Kappungsgrenze: wie viel Mieterhöhung in drei Jahren wirklich drin ist.

Was die Kappungsgrenze regelt

Die Kappungsgrenze steht in §558 Abs. 3 BGB und begrenzt Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 Prozent steigen — selbst dann, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete noch weiter darüber liegt. Sie ist damit die zweite Hürde neben dem Mietspiegel: Erst prüfst du, was ortsüblich wäre, dann kappst du auf das, was §558 Abs. 3 zulässt.

In Gebieten, die die Landesregierung per Verordnung als angespannten Wohnungsmarkt ausgewiesen hat, sinkt die Grenze auf 15 Prozent. Das betrifft viele Großstädte und Ballungsräume — welcher Wert für dein Objekt gilt, hängt allein von der Gemeinde ab, nicht vom Baujahr oder der Wohnungsgröße. Prüfe die aktuelle Kappungsgrenzenverordnung deines Bundeslandes, bevor du erhöhst.

So rechnest du die drei Jahre richtig

Der Vergleichszeitraum läuft drei Jahre zurück ab dem Zeitpunkt, zu dem die neue Miete gelten soll — nicht ab dem Datum deines Erhöhungsschreibens. Ausgangswert ist die Miete, die der Mieter vor drei Jahren geschuldet hat. Von dort aus darf die neue Miete maximal 20 bzw. 15 Prozent höher liegen.

Ein Beispiel mit der 15-Prozent-Grenze: Vor drei Jahren lag die Nettokaltmiete bei 800 €. Dann darf die neue Miete höchstens 920 € betragen — auch wenn der Mietspiegel 980 € hergäbe. Die Differenz ist nicht verloren: Nach Ablauf weiterer Wartezeit kannst du erneut erhöhen, wieder bis zur Kappungsgrenze und nie über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus.

Gerechnet wird dabei immer mit der Nettokaltmiete — Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten bleiben außen vor. Gab es innerhalb der drei Jahre bereits eine §558-Erhöhung, verringert sie den verbleibenden Spielraum entsprechend: Die Grenze gilt für die Summe aller Erhöhungen im Zeitraum, nicht je Erhöhungsschreiben.

Welche Erhöhungen zählen mit — und welche nicht

In die Kappungsgrenze fließen nur Erhöhungen nach §558 BGB ein, also Anpassungen an die ortsübliche Vergleichsmiete. Andere Erhöhungstatbestände bleiben außen vor:

• Modernisierungsumlagen nach §559 BGB zählen nicht mit — sie kommen zusätzlich obendrauf
• Erhöhungen der Betriebskostenvorauszahlung nach §560 BGB sind keine Mieterhöhung im Sinne der Kappungsgrenze
• Bei Staffel- und Indexmiete gilt die Kappungsgrenze nicht — dort ersetzt der Vertrag den §558-Mechanismus
• Eine einvernehmliche Mieterhöhung per Vertragsänderung unterliegt der Grenze formal ebenfalls nicht, sollte aber fair begründet sein

Kappungsgrenze und Mietpreisbremse: zwei verschiedene Bremsen

Beide Instrumente werden ständig verwechselt, greifen aber an völlig unterschiedlichen Stellen: Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei der Neuvermietung (höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, in ausgewiesenen Gebieten). Die Kappungsgrenze begrenzt Erhöhungen im laufenden Mietverhältnis.

Praktisch heißt das: Bei einem Mieterwechsel gilt die Mietpreisbremse, danach übernimmt die Kappungsgrenze. Eine Wohnung kann in einem Gebiet liegen, in dem beides gilt — dann bist du bei der Neuvermietung und bei jeder späteren Erhöhung gedeckelt. Die 15-Prozent-Gebiete und die Mietpreisbremsen-Gebiete überschneiden sich oft, sind aber nicht identisch: Es sind getrennte Landesverordnungen.

Typische Fehler, die Mieterhöhungen kippen

• Falscher Ausgangswert: gerechnet ab der aktuellen Miete statt ab der Miete vor drei Jahren
• Falsche Grenze: 20 % angesetzt, obwohl die Gemeinde in der 15-%-Verordnung des Landes steht
• Modernisierungsumlage fälschlich in die Kappung eingerechnet — und damit Geld verschenkt
• Erhöhung über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus: die Kappungsgrenze ist eine Obergrenze, kein Anspruch
• Warmmiete statt Nettokaltmiete als Rechenbasis verwendet

Zustimmung des Mieters und Fristen

Eine Erhöhung nach §558 BGB wird nicht automatisch wirksam — der Mieter muss zustimmen. Er hat dafür eine Überlegungsfrist bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang deines Verlangens. Stimmt er nicht zu, musst du innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen, sonst verfällt das Erhöhungsverlangen. Außerdem gilt die Jahressperrfrist: Die Erhöhung darf frühestens ein Jahr nach der letzten §558-Erhöhung geltend gemacht werden.

Strategie: Erhöhungsspielräume über Jahre planen

Weil die Kappungsgrenze rollierend über drei Jahre wirkt, lohnt sich langfristige Planung statt seltener Großsprünge. Wer zehn Jahre gar nicht erhöht und dann alles auf einmal nachholen will, stößt an die 20- bzw. 15-Prozent-Decke und verliert dauerhaft Ertrag — der Rückstand zur ortsüblichen Vergleichsmiete lässt sich pro Anlauf eben nur begrenzt aufholen. Regelmäßige, moderate Erhöhungen im Rahmen der Sperr- und Kappungsfristen halten die Miete näher am Marktniveau und sind für Mieter besser verdaulich als ein Schockschreiben nach Jahren der Ruhe.

Prüfe außerdem bei jedem Erhöhungsverlangen den aktuellen Stand der Landesverordnung: Die Gebietskulissen für die 15-Prozent-Grenze werden regelmäßig neu gefasst — eine Gemeinde kann hineinrutschen oder herausfallen. Maßgeblich ist die Rechtslage zum Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung wirksam werden soll.

Kappungsgrenze im Blick behalten — ohne Zettelwirtschaft

Wer mehrere Einheiten verwaltet, verliert schnell den Überblick, wann welche Miete zuletzt erhöht wurde und wie viel Spielraum die Drei-Jahres-Rechnung noch lässt. In Rentprime liegen Miethistorie und Verträge pro Einheit an einem Ort, die Fristen-Erinnerungen melden sich, wenn Sperrfristen ablaufen — so planst du Erhöhungen über das ganze Portfolio, statt sie zu verpassen. Ab 15,90 € im Monat für bis zu 5 Einheiten.

Häufige Fragen

Wie hoch ist die Kappungsgrenze 2026?

Grundsätzlich 20 Prozent innerhalb von drei Jahren (§558 Abs. 3 BGB). In Gemeinden, die per Landesverordnung als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen sind, gilt eine abgesenkte Grenze von 15 Prozent.

Gilt die Kappungsgrenze auch bei Neuvermietung?

Nein. Bei der Neuvermietung greift — wo ausgewiesen — die Mietpreisbremse. Die Kappungsgrenze begrenzt nur Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis nach §558 BGB.

Zählt eine Modernisierungsumlage in die Kappungsgrenze hinein?

Nein. Erhöhungen nach §559 BGB wegen Modernisierung bleiben bei der Kappungsgrenze außen vor und kommen zusätzlich zur §558-Erhöhung in Betracht.

Ab wann laufen die drei Jahre der Kappungsgrenze?

Maßgeblich ist der Zeitpunkt, zu dem die erhöhte Miete gelten soll. Von dort rechnest du drei Jahre zurück und vergleichst mit der damals geschuldeten Nettokaltmiete.