Modernisierungsumlage: 8 % der Kosten — aber nur mit sauberem Verfahren.

Was zählt als Modernisierung?

Umlagefähig sind nur Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von §555b BGB — vor allem energetische Sanierung (Dämmung, neue Fenster, Heizungstausch), Maßnahmen, die den Gebrauchswert nachhaltig erhöhen (Bad, Balkon, Aufzug), die die Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern oder die Wasser einsparen. Reine Instandhaltung und Instandsetzung — also Reparatur und Erhalt des vertragsgemäßen Zustands — bleibt deine Sache und ist nicht umlagefähig.

Die Abgrenzung entscheidet über viel Geld, deshalb zwei Beispiele: Der Austausch einer defekten 30 Jahre alten Heizung gegen ein gleichwertiges Modell ist Instandsetzung. Der Umstieg von der funktionierenden Gastherme auf eine Wärmepumpe ist energetische Modernisierung — auch wenn die alte Anlage noch lief. Und der häufigste Praxisfall ist die Mischmaßnahme: neue Fenster, die sowieso fällig waren, aber mit besserer Dämmung als vorher. Hier ist nur der Verbesserungsanteil umlagefähig.

Die 8-Prozent-Regel des §559 BGB

Nach einer Modernisierung darfst du die Jahresmiete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen (§559 Abs. 1 BGB) — dauerhaft, nicht etwa bis die Kosten „abbezahlt" sind. Beispiel: Entfallen auf eine Wohnung 20.000 € Modernisierungskosten, sind das 1.600 € pro Jahr — also rund 133 € mehr Monatsmiete. Bei Maßnahmen am ganzen Gebäude verteilst du die Kosten nach einem angemessenen Schlüssel, in der Regel der Wohnfläche, auf die Einheiten.

Abzüge nicht vergessen: Instandhaltungsanteil und Drittmittel

Zwei Posten musst du herausrechnen, bevor du die 8 % ansetzt:

• Ersparte Instandhaltung: Ersetzt die neue Maßnahme ohnehin fällige Reparaturen (z. B. neue Fenster statt Reparatur der alten), ist dieser Anteil abzuziehen (§559 Abs. 2 BGB)
• Drittmittel: Zuschüsse und zinsverbilligte Förderdarlehen (etwa aus Förderprogrammen) mindern die umlagefähigen Kosten (§559a BGB)

Wer den Instandhaltungsanteil nicht plausibel abgrenzt, riskiert, dass die gesamte Erhöhungserklärung angreifbar wird. Dokumentiere die Aufteilung nachvollziehbar — notfalls mit einer begründeten Schätzung, etwa anhand des Alters der ersetzten Bauteile und der üblichen Lebensdauer.

Kappungsgrenze: maximal 2 bzw. 3 €/m² in sechs Jahren

Unabhängig von den Kosten deckelt §559 Abs. 3a BGB die Erhöhung: Innerhalb von sechs Jahren darf die Monatsmiete durch Modernisierungsumlagen um höchstens 3 € pro Quadratmeter steigen. Lag die Miete vorher unter 7 €/m², sind es sogar nur 2 € pro Quadratmeter. Diese Grenze gilt zusätzlich zur 8-%-Regel — maßgeblich ist der niedrigere Wert.

Zurück zum Beispiel: Bei 20.000 € umlagefähigen Kosten und einer 70-m²-Wohnung ergäbe die 8-%-Regel rund 133 € monatlich — die Kappungsgrenze erlaubt aber nur 70 m² × 3 € = 210 € abzüglich früherer Umlagen der letzten sechs Jahre. Hier greift also die 8-%-Rechnung; bei teureren Maßnahmen oder Vorumlagen kappt die Grenze die Erhöhung spürbar.

Ankündigung nach §555c: drei Monate vorher, Textform

Spätestens drei Monate vor Beginn musst du die Modernisierung in Textform ankündigen (§555c BGB) — mit Art und Umfang der Maßnahme, voraussichtlichem Beginn und Dauer sowie der erwarteten Mieterhöhung und den künftigen Betriebskosten. Die Ankündigung ist kein Formalismus: Ohne ordnungsgemäße Ankündigung verschiebt sich die spätere Mieterhöhung um sechs Monate nach hinten. Der Mieter kann gegen die Maßnahme und die Umlage Härtegründe einwenden (§555d, §559 Abs. 4 BGB) — etwa wenn die neue Miete für ihn wirtschaftlich nicht tragbar wäre. Härteeinwände muss der Mieter grundsätzlich bis zum Ablauf des Monats nach Zugang der Ankündigung in Textform mitteilen; weise in der Ankündigung auf Form und Frist hin, sonst gilt die Frist nicht.

Vereinfachtes Verfahren für kleinere Maßnahmen (§559c)

Für Modernisierungen mit Kosten bis 10.000 € pro Wohnung bietet §559c BGB ein vereinfachtes Verfahren: Statt den Instandhaltungsanteil im Einzelnen abzugrenzen, ziehst du pauschal 30 % der Kosten ab und legst den Rest mit 8 % um. Das spart die fehleranfällige Einzelabgrenzung und macht die Erklärung deutlich angriffssicherer. Der Preis: Wer das vereinfachte Verfahren nutzt, kann für weitere Modernisierungen innerhalb von fünf Jahren nur eingeschränkt erneut erhöhen, und der Härteeinwand wegen wirtschaftlicher Unzumutbarkeit ist teilweise ausgeschlossen — für typische Einzelmaßnahmen wie einen Heizungstausch oder neue Fenster ist es trotzdem oft der pragmatischste Weg.

Die Erhöhungserklärung nach §559b

Nach Abschluss der Arbeiten erklärst du die Erhöhung in Textform und rechnest sie nachvollziehbar vor: Gesamtkosten, Abzüge, Verteilung auf die Wohnung, Kappungsgrenze. Die erhöhte Miete ist ab Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung fällig (§559b Abs. 2 BGB). Rechenfehler oder fehlende Erläuterungen machen die Erklärung unwirksam — dann beginnt die Frist erst mit einer korrigierten Erklärung neu.

Modernisierung mit System dokumentieren

Zwischen Ankündigung, Rechnungen, Förderbescheiden und Erhöhungserklärung liegen oft viele Monate. In Rentprime sammelst du alle Belege zur Maßnahme am Objekt (die Beleg-KI liest Beträge automatisch aus), behältst Fristen wie die Drei-Monats-Ankündigung über Erinnerungen im Blick und hast bei der Erhöhungserklärung die komplette Kostenbasis beisammen.

Häufige Fragen

Wie viel Mieterhöhung ist nach einer Modernisierung erlaubt?

Jährlich 8 % der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten (§559 BGB) — gedeckelt auf 3 €/m² innerhalb von sechs Jahren, bzw. 2 €/m² bei einer Ausgangsmiete unter 7 €/m².

Was ist der Unterschied zwischen Modernisierung und Instandhaltung?

Modernisierung verbessert die Wohnung nachhaltig (z. B. Dämmung, erster Balkon, Aufzug) und ist umlagefähig. Instandhaltung erhält nur den vertragsgemäßen Zustand und bleibt Sache des Vermieters — bei kombinierten Maßnahmen ist der Instandhaltungsanteil abzuziehen.

Muss ich eine Modernisierung ankündigen?

Ja, spätestens drei Monate vor Beginn in Textform mit Art, Umfang, Beginn, Dauer und erwarteter Mieterhöhung (§555c BGB). Ohne ordnungsgemäße Ankündigung verschiebt sich die Mieterhöhung um sechs Monate.

Mindern Fördermittel die Modernisierungsumlage?

Ja. Zuschüsse und zinsverbilligte Förderdarlehen sind nach §559a BGB von den umlagefähigen Kosten abzuziehen, bevor die 8 % berechnet werden.