Sozialwohnung vermieten: WBS, Kostenmiete und Bindung.
Öffentlich geförderter Wohnungsbau bedeutet: gebundene Miete, Wohnberechtigungsschein und regelmäßige Prüfungen. Dieser Ratgeber erklärt die Kostenmiete, wie du sie berechnest und ab wann die Bindung ausläuft.
Wer eine öffentlich geförderte Wohnung vermietet, ist an einen Wohnberechtigungsschein (WBS) des Mieters, an die Kostenmiete oder eine landesspezifische Höchstmiete und an die Bindungsdauer der Förderung gebunden. Die Miete richtet sich nach dem Förderbescheid; jährliche Anpassungen sind nur in den dort genannten Grenzen zulässig. Die Bindung endet spätestens mit dem Ablauf der im Förderbescheid festgelegten Frist, oft 15 bis 30 Jahre nach Erstbezug — danach gilt das normale Mietrecht.
Die drei Pflichten des Vermieters
- Nur Mieter mit WBS akzeptieren; der WBS wird von der Kommune ausgestellt und trägt Wohnungsgröße, Personenzahl und Einkommensgrenze ein.
- Miete nur bis zur im Förderbescheid festgelegten Obergrenze verlangen — bei Altbindung meist Kostenmiete nach § 8a WoBindG i.V.m. II. BV, bei neuer Förderung Landesrecht.
- Änderungen bei Mieter, Miete oder Wohnungszuschnitt der Bewilligungsstelle anzeigen (§ 4 WoBindG).
Kostenmiete berechnen
Bei Altbindungen aus der Zeit der II. Berechnungsverordnung ergibt sich die Kostenmiete aus laufenden Aufwendungen und Kapitalkosten. Grob: Zinsen für die Fremdmittel + Tilgung + AfA + Verwaltungs- und Betriebskosten geteilt durch die Wohnfläche und die zwölf Monate.
| Position | Beispielwert p.a. |
|---|---|
| Zinsen Fremdkapital (Restkredit 300.000 €, 3,2 %) | 9.600 € |
| Tilgung | 3.000 € |
| AfA-Anteil (§ 25 II. BV, 1 %) | 3.500 € |
| Instandhaltungspauschale § 28 II. BV | 2.000 € |
| Verwaltungskosten § 26 II. BV | 350 € |
| Mietausfallwagnis 2 % | 400 € |
| Summe / Jahr | 18.850 € |
| Kostenmiete pro m² und Monat bei 240 m² | ca. 6,54 € |
Neubauförderung: Landesrecht statt II. BV
Für Wohnungen, die nach dem Wohnraumförderungsgesetz (WoFG, 2001) und den Landeswohnraumförderungsgesetzen finanziert wurden, gilt nicht die Kostenmiete, sondern eine im Landesgesetz oder im Förderbescheid festgelegte Höchstmiete — häufig eine „geförderte Kaltmiete" pro m². In Bayern etwa 6,50 bis 8,50 €/m², in Berlin 6,50 bis 9,00 €/m², je nach Programm und Wohnort.
Mieterhöhungen im geförderten Bestand sind nur mit den im Bescheid genannten Sätzen möglich, etwa in Zwei-Jahres-Rhythmen um 0,20 €/m² oder gemäß Baukostensteigerung. Der Weg über § 558 BGB (Vergleichsmiete) ist nur zulässig, wenn er die Höchstmiete nicht überschreitet.
Bindungsdauer und Nachbindung
- Klassische Sozialwohnungen: Bindung solange öffentliche Mittel valutieren, meist 20 bis 30 Jahre nach Erstbezug.
- Nachwirkende Bindung: Manche Länder verlangen fünf bis zehn zusätzliche Jahre Belegungs- oder Mietbindung nach Ablauf der Grundförderung.
- Wechsel in die freie Miete: erst nach Ablauf der Bindung und einer angemessenen Übergangsphase mit gesetzlichen Kappungsgrenzen (§ 558 BGB, § 559 BGB).
- Vorzeitige Ablösung: In vielen Bundesländern möglich gegen Rückzahlung des Restdarlehens und einer Vorfälligkeitsentschädigung — mit vorheriger Zustimmung der Bewilligungsbehörde.
Für Vermieter, die eine Handvoll Sozialwohnungen verwalten, ist die Bindungsdauer oft der komplizierteste Punkt: Wann läuft die Belegungsbindung aus, wann die Mietbindung, wann darf welcher Mieter einziehen? Der KI-Assistent Lou in Rentprime liest den Förderbescheid, hinterlegt Fristen im Fristen-Wächter und meldet den Übergang zur freien Miete rechtzeitig.
Nebenkosten und Fehlbelegungsabgabe
Nebenkosten werden bei Sozialwohnungen wie bei freier Vermietung nach § 2 BetrKV abgerechnet. Unterschied: Der Verteilerschlüssel muss der Regelung im Förderbescheid entsprechen, wenn dort z. B. Kopfteil bei bestimmten Ausstattungen vorgeschrieben ist.
Übersteigt das Mietereinkommen die Einkommensgrenze für den WBS um mehr als 20 %, kann eine Fehlbelegungsabgabe an das Land oder die Kommune anfallen — das ist Sache des Mieters, aber häufiger Streitpunkt bei Verlängerungsprüfungen. Als Vermieter musst du dem Wohnungsamt Verlängerungsanträge und Einkommensnachweise auf Verlangen bestätigen.
Rechte des Mieters — was du kennen musst
Sozialwohnungsmieter haben denselben Kündigungsschutz wie freie Wohnraummieter (§§ 573, 574 BGB). Eigenbedarf ist möglich, wenn er nachweisbar besteht — die Bindung an das Wohnungsamt entbindet dich nicht vom Sozialschutz.
Anders als bei freier Vermietung darfst du bei einer geförderten Wohnung keine „Umbauten" verlangen, wenn diese über die Modernisierungsgrenzen des Förderbescheids hinausgehen — zum Beispiel eine Modernisierungsumlage nach § 559 BGB, die die Mietobergrenze übersteigt.
- Mieterhöhung: nur im Rahmen des Förderbescheids; §§ 558, 559 BGB gelten nur bis zur Obergrenze.
- Modernisierung: bis zur Höchstmiete umlagefähig; darüber hinaus muss der Vermieter die Kosten selbst tragen.
- Belegungsrechte: Bei Wohnungswechsel bekommt der Vermieter meist drei Vorschläge von der Kommune; ablehnen kann er nur aus sachlichen Gründen.
- Betriebskostenabrechnung: Nach § 20 Abs. 5 NMV müssen bestimmte Kosten (Verwaltung, Instandhaltung) in der Kostenmiete enthalten sein; getrennte Umlage ist unzulässig.
- Zwangsverwaltung: Wer die Bindung ignoriert, riskiert Bußgelder bis 50.000 Euro und Rückforderung der öffentlichen Mittel.
Häufige Fragen
Kann ich einen Mieter ohne WBS in einer Sozialwohnung akzeptieren?
Nur mit vorheriger Freistellung durch die Bewilligungsstelle. Ohne Freistellung ist die Vermietung ordnungswidrig und kann zur Rückforderung der Förderung führen. In manchen Ländern gibt es befristete Sonderregelungen (Freistellungsbescheinigung); die Voraussetzungen legen die Landesgesetze fest.
Wie oft darf ich die Miete in einer Sozialwohnung erhöhen?
Nur in den vom Förderbescheid vorgesehenen Schritten — meist alle zwei Jahre um einen festen Betrag pro m² oder in Höhe des Baukostenindex. § 558 BGB gilt nur ergänzend, soweit die Erhöhung die Höchstmiete nicht überschreitet.
Was passiert nach Ablauf der Bindung?
Die Wohnung wechselt in die freie Vermietung. Bestehende Mietverhältnisse laufen unverändert weiter, Miete darf im Rahmen des BGB angepasst werden (§ 558 mit Kappungsgrenze, § 559 bei Modernisierung). Der Mieter behält seinen Vertrag; er wird nicht wegen der Entlassung aus der Bindung entmietet.
Sind Sozialwohnungen steuerlich anders zu behandeln?
Nein, sie fallen unter § 21 EStG wie jede andere Vermietung. Werbungskosten, AfA und Zinsen sind absetzbar; Förderdarlehen sind Fremdkapital, deren Zinsen abziehbar. Ein Sonderabschreibungsprogramm (§ 7b EStG) kommt für neu geförderten Mietwohnungsbau in Betracht, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind.
Kann ich eine Sozialwohnung nach Ablauf der Bindung modernisieren und die Miete anheben?
Ja, mit den Werkzeugen des BGB. § 559 BGB erlaubt eine Mietanhebung von bis zu 8 % der umlagefähigen Modernisierungskosten pro Jahr. § 558 BGB begrenzt die reguläre Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete plus Kappungsgrenze. Vor Ablauf der Bindung gilt aber weiterhin die Höchstmiete.