Ortsübliche Vergleichsmiete — 4 Wege im Vergleich.
Ohne belastbaren Vergleichswert scheitert jede Mieterhöhung nach § 558 BGB. Diese vier Wege sind zulässig — mit Kosten, Aufwand und Aussagekraft im Vergleich.
Die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 BGB darfst du auf vier Wegen begründen: qualifizierter oder einfacher Mietspiegel, Mietdatenbank, Sachverständigengutachten oder drei konkrete Vergleichswohnungen. Der Mietspiegel ist am günstigsten und rechtssicher, das Gutachten am teuersten. Für einfache Fälle reichen drei Vergleichswohnungen mit Adresse, Größe und Kaltmiete.
Was die ortsübliche Vergleichsmiete überhaupt ist
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Miete, die in der Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum — nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage — in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert worden ist (§ 558 Abs. 2 BGB). Sie ist die Obergrenze jeder Mieterhöhung im laufenden Verhältnis und der Bezugspunkt für die Mietpreisbremse. Nicht enthalten sind geförderter Wohnraum, staffelmiet- oder indexvereinbarte Verträge sowie Neuvermietungen mit Sonderausstattung.
Wichtig: „ortsüblich" heißt nicht „Marktmiete bei Neuvermietung". Der Sechs-Jahres-Zeitraum glättet Ausschläge nach oben. Wer die 2026er Angebotsmieten aus Portalen als Beleg nimmt, argumentiert an § 558 vorbei und riskiert die Unwirksamkeit seiner Erhöhung.
Die vier zulässigen Begründungsmittel im Vergleich
| Weg | Kosten | Aufwand | Aussagekraft | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|---|
| Qualifizierter Mietspiegel | 0–15 € | Sehr niedrig | Vermutungswirkung nach § 558d BGB | § 558a Abs. 2 Nr. 1 |
| Einfacher Mietspiegel | 0–15 € | Niedrig | Indizwirkung | § 558a Abs. 2 Nr. 1 |
| Mietdatenbank (§ 558e) | 20–80 € Auszug | Niedrig | Vermutungswirkung wie qual. Spiegel | § 558a Abs. 2 Nr. 2 |
| Sachverständigengutachten | 600–1.800 € | Hoch (2–6 Wochen) | Sehr hoch — Gericht folgt fast immer | § 558a Abs. 2 Nr. 3 |
| Drei Vergleichswohnungen | 0 € | Mittel — Adressen recherchieren | Ausreichend, wenn wirklich vergleichbar | § 558a Abs. 2 Nr. 4 |
Weg 1 — Mietspiegel richtig lesen
Der Mietspiegel liefert für jede Wohnkategorie eine Spanne (Unter-, Mittel-, Obergrenze) und Zu- bzw. Abschlagslisten für Ausstattungsmerkmale. Rechenbeispiel: Berlin-Charlottenburg, 72 m², Baujahr 1962, Bad modernisiert. Der Spiegel weist für die Kategorie eine Spanne von 8,10–11,40 €/m² aus, Mittelwert 9,75 €/m². Balkon (+3 %), Aufzug (+2 %) und modernisierte Küche (+4 %) erhöhen den Wert um 9 % auf 10,63 €/m². Ergebnis: 765,36 € Nettokaltmiete monatlich.
Nicht jede Gemeinde hat einen Mietspiegel. In Städten unter 50.000 Einwohnern fehlt er oft. Dann bleiben Datenbank, Gutachten oder drei Vergleichswohnungen. Prüfe zuerst die Website deiner Gemeinde und den Deutschen Mieterbund — dort findest du auch Nachbargemeinden mit vergleichbarem Wohnungsmarkt, deren Spiegel gerichtlich anerkannt werden können.
Weg 2 — Mietdatenbank nach § 558e BGB
Eine anerkannte Mietdatenbank ist eine dauernd geführte Sammlung von Mieten, aus der Auskünfte über die ortsübliche Vergleichsmiete gegeben werden. Anders als Portalpreise sind es tatsächlich vereinbarte Mieten — nicht Angebotspreise. Die Datenbank muss von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt sein. Der Auszug kostet je nach Anbieter 20 bis 80 Euro und hat die gleiche Vermutungswirkung wie ein qualifizierter Mietspiegel.
Weg 3 — Drei Vergleichswohnungen
Die günstigste Variante, wenn kein Mietspiegel existiert. Du benennst drei konkrete Wohnungen mit Adresse, Größe, Ausstattung und aktueller Kaltmiete. „Vergleichbar" heißt nicht identisch, aber ähnlich in fünf Kategorien: Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit, Lage. Ein Häufigkeitsvergleich mit drei Wohnungen aus dem eigenen Bestand ist zulässig — der BGH hat das mehrfach bestätigt.
- Wähle drei Wohnungen, die deiner Zielwohnung in mindestens vier von fünf Kategorien ähneln.
- Notiere für jede Adresse (Straße und Hausnummer reichen — die Etage kann anonym bleiben), Wohnfläche, Baujahr, Ausstattungsmerkmale, aktuelle Kaltmiete pro m².
- Bilde den Durchschnitt der drei Vergleichsmieten pro m² und übertrage ihn auf deine Wohnung.
- Füge das Mieterhöhungsverlangen mit den drei Wohnungen als Begründung bei — nur die Miete pro m² musst du preisgeben.
- Halte Nachweise (Mietverträge, Zahlungsbelege) für den Streitfall bereit.
Weg 4 — Sachverständigengutachten
Wenn die Wohnung besonders ist — Loft, Denkmal, Reihenhaus in mietspiegelfreier Gemeinde — führt an einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen kein Weg vorbei. Das Gutachten kostet je nach Region 600 bis 1.800 Euro, dauert vier bis sechs Wochen und muss begründet sein — pauschale Wertaussagen genügen nicht. Vor Gericht folgt der Richter dem Gutachten in aller Regel; ein Gegengutachten des Mieters wird selten in Auftrag gegeben.
Für die Auswahl des Datums, ab dem die Vergleichsmiete gilt, für die Kappungsgrenze und für die Sperrfrist findest du in Rentprime die passenden Fristen und Muster — der Fristen-Wächter merkt sich Zustellung, Zustimmungsfrist und den frühesten Wirkungstermin automatisch.
Praxis-Ablauf für dein Mieterhöhungsverlangen
- Prüfe, ob seit 15 Monaten keine Erhöhung stattfand (§ 558 Abs. 1 S. 2 BGB).
- Ermittle die ortsübliche Vergleichsmiete auf einem der vier Wege.
- Prüfe die Kappungsgrenze: 20 % in drei Jahren, in vielen Städten 15 %.
- Formuliere das Erhöhungsverlangen schriftlich mit Begründung und neuem Betrag.
- Stelle es dem Mieter zu — die neue Miete gilt frühestens ab dem übernächsten Monatsersten.
- Warte die zweimonatige Zustimmungsfrist ab; bei Ablehnung klagst du auf Zustimmung.
Häufige Fragen
Reicht ein Blick in Immobilienportale als Vergleich?
Nein. Portalpreise sind Angebotsmieten bei Neuvermietung und keine tatsächlich vereinbarten Mieten der letzten sechs Jahre. Ein Gericht wertet sie allenfalls als schwaches Indiz. Nutze Mietspiegel, Datenbank, Gutachten oder drei konkrete Vergleichswohnungen nach § 558a BGB.
Wie alt darf ein Mietspiegel sein?
Ein qualifizierter Mietspiegel muss alle zwei Jahre angepasst und alle vier Jahre neu erstellt werden (§ 558d Abs. 2 BGB). Ist er älter, verliert er seine Vermutungswirkung. Ein einfacher Spiegel bleibt auch danach als Indiz brauchbar.
Was passiert bei Streit über die Vergleichsmiete?
Der Mieter kann der Erhöhung widersprechen. Klagst du auf Zustimmung, bestellt das Gericht einen Sachverständigen. Ist deine Begründung schon vorher fundiert (qual. Mietspiegel, Gutachten), sparst du dir das lange Verfahren.
Zählt die Kaltmiete oder die Bruttokaltmiete?
Die Vergleichsmiete ist immer die Nettokaltmiete ohne Betriebs- und Heizkosten. Vergleichst du mit einer bruttokalt vereinbarten Wohnung, musst du die kalten Betriebskosten herausrechnen.
Kann ich mehrere Begründungsmittel kombinieren?
Ja. Ein Mietspiegel als Hauptbegründung plus drei Vergleichswohnungen als Absicherung ist zulässig und stärkt deine Position — der BGH hat die Kombination mehrfach akzeptiert.