Mieterhöhung nach Modernisierung .
Nach § 559 BGB darfst du 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr auf die Jahresmiete umlegen — mit klar gerechnetem Beispiel, Kappungsgrenze und Härtefallregel.
Nach § 559 BGB darfst du 8 % der Modernisierungskosten jährlich auf die Miete umlegen. Von den Gesamtkosten ziehst du zunächst den Instandhaltungsanteil, Fördermittel und den nicht umlagefähigen Anteil ab. Der Rest × 8 % ÷ 12 ergibt den monatlichen Zuschlag. Innerhalb von sechs Jahren darf die Erhöhung 3 €/m² Wohnfläche nicht übersteigen (§ 559 Abs. 3a BGB).
Wann eine Modernisierung überhaupt vorliegt
Modernisierung nach § 555b BGB heißt: Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen (z. B. Balkonanbau), Energie einsparen (Dämmung, neue Fenster), nicht erneuerbare Energie einsparen (Wärmepumpe), Wasser einsparen oder neuen Wohnraum schaffen. Bloße Erhaltung — Heizungsreparatur, Anstrich, Austausch defekter Fenster durch gleichwertige — ist keine Modernisierung und nicht umlagefähig.
Ablauf einer wirksamen Modernisierungsmieterhöhung
- Modernisierungsankündigung mindestens drei Monate vor Beginn (§ 555c BGB, Textform, Art und Umfang, Beginn und Dauer, Mieterhöhungsprognose, Härtefallhinweis).
- Durchführung der Maßnahme; Belege GoBD-konform archivieren.
- Nach Abschluss: Aufteilung Gesamtkosten in Modernisierungsanteil und Instandhaltungsanteil.
- Fördermittel und Zuschüsse abziehen.
- Verteilung auf die Wohnungen nach dem im Vertrag vereinbarten Schlüssel (meist Wohnfläche).
- Schriftliches Mieterhöhungsverlangen mit Berechnung an jeden Mieter (§ 559b BGB).
- Neue Miete gilt ab dem Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang.
Das vollständige Rechenbeispiel
Vier Wohnungen im Haus, Gesamtwohnfläche 320 m². Modernisierung: neue Fenster (KfW-Standard), Dämmung Kellerdecke und Fassade. Gesamtkosten laut Rechnungen 84.000 €. Instandhaltungsanteil (die alten Fenster wären ohnehin bald zu ersetzen gewesen): 12.000 €. Zuschuss BAFA: 6.000 €.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Gesamtkosten Modernisierung | 84.000,00 € |
| abzüglich Instandhaltungsanteil | −12.000,00 € |
| abzüglich BAFA-Zuschuss | −6.000,00 € |
| Umlagefähige Modernisierungskosten | 66.000,00 € |
| davon 8 % pro Jahr (§ 559 Abs. 1 BGB) | 5.280,00 €/Jahr |
| pro Monat auf das ganze Haus | 440,00 €/Monat |
| pro m² Wohnfläche (÷ 320 m²) | 1,375 €/m²/Monat |
Für eine 80-m²-Wohnung mit bisher 900 € Nettokaltmiete bedeutet das einen Zuschlag von 80 × 1,375 = 110,00 € monatlich. Neue Nettokaltmiete: 1.010,00 €. Der Zuschlag bleibt dauerhaft — er ist keine Mieterhöhung auf Zeit, sondern erhöht die Miete für die Zukunft.
Kappungsgrenze für Modernisierungsumlagen
Nach § 559 Abs. 3a BGB darf sich die Miete durch Modernisierungen innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 €/m²/Monat erhöhen — bei Ausgangsmieten unter 7 €/m² sogar nur um 2 €/m². Diese Kappungsgrenze läuft parallel zur allgemeinen Kappungsgrenze (20 %/15 %) und ist eigenständig zu prüfen.
Im Beispiel oben (Erhöhung 1,375 €/m²) ist die Grenze eingehalten. Wären es 3,50 €/m², müsste der Vermieter kürzen: höchstens 3 €/m² sind zulässig, der Rest verfällt. Nicht ausgeschöpfte Kappungsgrenzen aus früheren Jahren werden nicht angerechnet.
Formulierung im Mieterhöhungsverlangen
Das Schreiben nach § 559b BGB nennt: die Modernisierung mit Beginn und Ende, die Gesamtkosten, den abgezogenen Instandhaltungsanteil und Fördermittel, die Berechnung nach § 559 BGB und die neue Miete. Belege müssen nicht beigelegt werden, die Einsicht ist aber auf Anfrage zu gewähren.
Mit Rentprime lädst du Rechnungen, Zuschussbescheide und die Ankündigung in das Belegarchiv, ziehst den Instandhaltungsanteil pro Position ab und lässt das Verlangen als PDF für jeden Mietvertrag erzeugen — die Fristen (drei Monate Ankündigung, dritter Kalendermonat nach Zugang) laufen im Fristen-Wächter mit.
Sonderfall: energetische Modernisierung
Für energetische Maßnahmen gilt weiter § 559 BGB mit 8 %-Umlage. Die höhere Umlage von 11 % nach dem alten § 559 (bis 2018) ist Geschichte. Für Wärmepumpen und Photovoltaik mit Mieterstrom gelten zusätzliche technische Anforderungen aus dem GEG. Wer die Anlage betreibt, muss sich die anteiligen Netzkosten und die Umsatzsteuer der Anlagentechnik ansehen — bei zu großer Anlage droht Gewerblichkeit.
Fallstricke bei Mischmaßnahmen
Wer Erhaltung und Modernisierung in einer Baumaßnahme kombiniert, muss die Kosten sauber trennen. Beispiel: Bei einem Fenstertausch fließt die halbe Rechnung an das energiesparende Glas (Modernisierung), die andere Hälfte an Rahmen und Einbau (Erhaltung, wenn die alten Rahmen ohnehin fällig waren). Wer pauschal umlegt, muss im Streit den Modernisierungsanteil belegen — das erledigen Handwerker in einer Zusatznotiz oder ein Sachverständiger.
- Rechnungspositionen sauber getrennt anfordern.
- Fördermittel (BAFA, KfW) und Zuschüsse abziehen — auch wenn sie erst nach Abschluss ausgezahlt werden.
- Bei Verzicht auf Modernisierungsumlage nach § 555b Nr. 1 ist die 3 €/m²-Kappungsgrenze immer separat zu prüfen.
- Duldungspflicht des Mieters richtig ankündigen — sonst haftet der Vermieter für vermeidbare Belastungen.
Häufige Fragen
Muss ich den Instandhaltungsanteil wirklich abziehen?
Ja, immer wenn du altes Bauteil durch besseres ersetzt. Der Bundesgerichtshof verlangt eine nachvollziehbare, sachverständig ermittelbare Aufteilung. Faustregel 20–40 % der Gesamtkosten; bei Fenstern eher 30 %, bei Fassadendämmung eher 15 %.
Was, wenn ich die Ankündigung vergessen habe?
Die Umlage bleibt möglich, aber die neue Miete gilt erst sechs Monate später (§ 559b Abs. 2 S. 2 BGB). Bei grober Verletzung der Ankündigungspflicht kann der Mieter Schadenersatz für vermeidbare Kosten (z. B. Hotel) fordern.
Zählen Reparaturen im gleichen Zug?
Nur der Modernisierungsteil ist umlagefähig. Die Rechnung des Handwerkers musst du in einen Modernisierungs- und einen Instandhaltungsanteil aufteilen. Praktisch geht das über einen prozentualen Split oder ein Sachverständigengutachten.
Gilt die 8 %-Umlage auch bei Einliegerwohnungen?
Bei Wohnraum ja. Bei Gewerbeflächen im gleichen Objekt gilt die freie Vereinbarung; § 559 BGB findet dort keine Anwendung.
Was passiert, wenn der Mieter den Härtefall nachweist?
Die Erhöhung entfällt insoweit, wie sie unzumutbar wäre. Der Zuschlag kann teilweise gelten (z. B. nur 50 € statt 110 €) oder ganz entfallen. Der Härtefall wird meist mit einem Einkommensnachweis begründet und ist bis zum Beginn der neuen Miete anzuzeigen.
Wie dokumentiere ich die Kostenaufteilung nachvollziehbar?
Halte für jede Rechnung fest: Bruttosumme, Modernisierungs- und Instandhaltungsanteil, Aufteilungsschlüssel. Beispiel Fenster: 15.000 € brutto, 4.500 € (30 %) Instandhaltung, 10.500 € Modernisierung. Ein Kurzgutachten des Handwerksbetriebs stützt die Aufteilung im Streitfall.