WG-Zimmer vermieten: Vertrag, Nebenkosten und Fallstricke.
WG-Vermietung heißt: mehrere Mieter, ein Bad, eine Küche und dutzende Fragen zur Nebenkostenabrechnung. Dieser Ratgeber zeigt die drei tragfähigen Vertragsmodelle und welche Klauseln jede Wohngemeinschaft überstehen.
Wer WG-Zimmer vermietet, wählt zwischen Einzelverträgen je Zimmer, einem Sammelvertrag mit allen Mietern als Gesamtschuldnern oder einem Hauptmietvertrag mit erlaubter Untervermietung. Einzelverträge geben dem Vermieter volle Kontrolle über den Mieterwechsel, ein Sammelvertrag ist einfacher, verpflichtet aber alle Mieter gemeinsam. Nebenkosten werden nach Wohnfläche, Kopfteil oder erfasstem Verbrauch abgerechnet — Heiz- und Warmwasserkosten nach § 7 HKVO immer zu 50 bis 70 % verbrauchsabhängig.
Drei Vertragsmodelle im Überblick
| Modell | Wer haftet? | Mieterwechsel | Typischer Einsatz |
|---|---|---|---|
| Einzelmietverträge je Zimmer | Jeder nur für sein Zimmer + anteilige Gemeinflächen | Vermieter sucht neuen Mieter | Studenten-WGs, Zweckgemeinschaften |
| Sammelvertrag mit allen Mietern | Alle gesamtschuldnerisch (§ 421 BGB) | Nur mit Zustimmung des Vermieters | Familien-WG, Berufstätigen-WG |
| Hauptmieter + Untermieter | Hauptmieter allein gegenüber Vermieter, Untermieter gegenüber Hauptmieter | Hauptmieter organisiert intern | Klassische studentische WG mit Wechseln |
Für dich als Vermieter ist der Sammelvertrag am ruhigsten, solange die WG stabil ist. Bei häufigem Wechsel sind Einzelverträge fairer — und rechtlich sauberer, weil ein einzelnes Ausscheiden dann nicht zum Streit über die Restmiete führt.
Nebenkosten in der WG korrekt verteilen
Heizung und Warmwasser sind Pflichtfall: § 7 Abs. 1 HKVO schreibt eine verbrauchsabhängige Verteilung von mindestens 50 und höchstens 70 % vor, der Rest nach Wohnfläche. In einer 90-m²-WG mit drei Zimmern à 15 m² und 45 m² Gemeinschaftsfläche liegt der Flächenanteil je Person meist bei 30 m² (Zimmer + Kopfteil an Gemeinfläche).
Für kalte Nebenkosten (§ 2 BetrKV) ist der Verteilerschlüssel im Mietvertrag entscheidend. Wenn nichts vereinbart ist, gilt Wohnfläche (§ 556a BGB). Für Wasser lohnt sich pro Zimmer ein separater Zähler; sonst wird nach Kopfteil oder Fläche verteilt.
| Kostenart | Empfohlener Schlüssel | Warum |
|---|---|---|
| Heizung, Warmwasser | 50–70 % Verbrauch, Rest Fläche | § 7 HKVO zwingend |
| Wasser, Abwasser | Verbrauch (wenn Zähler) oder Kopfteil | Verbrauch meist gerechter |
| Grundsteuer, Versicherung | Wohnfläche (§ 556a BGB) | Objektbezogene Kosten |
| Müll, Reinigung | Kopfteil | Personenbezogen |
| Allgemeinstrom, Aufzug | Wohnfläche | Standardpraxis nach BGH |
Vertragsklauseln, die eine WG überstehen
- Zimmerplan als Anlage zum Vertrag: exakte Quadratmeter je Zimmer plus Gemeinschaftsflächen.
- Untervermietungserlaubnis mit Bedingungen (§ 553 BGB): pro Wechsel eine Anzeigepflicht, keine pauschale „Blanko-Erlaubnis".
- Kaution je Einzelvertrag maximal drei Nettokaltmieten für das Zimmer, nicht drei Gesamtmieten (§ 551 BGB).
- Hausordnung mit klaren Ruhezeiten, Gemeinschaftsputzplan, Regelung zu Besuch länger als sechs Wochen.
- Übergabeprotokoll pro Zimmer plus eins für die Gemeinschaftsflächen; sonst haftet keine Person zuordbar.
- Kündigungsfristen wie im Standardmietvertrag (§ 573c BGB); Sonderregelungen für Studenten nur, wenn objektiv gerechtfertigt (Zeitmietvertrag § 575 BGB).
Standardvorlagen aus dem Buchhandel decken den WG-Fall selten sauber ab. Der Mietvertrag-Generator in Rentprime hat für alle drei Modelle geprüfte Textbausteine, die den WG-Sonderfall vom Kopfteil-Schlüssel bis zur Nachmietersuche abbilden.
Bonität und Auswahl der Mieter
- Selbstauskunft je Bewerber; bei Studenten Bürgschaft der Eltern in Höhe der Jahresmiete.
- Nachweis über regelmäßige Einkünfte (BAföG-Bescheid, Werkstudentenvertrag, Elternbürgschaft).
- Schufa-Bonitätscheck; nur zulässig nach ausdrücklicher Einwilligung und für konkrete Bewerbung (§ 26 BDSG).
- Kaution auf getrennt geführtem Konto mit üblicher Verzinsung (§ 551 BGB).
- Bei internationalen Studenten alternativ Kautionsversicherung — Vermieter erhält Bürgschaftsurkunde.
Wenn ein Mieter auszieht
Beim Einzelvertrag ist der Fall einfach: Der ausziehende Mieter kündigt regulär mit drei Monaten Frist, du suchst einen Nachmieter. Beim Sammelvertrag brauchst du Zustimmung zum Wechsel — häufig praktikabel als Vertragsübernahme durch Vereinbarung zwischen dir, den verbleibenden Mietern und dem Nachfolger.
Rechenbeispiel: Nettokaltmiete 1.350 Euro für drei Zimmer, Nebenkostenvorauszahlung 240 Euro. Beim Einzelvertrag zahlt jeder 450 Euro Miete plus 80 Euro Vorauszahlung, Kaution je Zimmer maximal 1.350 Euro. Im Sammelvertrag zahlen die WG-Mieter zusammen 1.590 Euro warm, ein Ausscheider muss selbst mit den Mitbewohnern regeln, wer den Anteil übernimmt.
Steuer und Werbungskosten bei WG-Vermietung
Die Miete aus einer WG zählt zu den Einkünften aus Vermietung nach § 21 EStG — unabhängig davon, ob du Einzel- oder Sammelverträge nutzt. Werbungskosten sind Zinsen, AfA, Instandhaltung, Verwaltung, Fahrtkosten zur Wohnung und Anzeigen für die Mietersuche.
Besonderheit bei häufigem Wechsel: Kosten für Nachmietersuche (Portalgebühren, Fotos, Bonitätsprüfung) sind sofort abziehbar. Ein Übergabe-Zwischenraum von wenigen Tagen fällt unter Leerstandsrisiko und ist steuerlich unproblematisch — nur bei längeren Leerständen prüft das Finanzamt Einkünfteerzielungsabsicht.
- Renovierungen zwischen zwei Mietern: Erhaltungsaufwand, sofort absetzbar (§ 9 EStG).
- Neue Möbel für die WG: über AfA-Tabelle abschreiben, alternativ als GwG sofort bei Anschaffung unter 800 Euro netto.
- Anteil des Gemeinschaftsraums bleibt AfA-fähig, auch wenn kein Mieter zugeordnet ist.
- Umsatzsteuer: reine Wohnraumvermietung immer steuerfrei nach § 4 Nr. 12 UStG — auch bei sechs wechselnden Untermietern.
Häufige Fragen
Darf ich als Vermieter die Zusammensetzung der WG mitbestimmen?
Ja, im Sammelvertrag brauchst du dem Wechsel zustimmen. Ablehnung ist nur aus sachlichen Gründen möglich (fehlende Bonität, Störung des Hausfriedens), nicht wegen Herkunft, Geschlecht oder Weltanschauung (§ 19 AGG).
Muss jeder WG-Bewohner Kaution zahlen?
Beim Einzelvertrag: ja, jeder für sein Zimmer, maximal drei Nettokaltmieten. Beim Sammelvertrag zahlt die WG die Kaution insgesamt und regelt intern, wer welchen Anteil beisteuert. Rückzahlung erst nach Ende des Vertrags und Abrechnung aller offenen Positionen (§ 551 BGB).
Wie werden Heizkosten in der WG mit einem Zähler pro Wohnung abgerechnet?
Zunächst wird die Gesamtwohnung nach § 7 HKVO abgerechnet — 50 bis 70 % nach Verbrauch, Rest nach Fläche. Die Kosten der Wohnung teilst du intern über den Verteilerschlüssel des Mietvertrags auf die Mieter auf, üblich sind Fläche oder Kopfteil.
Kann eine WG gegen den Willen des Vermieters gebildet werden?
Nicht ohne Erlaubnis. Der Mieter hat aber Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils, wenn ein berechtigtes Interesse nach § 553 BGB besteht — etwa berufliche oder finanzielle Gründe. Die Erlaubnis darf mit Auflagen versehen werden, eine pauschale Ablehnung ist unzulässig.
Kann ich einen WG-Zimmer-Mietvertrag auf ein Jahr befristen?
Ein qualifizierter Zeitmietvertrag ist nach § 575 BGB nur mit sachlichem Grund (Eigenbedarf, Modernisierung, betriebliche Nutzung) zulässig. „Der Mieter ist Student" reicht nicht. Empfehlenswert ist ein unbefristeter Vertrag mit dreimonatiger Kündigungsfrist, den beide Seiten jederzeit beenden können.