Mietvertrag verlängern: Befristung, Option, stillschweigend.
Ein befristeter Mietvertrag endet automatisch — es sei denn, du verlängerst schriftlich, vereinbarst eine Option oder lässt ihn stillschweigend weiterlaufen. Jede Variante hat eigene Fristen und Fallstricke.
Einen befristeten Mietvertrag verlängerst du am sichersten durch einen schriftlichen Nachtrag mit neuem Enddatum. Eine im Vertrag verankerte Optionsklausel erlaubt einseitige Verlängerung durch den Mieter binnen definierter Frist. Wird die Wohnung nach Ablauf weitergenutzt, ohne dass der Vermieter widerspricht, gilt der Vertrag nach § 545 BGB als unbefristet fortgesetzt.
Drei Wege der Verlängerung
| Weg | Form | Wirkung | Kernparagraf |
|---|---|---|---|
| Nachtrag mit neuem Enddatum | schriftlich, beidseitige Unterschrift | Verlängerung als neuer Zeitmietvertrag | § 575 BGB |
| Optionsrecht des Mieters | im Ursprungsvertrag vereinbart | einseitige Erklärung des Mieters bis Frist X | § 145 ff. BGB |
| Stillschweigende Fortsetzung | tatsächliche Nutzung | gilt als unbefristeter Vertrag | § 545 BGB |
| Neuer Mietvertrag | komplette Neufassung | alter Vertrag endet, neuer beginnt | § 535 BGB |
Der Nachtrag: der sichere Weg
Ist die Wohnung bis 31.12.2026 vermietet und ihr wollt bis 31.12.2028 verlängern, brauchst du einen Nachtrag: einen Bezug auf den Ursprungsvertrag, das neue Enddatum, den Befristungsgrund (bei einem Zeitmietvertrag nach § 575 BGB muss der Grund weiterhin passen — Eigenbedarf, Abriss, Umbau), und beide Unterschriften. Der Nachtrag darf nicht in eine einfache {LO}Verlängerung um zwei Jahre{LC} auslaufen, ohne einen zulässigen Befristungsgrund neu zu belegen — sonst wird aus dem Zeitmietvertrag ein unbefristeter.
Rentprime verwaltet Vertragslaufzeiten mit Erinnerungen 60, 30 und 14 Tage vor Ablauf und schlägt bei Fristablauf entweder Nachtrag, Neuvertrag oder Übergang auf § 545 BGB vor — je nachdem, welche Konstellation im Vertrag hinterlegt ist.
Optionsrecht: einseitige Verlängerung durch den Mieter
Wird schon im Ursprungsvertrag eine Optionsklausel vereinbart, kann der Mieter die Verlängerung einseitig durch schriftliche Erklärung auslösen. Klassische Formulierung: {LO}Der Mieter hat das Recht, den Vertrag durch schriftliche Erklärung bis spätestens sechs Monate vor Ablauf um weitere 24 Monate zu verlängern.{LC} Nach § 145 BGB ist das ein einseitiges Gestaltungsrecht, der Vermieter kann nicht ablehnen. Bedingung: Die Klausel muss im Zeitmietvertrag den Befristungsgrund nicht überschreiten — bei Eigenbedarf-Befristung endet die Option, sobald der Eigenbedarf entfällt.
Stillschweigende Fortsetzung nach § 545 BGB
Nutzt der Mieter die Wohnung nach Ablauf einfach weiter und widerspricht der Vermieter nicht innerhalb von zwei Wochen, verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit. Die zwei Wochen laufen ab dem Zeitpunkt, an dem der Vermieter von der Fortsetzung erfährt. Konsequenz: Aus einem befristeten Vertrag wird ein unbefristeter — der Vermieter braucht dann einen Kündigungsgrund nach § 573 BGB (Eigenbedarf, wirtschaftliche Verwertung, erhebliche Pflichtverletzung).
Rechenbeispiel: Optionsrecht mit Mietanpassung
Vertrag über 3 Jahre bis 30.09.2026, Miete 900 Euro. Optionsklausel: Verlängerung um 24 Monate mit Anhebung um 6 % je Optionsperiode. Übt der Mieter die Option aus:
- Miete steigt von 900 auf 954 Euro (+ 6 %).
- Neue Laufzeit endet am 30.09.2028.
- Kappungsgrenze nach § 558 BGB (20 % bzw. 15 %) gilt für die Optionserhöhung nicht — es handelt sich um eine vereinbarte Anpassung.
- Für dich: gesicherte Einnahmen von 954 · 24 = 22.896 Euro netto kalt.
Was du bei jeder Verlängerung prüfen musst
- Befristungsgrund noch aktuell (§ 575 BGB)? Sonst wird aus Zeitmiete unbefristete Miete.
- Miete anpassen? Nur mit Klausel, sonst gilt die alte Miete weiter.
- Kaution: Reicht sie noch (max. 3 Nettomieten)? Bei Mieterhöhung ggf. anpassen.
- Betriebskostenklauseln: Aktuell zu § 2 BetrKV? Gute Gelegenheit zum Refresh.
- Schriftform nach § 550 BGB: Nachtrag über 1 Jahr immer schriftlich mit Unterschrift beider Seiten.
Timing: 6 Monate vor Ablauf ist der richtige Zeitpunkt
Zwischen Vertragsende und Verlängerungsentscheidung liegt operativer Aufwand: Bonitätsprüfung, Marktanalyse, Nachtrag verfassen, Terminplanung. Wer erst zwei Wochen vor Ablauf startet, gerät in Zeitnot und riskiert entweder Leerstand oder eine hastige Fortsetzung nach § 545 BGB.
- 6 Monate vor Ablauf: Marktvergleich (Mietspiegel, aktuelle Angebote), Zustandsprüfung.
- 5 Monate vor Ablauf: Gespräch mit dem Mieter — bleibt er? Zu welchen Konditionen?
- 4 Monate vor Ablauf: Nachtrag oder Neuvertrag entwerfen, Konditionen konkret.
- 3 Monate vor Ablauf: Nachtrag unterschreiben ODER Kündigung (falls Zeitmietvertrag) prüfen.
- 1 Monat vor Ablauf: bei Nichtverlängerung: Neuvermietungs-Prozess starten.
- Bis 2 Wochen vor Ablauf: Bei stillschweigender Fortsetzung nach § 545 BGB: Widerspruch aussprechen, sonst wird der Vertrag unbefristet.
Häufige Fragen
Muss ich der Verlängerung zustimmen, wenn der Mieter darauf besteht?
Nur wenn im Vertrag ein Optionsrecht des Mieters steht. Sonst bist du frei, den befristeten Vertrag auslaufen zu lassen — es sei denn, der Befristungsgrund ist weggefallen (§ 575 Abs. 3 BGB), dann kann der Mieter Fortsetzung als unbefristetes Verhältnis verlangen.
Was passiert, wenn der Befristungsgrund entfällt?
Ist der ursprüngliche Grund (Eigenbedarf, Abriss, Umbau) hinfällig geworden, wandelt sich der Zeitmietvertrag mit Wegfall in ein unbefristetes Mietverhältnis — auf schriftlichen Antrag des Mieters.
Kann ich eine stillschweigende Fortsetzung ausschließen?
Ja. § 545 BGB ist abdingbar — eine Klausel wie Eine stillschweigende Verlängerung nach § 545 BGB ist ausgeschlossen ist wirksam. Ohne diese Klausel läuft der Vertrag nach zwei Wochen Kenntnis unbefristet weiter.
Reicht eine E-Mail als Verlängerung?
Für Verlängerungen über ein Jahr nein — § 550 BGB verlangt Schriftform. Für kürzere Verlängerungen theoretisch ja, praktisch aber riskant, weil die Zurechnung schwer nachweisbar ist. Immer per PDF mit Unterschrift oder Papierform.
Kann ich die Miete beim Nachtrag erhöhen?
Ja, aber nur mit Zustimmung des Mieters. Ohne diese gilt die alte Miete weiter. Eine ordentliche Mieterhöhung nach § 558 BGB ist während einer Befristung nicht ausgeschlossen, wenn nicht explizit im Vertrag anders geregelt.