Mietvertrag ändern: Nachtrag richtig formulieren.
Ein Nachtrag ändert den bestehenden Mietvertrag punktuell — schriftlich, mit Bezug auf den Ursprungsvertrag und der Unterschrift aller Beteiligten. Wer den falschen Weg wählt, riskiert nach § 550 BGB ein unbefristetes Kündigungsrecht des Mieters.
Ein Nachtrag ist eine schriftliche Zusatzvereinbarung, die den bestehenden Mietvertrag ergänzt oder ändert. Er nennt Datum und Parteien des Ursprungsvertrags, beschreibt die Änderung eindeutig, wird von beiden Seiten unterschrieben und beigefügt. Bei Verträgen über ein Jahr Laufzeit muss die Schriftform gewahrt bleiben, sonst gilt der Vertrag nach § 550 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen.
Wann du einen Nachtrag brauchst — und wann nicht
Ein Nachtrag ist immer dann sinnvoll, wenn sich ein wesentlicher Vertragsinhalt ändert: Miete, Nebenkosten, Mieterzahl, Nutzung, Laufzeit oder eine Klausel. Kleinere Nebenabreden — etwa die Erlaubnis, einen Wellensittich zu halten — kannst du auch per Zusatzbrief regeln. Für alles Wesentliche gilt: „pacta sunt servanda“ — was einmal vereinbart ist, ändert sich nur einvernehmlich, und einvernehmlich heißt hier schriftlich mit Unterschrift beider Parteien.
Nicht jede Änderung braucht einen Nachtrag. Eine reguläre Mieterhöhung nach § 558 BGB kommt per Zustimmungsverlangen zustande, eine Betriebskostenanpassung nach § 560 BGB per einseitiger Erklärung, eine Kündigung ohnehin einseitig. Nachtrag heißt: beide wollen etwas Neues vereinbaren.
Pflichtangaben im Nachtrag
- Überschrift Nachtrag Nr. 1 zum Mietvertrag vom TT.MM.JJJJ.
- Beide Parteien mit vollständiger Adresse, so wie im Ursprungsvertrag benannt.
- Das Mietobjekt (Straße, Etage, Wohnungsnummer) zur eindeutigen Zuordnung.
- Genaue Beschreibung der Änderung mit Verweis auf den zu ersetzenden Paragrafen.
- Zeitpunkt, ab dem die Änderung gilt (kein Rückwirken zulasten des Mieters).
- Klarstellung: Alle übrigen Regelungen des Mietvertrags bleiben unverändert.
- Ort, Datum und Unterschriften aller Vertragsparteien — bei mehreren Mietern von jedem.
Typische Nachtragsfälle im Überblick
| Anlass | Was regelt der Nachtrag? | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Mietsenkung / Freiwilliger Abschlag | Neue Netto-Kaltmiete ab Datum X | § 535 BGB |
| Zusatzmieter aufnehmen | Ergänzung Vertragspartei, Gesamtschuld | § 421 BGB |
| Nebenkostenpauschale → Vorauszahlung | Umstellung mit Abrechnungspflicht | § 556 Abs. 2 BGB |
| Neue Betriebskostenart aufnehmen | Klausel + Verteilerschlüssel | § 556 Abs. 1 BGB |
| Stellplatz nachträglich hinzumieten | Objekt, Miete, Kündigung | § 535 BGB |
| Verlängerung einer Befristung | Neue Endlaufzeit + Befristungsgrund | § 575 BGB |
Rechenbeispiel: Mietsenkung per Nachtrag
Mieter Meier zahlt 780 Euro netto kalt bei 78 m². Nach zwei ruhigen Jahren möchtest du ihn halten und senkst die Miete um 30 Euro auf 750 Euro (9,62 Euro/m²). Der Nachtrag hält fest: „Ab 01.11.2026 beträgt die Netto-Kaltmiete 750,00 Euro monatlich. Alle übrigen Regelungen bleiben unverändert.“ Zwei Unterschriften, fertig. Ergebnis nach zwölf Monaten: 360 Euro weniger Einnahme, aber ein verbliebener Mieter — bei Neuvermietung wärst du mit 6 Wochen Leerstand, Inserat und Bonitätsprüfung schnell bei 1.200 Euro Verlust.
Wichtig für die spätere Mieterhöhung: Die Kappungsgrenze (20 % bzw. 15 % in angespannten Märkten in drei Jahren) bezieht sich auf die zuletzt geschuldete Miete. Nach einer Senkung ist der Spielraum kleiner. Rentprime versioniert Vertragsstände inklusive Nachträgen, sodass du für Zustimmungsverlangen jederzeit die richtige Ausgangsmiete siehst.
Nachtrag versus neuer Mietvertrag
Ein Nachtrag ändert bestehendes Recht, ein neuer Mietvertrag setzt es auf null. Der Unterschied ist teuer: Wer bei einem Mieterwechsel den Bestandsvertrag „fortführt“ und nur die Person austauscht, riskiert unklare Kautionslage, alte Klauseln und Streit über Übergabezustand. Kommen zwei neue Mieter dazu, ohne dass der alte auszieht, reicht der Nachtrag; verlässt der alte Mieter das Objekt, ist der Neuabschluss der saubere Weg.
- Personenwechsel mit Übergabe: neuer Mietvertrag + Abschlussprotokoll.
- Zusätzliche Person ohne Abgang: Nachtrag mit Aufnahme in die Gesamtschuld.
- Bloße Kontaktdatenänderung: formloser Änderungsbrief genügt.
- Modernisierungsumlage (§ 559 BGB): kein Nachtrag, einseitige Erklärung mit Frist.
Fehler, die den Nachtrag unwirksam machen
- Nur einer der Mieter unterschreibt — bei mehreren Mietern nichtig.
- Rückwirkende Verschlechterung zulasten des Mieters ohne dessen ausdrückliche Zustimmung.
- Neue AGB-Klausel, die den Mieter unangemessen benachteiligt (§ 307 BGB).
- Nachtrag als lose E-Mail ohne Unterschrift — verletzt die Schriftform.
- Fehlender Bezug zum Ursprungsvertrag: {LC} welcher Vertrag ist gemeint?
Nachtrag digital: E-Signatur, Zeitstempel, Archiv
Der klassische Papier-Nachtrag ist noch immer der Regelfall, verliert aber im Alltag Boden. Eine qualifizierte elektronische Signatur nach § 126a BGB steht der handschriftlichen Unterschrift rechtlich gleich. Für Mietvertrag und Nachtrag heißt das: PDF mit qualifizierter Signatur (eIDAS-konform) genügt der Schriftform nach § 550 BGB. Eine einfache eingescannte Unterschrift oder ein Foto-Bild reichen nicht.
- Qualifizierte Signatur über Anbieter wie D-Trust, Bundesdruckerei oder Adobe Sign mit Ausweis-Verifikation.
- Der Nachtrag muss dem Mieter im Original (PDF mit eingebetteter Signatur) zugehen — nicht als Foto oder Ausdruck.
- Aufbewahrung: 10 Jahre nach § 147 AO, digital mit Prüfsiegel und Zeitstempel.
- Bei Zweifelsfall über die Wirksamkeit: klassische Papier-Unterschrift bleibt die sicherste Variante.
- Für Mieter ohne eID: Ausdruck, Unterschrift, Rückscan mit E-Mail — als Hilfsvariante, formal unterhalb von § 126a.
Rentprime speichert jeden Nachtrag mit Zeitstempel im Dokumentenordner und legt eine zweite Kopie in das GoBD-Archiv — damit die Aufbewahrungsfrist automatisch mitläuft und bei einer späteren Prüfung ein revisionssicherer Nachweis existiert.
Häufige Fragen
Muss der Nachtrag notariell beurkundet werden?
Nein. Für einen Wohnraum-Mietvertrag und seine Nachträge genügt die einfache Schriftform nach § 550 BGB. Notariell wird es nur bei Mietverträgen mit Grundstücksbezug oder bei Vorkaufsrechten.
Reicht eine E-Mail als Nachtrag?
Für nebensächliche Absprachen ja, für alles, was die Schriftform berührt (Miete, Laufzeit, Vertragsparteien), nein. Nutze für den Nachtrag entweder eine unterschriebene PDF (§ 126a BGB, qualifizierte elektronische Signatur) oder das klassische Papier.
Was passiert, wenn der Mieter den Nachtrag nicht unterschreibt?
Dann bleibt es beim alten Vertrag. Du kannst den Mieter nicht zur Zustimmung zwingen, außer bei den gesetzlich geregelten einseitigen Änderungen (Mieterhöhung nach § 558, Betriebskosten nach § 560, Modernisierung nach § 559 BGB).
Muss ich alle Nachträge zusammen mit dem Vertrag aufbewahren?
Ja. Für die steuerliche Prüfung nach § 147 AO gelten sechs bis zehn Jahre Aufbewahrung; Nachträge sind Bestandteil des Vertragswerks und werden bei einer Kündigung oder Räumungsklage gemeinsam vorgelegt.
Ändert ein Nachtrag die Kaution automatisch?
Nein. Steigt die Miete, bleibt die Kaution unverändert, es sei denn, der Nachtrag regelt ausdrücklich eine Nachzahlung — und die Gesamtkaution darf drei Netto-Kaltmieten nicht überschreiten (§ 551 Abs. 1 BGB).