Miete deutlich unter Markt — .
Wer 30 % unter Marktmiete vermietet, holt das nicht in einem Schritt auf. Mit einer 3-Jahres-Kaskade nutzt du die Kappungsgrenze voll aus — ohne den Mieter zu verlieren.
Weicht deine Miete stark von der ortsüblichen Vergleichsmiete ab, holst du sie in Etappen auf: jede Erhöhung darf nach § 558 Abs. 3 BGB höchstens 20 % (regional 15 %) in drei Jahren ausmachen. Plane drei Kaskaden im 15-Monats-Rhythmus. Achte auf die 50-%-Grenze des § 21 Abs. 2 EStG, sonst fallen Werbungskosten anteilig weg.
Warum ein Sprung nicht funktioniert
Eine Miete, die deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, darfst du auf dem Weg des § 558 BGB nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen — und in drei Jahren höchstens 20 % (regional 15 %). Selbst wenn der Mietspiegel 40 % Aufholung erlauben würde, geht das nur in mehreren Schritten. Wer zu viel auf einmal fordert, verliert vor Gericht und behält 15 Monate lang die alte Miete.
Die 3-Jahres-Kaskade — Beispiel
Ausgangslage: Wohnung 80 m² in guter Lage, aktuelle Miete 700 € kalt (8,75 €/m²), ortsübliche Vergleichsmiete 1.000 € (12,50 €/m²). Differenz 300 € oder 42,9 %. Ziel: in etwa vier Jahren an den Marktwert.
| Schritt | Zeitpunkt | Neue Kaltmiete | Erhöhung ab Ausgangswert 700 € |
|---|---|---|---|
| Schritt 1 | 01.03.2026 | 840,00 € | +20 % (Kappungsgrenze ausgeschöpft) |
| Schritt 2 | 01.06.2027 | 966,00 € | + ~15 % ab neuer Basis (Sperrfrist 15 Monate) |
| Schritt 3 | 01.09.2028 | 1.000,00 € | + ~3,5 % — Vergleichsmiete erreicht |
| Endzustand | 01.09.2028 | 1.000,00 € | ortsüblich |
Wichtig: die Kappungsgrenze rechnet sich vom Wert drei Jahre vor der ersten Erhöhung — nicht vom aktuellen Betrag. Nach Schritt 1 (März 2026) verläuft die Drei-Jahres-Grenze bis März 2029. In diesem Zeitraum darfst du kumulativ nur 140 € (20 % von 700 €) draufsatteln, sofern die Basis 700 € bleibt.
Alternativer Weg: Modernisieren
Wenn Erhaltungs- und Modernisierungsstau da sind, ist eine Modernisierung der schnellere Aufholpfad. Die 8 %-Umlage nach § 559 BGB steht neben der Vergleichsmiete und hat ihre eigene 3 €/m²-Kappungsgrenze in 6 Jahren. Beispiel: eine neue Dämmung für 40.000 € auf ein Haus mit 320 m² Wohnfläche bringt (bei 25 % Instandhaltungsanteil) rund 0,625 €/m² Dauerzuschlag — für die 80-m²-Wohnung 50 € monatlich.
Rentprime rechnet dir den kombinierten Pfad aus: Vergleichsmiete-Kaskade + Modernisierungsumlage inklusive Kappungsgrenzen und Sperrfristen. Der Fristen-Wächter meldet, wann Schritt 2 und Schritt 3 fällig sind.
Wenn der Mieter droht auszuziehen
- Wechselkosten (Renovierung, Leerstand, Makler, Mieterselbstauskunft) rechnen sich schnell auf 3–5 Monatsmieten — planbar in die Kaskade einpreisen.
- Bei angespanntem Markt (Mietpreisbremse) ist die Neuvermietung nach oben ohnehin gedeckelt: ortsübliche Vergleichsmiete + 10 %.
- Ein transparentes Gespräch vor der ersten Erhöhung senkt die Konfliktquote erheblich.
- Ein Aufhebungsvertrag mit Abfindung ist selten die günstigere Alternative — meist ist die schrittweise Anpassung wirtschaftlicher.
Steuerlicher Fallstrick — 50-%-Grenze
§ 21 Abs. 2 EStG: Beträgt die Miete weniger als 50 % der ortsüblichen Miete, wird die entgeltliche Vermietung anteilig aufgeteilt. Beispiel: Miete 400 €, ortsüblich 900 €. 400/900 = 44 %. Damit fallen 56 % der Werbungskosten weg (Zinsen, AfA, Reparaturen). Bei jährlichen Werbungskosten von 6.000 € gehen 3.360 € verloren.
Zwischen 50 und 66 %: volle Anerkennung ohne Totalüberschussprognose. Ab 66 %: alles ok. Die Prüfung erfolgt pro Kalenderjahr. Wer aus einer sehr niedrigen Miete kommt, sollte den ersten Kaskadenschritt so wählen, dass die 50-%-Grenze überschritten wird — sonst subventioniert das Finanzamt die Verzögerung nicht mehr.
Vermietung an Angehörige — Extra-Regeln
Bei Vermietung an nahe Angehörige prüft das Finanzamt zusätzlich den Fremdvergleich: Vertragsinhalt (schriftlich), Miete pünktlich per Überweisung, Nebenkostenabrechnung. Ohne Fremdvergleich fällt die Anerkennung ganz weg, unabhängig von den 50/66 %.
Wechselstrategie bei Neuvermietung
Zieht der Mieter aus, ist die Neuvermietung häufig der schnellere Aufholpfad — allerdings in Mietpreisbremsen-Gebieten gedeckelt. Rechenbeispiel: Wohnung heute 700 € kalt, ortsüblich 1.000 €. In einem Mietpreisbremsen-Gebiet darfst du bei Neuvermietung höchstens 1.100 € (ortsüblich + 10 %) verlangen — der Sprung ist mit 400 € höher als jeder Kaskadenschritt. Außerhalb solcher Gebiete gilt die freie Marktmiete.
- Renovierungs- und Leerstandskosten realistisch einpreisen.
- Wohnungsanzeige-Kosten und Zeitaufwand für Bonitätsprüfungen.
- Kaution nach § 551 BGB neu vereinbaren (max. 3 Nettokaltmieten).
- Bei Verlängerung mit Bestandsmieter alternativ Aufhebungsvertrag mit Abfindung erwägen (steuerlich Werbungskosten).
Häufige Fragen
Kann ich mehr als 20 % auf einmal verlangen, wenn ich Beweise habe?
Nein. § 558 Abs. 3 BGB deckelt die Erhöhung in drei Jahren auf 20 % (regional 15 %) — unabhängig davon, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete tatsächlich liegt. Nur Modernisierungsumlage nach § 559 BGB durchbricht das teilweise.
Wie lange dauert der Weg zur Marktmiete typischerweise?
Mit maximaler Ausnutzung der Kappungsgrenzen und Sperrfristen etwa 3,5–5 Jahre. Kombiniert mit Modernisierung kürzer. Ohne Modernisierung ist die 15-Monats-Sperre der Taktgeber.
Verliere ich Werbungskosten, wenn ich unter 66 % bleibe?
Ab dem Veranlagungszeitraum 2021 gilt: 50–66 % ohne Prognose, ab 50 % keine Kürzung — außer eine Totalüberschussprognose zeigt Verluste. Unter 50 % zwingende Aufteilung. Die Grenze wird pro Kalenderjahr geprüft.
Was, wenn ich die Wohnung ganz an Angehörige gebe?
Bei Vermietung ohne Miete oder deutlich unter 50 % wird der unentgeltliche Teil steuerlich als privates Vermögen behandelt — Werbungskosten fallen entsprechend weg. Der Fremdvergleich ist zusätzlich zu wahren.
Wie oft darf ich innerhalb der drei Jahre erhöhen?
So oft du willst — solange die Sperrfrist von 15 Monaten zwischen zwei wirksamen Erhöhungen eingehalten ist und die Gesamtsumme aller Erhöhungen die Kappungsgrenze nicht überschreitet. Realistisch sind zwei Erhöhungen in drei Jahren.