Erhöhungswirksamkeit notieren.
2. + 15 Monate = frühestmögliche neue Wirksamkeit.
3. Rückwärts 2 Monate Zustimmungsfrist + Sicherheitspuffer 4 Wochen für Zugang = Zeitpunkt für das Verlangen.
4. Rückwärts weitere 6–8 Wochen für Recherche (aktueller Mietspiegel, Ausstattung, Zu-/Abschläge).
5. Dreijahres-Zeitraum für die Kappungsgrenze parallel prüfen — 20 % bzw. 15 % ab der Miete drei Jahre vorher.

In Rentprime hinterlegst du zu jedem Mietvertrag die Historie: Einzug, letzte Erhöhung, Modernisierungsstände. Der Fristen-Wächter erinnert dich rechtzeitig, wenn die 15-Monats-Sperre endet — inklusive Vorschlag für das Verlangen mit der aktuellen Vergleichsmiete.

Fristen-Kalender für zwei parallele Mieterhöhungen

Wer mehrere Wohnungen mit unterschiedlichen Historien verwaltet, verliert leicht den Überblick. Ein einfacher Kalender pro Objekt hält die Sperr- und Kappungsfristen sichtbar. Beispiel für zwei Wohnungen im gleichen Haus:

Wichtig für die Kombination mit Modernisierungen: Die Modernisierungsumlage nach § 559 BGB steht neben der Sperrfrist des § 558 BGB. Du kannst also 6 Monate nach einer Vergleichsmieterhöhung eine Modernisierung durchführen und die Umlage separat verlangen — die 15 Monate sind nicht betroffen.

Praxis: Vertragsübergang, Erbfall, Untermiete

Wechselt der Mieter durch Todesfall, Vertragseintritt (§ 563 BGB) oder Übergabe an einen Mitbewohner, läuft die Sperrfrist unverändert weiter — die Wartezeit bindet die Mietsache, nicht den einzelnen Mieter. Auch bei einer Zwischenvermietung oder Untermiete zählt der Zeitraum weiter. Nur ein komplett neues Mietverhältnis mit vollständigem Parteiwechsel setzt die Wartefrist zurück.

• Erbe tritt ein: alte Sperrfrist zählt weiter.
• Ehepartner setzt Mietverhältnis nach Tod fort: keine Zurücksetzung.
• Wechsel zu einem völlig neuen Mieter mit neuem Vertrag: Wartefrist 12 Monate ab neuem Einzug.
• Untermiete: Hauptmieter bleibt Vertragspartner, Sperrfrist läuft normal weiter.

Häufige Fragen

Was gilt, wenn die letzte Erhöhung nichtig war?

Eine nichtige Erhöhung stoppt die Sperrfrist nicht — sie hat rechtlich nie stattgefunden. Der Vermieter kann sofort eine neue, formell einwandfreie Erhöhung stellen, und die 15 Monate rechnen ab der davorliegenden wirksamen Erhöhung.

Zählt die Kappungsgrenze immer 20 %?

Nein. Bundesländer und Städte mit angespanntem Wohnungsmarkt haben per Verordnung eine 15-%-Kappungsgrenze eingeführt (z. B. Berlin, München, Hamburg, viele Ballungsräume). Prüfe die Verordnung deiner Kommune.

Kann ich Modernisierung und § 558 kombinieren?

Ja, aber getrennt begründen und rechnen. Die Modernisierungsumlage nach § 559 hat ihre eigene Kappungsgrenze (3 €/m² in 6 Jahren) und keine 15-Monats-Sperrfrist. Beide zählen aber gemeinsam gegen die 20/15-Prozent-Grenze nach § 558 Abs. 3 nicht.

Was, wenn ich den Termin knapp verpasst habe?

Die Erhöhung gilt trotzdem — nur eben ab dem nächsten zulässigen Termin. Der Aufwand für das Schreiben war nicht umsonst, aber du verlierst je nach Verspätung ein bis drei Monatsdifferenzen.

Zählt eine gescheiterte Klage zurück gegen die Sperrfrist?

Ein rechtskräftig abgewiesenes Zustimmungsverlangen hindert dich nicht daran, nach Ablauf der 15-Monats-Sperrfrist einen neuen, korrekt begründeten Versuch zu starten. Die 15 Monate laufen ab der letzten wirksamen Erhöhung, nicht ab der Abweisung.