Mietrückstand berechnen — .
Die fristlose Kündigung nach § 543 BGB kippt bei Rückständen, die die Schwellen aus dem Gesetz erreichen. So rechnest du sie sauber und mahnst rechtssicher.
Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB darfst du fristlos kündigen, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit einem Betrag im Rückstand ist, der eine Monatsmiete übersteigt, oder in einem längeren Zeitraum mit mindestens zwei Monatsmieten. Grundlage ist die Bruttomiete. Der Mieter kann durch vollständige Zahlung binnen zwei Monaten nach Räumungsklage einmalig retten (§ 569 Abs. 3 BGB).
Die zwei Schwellen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB
Es gibt zwei alternative Voraussetzungen für die außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Die eine setzt an zwei aufeinanderfolgenden Terminen an, die andere an einem längeren Zeitraum.
| Fall | Voraussetzung | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| a) zwei aufeinanderfolgende Termine | Rückstand > 1 Monatsmiete | § 543 Abs. 2 Nr. 3 lit. a BGB |
| b) längerer Zeitraum | Rückstand ≥ 2 Monatsmieten | § 543 Abs. 2 Nr. 3 lit. b BGB |
| Schonfrist | Zahlung binnen 2 Monaten nach Räumungsklage | § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB |
| Sperre der Schonfrist | einmal in zwei Jahren wirksam | § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 2 BGB |
Was zählt zur „Miete" bei der Berechnung?
Grundlage ist die Bruttomiete — Nettokaltmiete plus Betriebskostenvorauszahlung und ggf. Heizkostenvorauszahlung. Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen zählen nicht zur laufenden Miete; sie werden separat geltend gemacht. Mahn-, Bank- und Anwaltsgebühren zählen ebenfalls nicht zur Miete im Sinne dieser Norm.
Rechenbeispiel
Bruttomiete monatlich 950 € (Nettokalt 720 €, NK-Vorauszahlung 180 €, Heizkosten-Vorauszahlung 50 €). Zahlungsstand:
| Monat | Gezahlt | Rückstand kumuliert |
|---|---|---|
| Juni | 950 € | 0 € |
| Juli | 0 € | 950 € |
| August | 500 € | 1.400 € |
| September | 950 € | 1.400 € |
| Oktober | 0 € | 2.350 € |
Nach Juli/August: Rückstand 1.400 €, das ist mehr als eine Monatsmiete an zwei aufeinanderfolgenden Terminen (Fall a). Die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 lit. a BGB ist möglich.
Nach September/Oktober: Rückstand 2.350 €, das entspricht 2,47 Monatsmieten im Zeitraum Juli–Oktober (Fall b). Der Rückstand ≥ zwei Monatsmieten ist erfüllt. Beide Kündigungsgründe stehen nebeneinander.
Vorher: Mahnung und Abmahnung
- Erste Mahnung schriftlich nach Fälligkeit, mit Zinsen (§ 288 Abs. 1 BGB: 5 %-Punkte über Basiszinssatz für Verbraucher).
- Zweite Mahnung mit Fristsetzung und Hinweis auf die möglichen Rechtsfolgen.
- Abmahnung (empfehlenswert, nicht zwingend) — kurze Aufforderung zur Zahlung mit Kündigungsandrohung.
- Fristlose Kündigung sobald Schwelle erreicht — mit Begründung, Rückstand und Betrag.
- Parallel: hilfsweise ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB in dasselbe Schreiben aufnehmen, um bei Schonfristzahlung nicht leer auszugehen.
Verzugszinsen berechnen
Der Basiszinssatz wird von der Bundesbank halbjährlich veröffentlicht. Beispielrechnung: Basiszinssatz zum 01.07.2025 hypothetisch 3,37 %; Verzugszins für Verbraucher 5 %-Punkte darüber = 8,37 %. Rückstand 1.400 € über 90 Tage:
1.400 € × 8,37 % × 90 ÷ 365 = 28,89 €. Mahn- und Bankrücklastgebühren (z. B. 5–10 € pro Rücklastschrift) sind daneben ersatzfähig, sofern angemessen. Wer eine pauschale Mahngebühr im Vertrag stehen hat, darf sie nur in Höhe des tatsächlichen Aufwands geltend machen — pauschale 15 € sind meist nicht durchsetzbar.
Was die fristlose Kündigung enthalten muss
- Ausdrückliche Erklärung, dass fristlos gekündigt wird, mit Rechtsgrundlage § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB.
- Konkrete Aufstellung des Rückstands (Monatstabelle mit gezahltem und offenem Betrag).
- Zeitpunkt der Kündigungswirkung (fristlos = sofortige Räumungspflicht).
- Hilfsweise ordentliche Kündigung nach § 573 BGB mit Fristangabe.
- Aufforderung zur Wohnungsrückgabe zu einem konkreten Datum.
- Bei Wohnraum: schriftlich (§ 568 Abs. 1 BGB) — Textform reicht nicht.
Nach der Kündigung — Räumungsklage
- Räumungsklage beim Amtsgericht am Ort der Wohnung erheben.
- Streitwert = Jahreskaltmiete + Rückstand.
- Erstes Verhandlungsdatum meist 4–8 Wochen später.
- Achtung Schonfristzahlung: Zahlt der Mieter binnen zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage den kompletten Rückstand einschließlich Gerichtskosten, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Die hilfsweise ordentliche Kündigung bleibt.
- Vollstreckung: Räumungstitel + Gerichtsvollzieher; „Berliner Räumung" (nur Türschloss tauschen und Möbel einlagern) spart Kosten.
Ratenzahlung als Alternative
Meldet sich der Mieter selbst und bietet Raten an, ist der wirtschaftliche Weg fast immer die Vereinbarung — Räumungsklagen dauern 6–12 Monate und bringen selten den gesamten Rückstand ein. Eine Vereinbarung sollte enthalten: Gesamtrückstand, Ratenhöhe, Zahltag, Verzugsklausel (bei zwei ausgefallenen Raten sofort fällig), Verzicht auf Einreden bezüglich der bereits eingetretenen Verzugsvoraussetzungen.
- Ausgangsstand feststellen: Rückstand exakt beziffern, aktuelle Miete separat aufführen.
- Realistische Rate wählen: aktuelle Miete plus 10–20 % — nicht mehr, sonst reißt die Ratenzahlung im nächsten Rückschlag.
- Vereinbarung schriftlich, mit Unterschrift des Mieters.
- Klausel: Bei Ausbleiben einer Rate wird der Restbetrag sofort fällig; die außerordentliche Kündigung bleibt vorbehalten.
- Zahlungseingänge lückenlos dokumentieren; bei Erfolg keine Kündigung erforderlich.
Ein Mahnwesen mit klaren Eskalationsstufen (freundliche Erinnerung → förmliche Mahnung → Abmahnung → Kündigung) ist der beste Schutz vor Rückständen — mit vorformatierten Vorlagen inklusive Zinsberechnung, Fristen und Kündigungsandrohung als PDF.
Häufige Fragen
Was ist die „Schonfrist" genau?
Der Mieter kann die fristlose Kündigung durch vollständige Zahlung des Rückstands binnen zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage ausbügeln (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Das gilt nur einmal in zwei Jahren — beim zweiten Mal ist die Kündigung endgültig.
Rettet die Schonfrist auch die ordentliche Kündigung?
Nein. Deshalb wird die ordentliche Kündigung immer hilfsweise mit ausgesprochen. Sie greift nach Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist (bis zu 9 Monate bei langer Mietzeit) auch dann, wenn die fristlose Kündigung durch Zahlung entkräftet wurde.
Zählt eine berechtigte Mietminderung mit?
Ja. Ist die Minderung berechtigt, ist die geschuldete Miete niedriger — der Rückstand entsprechend geringer. Wer eine berechtigte Minderung ignoriert und trotzdem kündigt, verliert die Räumungsklage.
Muss ich vor der Kündigung mahnen?
Bei fälligen Mieten tritt Verzug ohne Mahnung ein (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Für die Kündigung nach § 543 BGB ist die Mahnung nicht Wirksamkeitsvoraussetzung. Wirtschaftlich sinnvoll ist sie trotzdem — viele Mieter zahlen nach der ersten Mahnung.
Was tun bei Jobcenter-Mietern?
Beantrage Direktzahlung nach § 22 Abs. 7 SGB II beim Jobcenter, sobald Rückstände auftreten — die Behörde überweist die Miete dann direkt. Das ist regelmäßig der effektivste Weg vor der Kündigung.
Gilt die Zwei-Monats-Regel auch bei Gewerbe?
Nein. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist auf Wohnraum zugeschnitten; bei Gewerberaum gilt die freie Vereinbarung des Mietvertrags. Meist wird eine Rückstandsklausel mit einem Monat vereinbart, gerichtsüblich sind aber 1,5–2 Monatsmieten.
Was ist die „Berliner Räumung"?
Eine kostensparende Variante der Räumungsvollstreckung: Der Gerichtsvollzieher tauscht nur die Schlösser und übergibt dem Vermieter die Wohnung mit Inhalt. Die Möbel werden eingelagert; der Mieter kann sie gegen Kostenerstattung abholen. Ersparnis: 500–2.000 € gegenüber Vollräumung.