Heizungstausch mit Förderung und Umlage – die richtige Reihenfolge.
Beim Heizungstausch stehen Vermietern bis zu 35 Prozent BEG-Zuschuss offen – gedeckelt auf 30.000 Euro Investition je Wohneinheit. Umgelegt werden dürfen 8 Prozent pro Jahr, gekappt bei 50 Cent je Quadratmeter.
Vermieter bekommen 30 Prozent Grundförderung der BEG plus 5 Prozent Klima-Geschwindigkeitsbonus, wenn der Tausch bis 2028 erfolgt – insgesamt maximal 35 Prozent auf bis zu 30.000 Euro Investition pro Wohneinheit. Umgelegt werden nach § 559 BGB 8 Prozent der reduzierten Kosten pro Jahr, gekappt bei 50 Cent je Quadratmeter Wohnfläche im Monat.
Welche Förderung Vermietern zusteht
Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG EM) unterstützt seit 2024 den Umstieg auf klimafreundliche Heizungen. Für Vermieter gelten andere Boni als für Selbstnutzer:
| Bonus | Prozent | Bedingung |
|---|---|---|
| Grundförderung | 30 % | Für alle Antragsteller, gilt auch für vermietete Objekte |
| Klima-Geschwindigkeitsbonus | 20 % | Nur Selbstnutzer, sinkt ab 2029; Vermieter erhalten nur 5 %-Analogie über Effizienzbonus |
| Einkommensbonus | 30 % | Nur Selbstnutzer bis 40.000 Euro zvE |
| Effizienzbonus Wärmepumpe | 5 % | Wenn Erd-/Wasserwärmepumpe oder natürliches Kältemittel |
Die förderfähigen Kosten sind gedeckelt: 30.000 Euro pro Wohneinheit für die erste, 15.000 für die zweite bis sechste, 8.000 für jede weitere. Bei einem Sechsfamilienhaus wären also 30.000 + 5 × 15.000 = 105.000 Euro förderfähig.
Antrag: Reihenfolge einhalten
- Handwerkerangebot einholen und den Liefer- oder Leistungsvertrag mit aufschiebender Bedingung „Förderzusage“ abschließen.
- Antrag bei der KfW (Zuschüsse) oder BAFA (bestehende Anträge Wohngebäude) stellen – vor Maßnahmenbeginn.
- Nach Zusage: Auftrag auslösen, Heizung installieren, Fachunternehmererklärung einholen.
- Verwendungsnachweis binnen 36 Monaten hochladen, Zuschuss wird ausgezahlt.
- Rechnung, Förderbescheid, Fachunternehmererklärung und Zahlungsbeleg dauerhaft archivieren – für Steuer und Umlage.
Umlage nach § 559 BGB – was du wirklich weitergibst
Von den Bruttokosten der Heizung ziehst du drei Positionen ab, bevor du die Modernisierungsumlage berechnest:
- Fördermittel (BEG-Zuschuss, Landes- und Kommunalzuschüsse)
- Ersparte Instandhaltung (Anteil, den du sowieso hättest ausgeben müssen)
- Nicht modernisierungsbedingte Kosten (z. B. ästhetische Verkleidungen)
Der Rest ist umlagefähig zu 8 Prozent pro Jahr (§ 559 BGB). Zusätzlich greift die Kappungsgrenze aus § 559 Abs. 3a BGB: maximal 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren – 2 Euro, wenn die Ausgangsmiete unter 7 Euro/m² lag. Für den reinen Heizungstausch (ohne begleitende Sanierung) hat der Bundestag 2023 zusätzlich einen 50-Cent-Deckel pro m² im Monat eingeführt (§ 559e BGB).
Rechenbeispiel: Sechsfamilienhaus mit Wärmepumpe
Ausgangslage: 6 Wohnungen à 70 m², Investition Luft-Wasser-Wärmepumpe 65.000 Euro brutto, BEG-Zuschuss 30 % (19.500 Euro), ersparte Instandsetzung für die alte Gasheizung 8.000 Euro.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Bruttokosten Heizung | 65.000 € |
| − BEG-Zuschuss (30 %) | −19.500 € |
| − Ersparte Instandhaltung | −8.000 € |
| Umlagefähig | 37.500 € |
| 8 % Jahresumlage | 3.000 € |
| Umlage pro Wohnung/Jahr | 500 € |
| Umlage pro Wohnung/Monat | 41,67 € |
Pro Quadratmeter sind das 0,60 Euro und liegt damit über dem 50-Cent-Deckel des § 559e BGB. Du musst die Umlage auf 50 Cent × 70 m² = 35,00 Euro pro Wohnung reduzieren – der Rest kann nicht auf die Miete umgelegt werden.
Steuerliche Wirkung
Bei einem Heizungstausch prüfst du zuerst, ob es sich um Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten handelt. Ein Ersatz gleichwertiger Technik bleibt in der Regel sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand (§ 9 EStG); eine hebende Verbesserung (z. B. Wärmepumpe statt Gastherme) kann zu Herstellungskosten führen und wird über 40 Jahre abgeschrieben. In vielen Fällen kannst du den Aufwand nach § 82b EStDV auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilen.
Für die laufende Umlage brauchst du eine saubere Zuordnung: Investitionskosten, Förderabzug und ersparte Instandhaltung müssen in der Modernisierungsankündigung nach § 555c BGB nachvollziehbar sein. Rentprime hilft dir dabei mit einem geführten Formular für die Ankündigung und die anschließende Mieterhöhungserklärung.
Häufige Fragen
Bekomme ich als Vermieter den Klima-Geschwindigkeitsbonus?
Nein, der Bonus ist Selbstnutzern vorbehalten (§ 89 EStG-analog, Förderrichtlinie BEG EM). Für vermietete Objekte bleiben Grundförderung 30 % und ggf. Effizienzbonus 5 % – zusammen maximal 35 %.
Kann ich den Zuschuss steuerlich absetzen?
Der Zuschuss selbst zählt nicht als Einnahme. Er mindert die abschreibungsfähigen Anschaffungskosten oder wird bei Erhaltungsaufwand vom sofort absetzbaren Betrag abgezogen.
Muss ich die Mieter vor dem Tausch informieren?
Ja. Nach § 555c BGB musst du drei Monate vor Beginn schriftlich über Art, Dauer, voraussichtliche Kosten und künftige Miete informieren. Erst nach Fertigstellung greift die Mieterhöhung nach § 559 BGB – frühestens ab dem dritten Monat nach Zugang.
Was passiert, wenn ich die Förderung nicht vom Betrag abziehe?
Der Mieter kann der Mieterhöhung widersprechen; das Amtsgericht kürzt die Umlage auf den korrekten Wert. Falsch berechnete Erhöhungen sind meist nicht insgesamt unwirksam, aber betragsmäßig herabzusetzen.
Wie berechne ich die ersparte Instandhaltung?
Üblich ist eine Schätzung anhand der Restnutzungsdauer der Altheizung. Bei einer 20 Jahre alten Gastherme mit einer typischen Nutzungsdauer von 20 Jahren setzt du 0 Prozent an; bei einer 10 Jahre alten Anlage rund 50 Prozent der theoretisch heute noch anfallenden Instandsetzung.
Kombiniert Förderung und Umlage – wo ist die Grenze?
Der BEG-Zuschuss muss zwingend von den Modernisierungskosten abgezogen werden, bevor die 8-Prozent-Regel greift (§ 559a BGB). Wer den Zuschuss verschweigt, riskiert nicht nur eine gekürzte Miete, sondern auch strafrechtliche Konsequenzen wegen Täuschung. Der 50-Cent-Deckel des § 559e BGB gilt nur für den reinen Heizungstausch – kombiniert mit Dämmung greift die klassische 3-Euro-Kappung.