Möbliert vermieten: Zuschlag, Vertrag und Steuern.
Der Möblierungszuschlag bringt bis zu 30 % höhere Miete — wenn du ihn richtig rechnest. Wie du den Zeitwert der Möbel monatlich umlegst, welche Klauseln nötig sind und was das Finanzamt sehen will.
Der Möblierungszuschlag berechnet sich nach der ständigen Rechtsprechung als Zeitwert der Möbel geteilt durch Nutzungsdauer, verzinst mit dem BGH-Zinssatz von 12 % pro Jahr. Für 5.000 Euro Möbel mit zehn Jahren Nutzungsdauer ergibt das etwa 92 Euro pro Monat als Zuschlag. Er muss im Vertrag getrennt ausgewiesen sein, sonst zählt er zur Nettokaltmiete und kann die Mietpreisbremse sprengen. Möbel schreibst du über die AfA-Tabelle als Werbungskosten ab.
Was „möbliert" rechtlich bedeutet
„Möbliert" ist kein festgezurrter Begriff. Üblich wird zwischen teilmöbliert (Küche, Bett, Schrank) und vollmöbliert (dazu Sofa, Tisch, Kleingeräte) unterschieden. Der Möblierungszuschlag setzt eine wesentliche Möblierung voraus — eine ausgestattete Küche allein rechtfertigt selten den vollen Zuschlag.
Rechtlich bleibt es eine Wohnraummiete nach §§ 549 ff. BGB. Nur wenn du an einen wechselnden Personenkreis kurzfristig vermietest (Serviced Apartment, Hotel), fällt der Schutz weg — dann gilt Beherbergungsvertrag mit Umsatzsteuer.
Zuschlag berechnen: die BGH-Formel
Der Bundesgerichtshof rechnet den Zuschlag als „monatliche AfA plus Verzinsung": (Zeitwert / Nutzungsdauer / 12) + (Zeitwert × 0,12 / 12 × 0,5). Die halbe Verzinsung bildet ab, dass sich der Wert über die Nutzung reduziert.
| Position | Wert |
|---|---|
| Anschaffung Möbel | 5.000 € |
| Nutzungsdauer | 10 Jahre = 120 Monate |
| AfA-Anteil im Zuschlag | 5.000 / 120 = 41,67 €/Monat |
| Verzinsung (12 % p.a., halb) | 5.000 × 0,12 / 12 × 0,5 = 25,00 € |
| Erhöhter Aufwand (Reparatur, Ersatz) | Pauschal 25 €/Monat |
| Zuschlag gesamt | ca. 92 €/Monat |
Mietpreisbremse: der Zuschlag zählt
In Gebieten mit Mietpreisbremse (§ 556d BGB) ist die zulässige Miete auf 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt. Der Möblierungszuschlag ist Teil der Miete und wird angerechnet — nur wenn er im Vertrag getrennt ausgewiesen und hergeleitet ist, kann er separat ausgewiesen werden.
Wichtig für die Vertragsklausel: Nettokaltmiete, Möblierungszuschlag und Nebenkostenvorauszahlung müssen jeweils in Euro und Cent genannt sein. Der Zuschlag verweist auf eine Inventarliste als Anlage — sonst fehlt der Nachweis, welche Möbel überhaupt gemeint sind.
Möbel steuerlich behandeln
- Möbel unter 800 Euro netto: Geringwertige Wirtschaftsgüter (§ 6 Abs. 2 EStG), sofort abschreibbar im Anschaffungsjahr.
- Möbel über 800 Euro: Über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer nach AfA-Tabelle „AV" abschreiben (Betten 10 Jahre, Sofas 10 Jahre, Küche fest verbaut 10 Jahre, sonstige Möbel meist 13 Jahre).
- Kaufbelege archivieren; das Finanzamt fragt gern nach, wenn ein hoher Zuschlag deklariert wird.
- Reparaturen laufend als Werbungskosten (§ 9 EStG); Neuanschaffungen als eigenes AV.
- Bei Verkauf der Wohnung samt Möbeln innerhalb der Zehnjahresfrist: Anteil auf Möbel getrennt behandeln — Möbel unterliegen nicht der Spekulationssteuer nach § 23 EStG, wohl aber die Immobilie.
Wer 25 Wohnungen möbliert vermietet, verwaltet schnell 300 Möbelstücke mit unterschiedlichen Anschaffungsdaten. Der Steuer-Export in Rentprime ordnet AfA-Tabellen automatisch je Objekt zu und zieht den Zuschlag separat aus, sodass der Steuerberater Zeit spart.
Vertragsklauseln, die halten
- Netto-Kaltmiete, Möblierungszuschlag und Nebenkosten getrennt ausweisen.
- Inventarliste mit Marke, Alter und Anschaffungspreis als Anlage.
- Regelung zu Ersatzbeschaffung: Wer trägt den Ersatz bei Verschleiß? Klassisch: Vermieter, gegen laufenden Zuschlag.
- Kleinreparaturklausel innerhalb der zulässigen Grenzen — für Möbel getrennt bewerten (BGH: bis 100 € je Fall, 8 % der Jahresmiete Deckel).
- Übergabeprotokoll mit Fotos je Möbelstück; Zustand als „gebraucht, altersgerecht" dokumentieren.
- Kaution weiterhin maximal drei Nettokaltmieten — der Zuschlag rechnet nicht zur „Nettokaltmiete" im Sinne des § 551 BGB (str., BGH XII ZR 179/13).
Übergabe und Inventarliste
Der Möblierungszuschlag steht und fällt mit dem Inventar. Bei Auszug muss dokumentiert sein, was in welchem Zustand fehlt oder beschädigt ist. Die Inventarliste als Vertragsanlage enthält je Möbelstück Marke, Modell, Anschaffungsjahr, Anschaffungspreis und aktuellen Zustand. Fotos beim Einzug und beim Auszug sind Pflicht — sonst ist eine Regressforderung im Streit nur schwer durchsetzbar.
- Betten mit Matratze: alle drei Jahre neue Matratze einplanen; Kosten laufend als Werbungskosten.
- Küchengeräte: Herstellergarantie in der Inventarliste vermerken — bei Defekt zuerst Garantie prüfen, bevor der Mieter zahlt.
- Elektronik (Fernseher, Router, Espressomaschine): Nutzungsdauer laut AfA-Tabelle meist 3 bis 7 Jahre.
- Textilien (Bettwäsche, Handtücher, Vorhänge): meist als GwG sofort abschreibbar; im Vertrag als Ausstattung, nicht als Bestandteil des Zuschlags.
- Reinigung nach Auszug: pauschale Reinigungsklausel in AGB nur schwer durchsetzbar (BGH), stattdessen konkrete Endreinigung mit Rechnung nachweisen.
Häufige Fragen
Wie viel Zuschlag ist realistisch?
Für eine solide teilmöblierte Zwei-Zimmer-Wohnung liegen 80 bis 150 Euro pro Monat im üblichen Rahmen. Voll ausgestattete Serviced-Apartments erreichen 200 bis 300 Euro extra. Entscheidend ist die nachvollziehbare Herleitung nach der BGH-Formel — pauschale „30 % obendrauf" halten Rügen der Mietpreisbremse selten stand.
Muss der Zuschlag jährlich neu berechnet werden?
Nein, er ist Vertragsbestandteil und bleibt gleich. Reduziert sich der Zeitwert stark oder verschwinden Möbel aus dem Inventar, muss er angepasst werden — sonst droht bei Mietpreisbremse eine Rüge des Mieters mit rückwirkender Absenkung.
Wie zeigt sich möbliert in der Nebenkostenabrechnung?
Gar nicht getrennt. Die Nebenkosten laufen wie bei jeder Wohnraummiete nach § 2 BetrKV und dem vereinbarten Schlüssel. Nur der Möblierungszuschlag ist Bestandteil der Miete, keine Nebenkostenposition.
Was gilt für Kurzzeit-Möbliertwohnungen?
Wird kurzfristig (unter zwei Monate typisch) an wechselnde Personen vermietet, greift das Wohnraumrecht meist nicht. Dann ist es Beherbergung mit 7 % Umsatzsteuer auf die Übernachtung nach § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG — und die Zweckentfremdungssatzungen der Stadt zu prüfen.
Zählt der Möblierungszuschlag zur Bemessungsgrundlage der Kaution?
Nach herrschender Meinung ist die Nettokaltmiete Bemessungsgrundlage — inklusive Möblierungszuschlag, wenn er dauerhafter Vertragsbestandteil ist. Der BGH hat die Frage nicht abschließend entschieden. Sicher fährst du, wenn du die Kaution auf die Netto-Kaltmiete ohne Zuschlag begrenzt.