Mieterhöhung nach energetischer Sanierung korrekt berechnen.
Nach einer energetischen Sanierung dürfen 8 Prozent der Kosten pro Jahr auf die Miete umgelegt werden – gekappt bei 3 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren. So berechnest du die Erhöhung korrekt.
Von den Modernisierungskosten zieh Fördermittel und den Anteil ersparter Instandhaltung ab. 8 Prozent der Restsumme darfst du pro Jahr auf die Jahresmiete aufschlagen (§ 559 BGB). Die Erhöhung ist gekappt bei 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche in sechs Jahren – 2 Euro bei Ausgangsmieten unter 7 Euro/m².
Was als energetische Sanierung zählt
Modernisierung ist nach § 555b BGB eine Maßnahme, die den Gebrauchswert nachhaltig erhöht, die Wohnverhältnisse dauerhaft verbessert oder – für die energetische Variante – Endenergie oder nicht-erneuerbare Primärenergie einspart. Das umfasst:
- Dämmung von Fassade, Dach, Kellerdecke oder oberster Geschossdecke
- Austausch der Heizung gegen ein deutlich effizienteres System
- Fensteraustausch bei Verbesserung des U-Werts
- Einbau einer Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung
- Anschluss an ein Wärmenetz mit überwiegend erneuerbarer Energie
Nicht umlagefähig ist eine reine Instandsetzung – also der Ersatz von Bauteilen, die technisch am Ende sind, ohne energetische Verbesserung.
Die Formel
Modernisierungsumlage pro Jahr = (Modernisierungskosten − Fördermittel − ersparte Instandhaltung) × 8 %. Geteilt durch 12 ergibt sich die monatliche Mieterhöhung.
| Position | Beispiel |
|---|---|
| Fassadendämmung (100 m² × 180 €) | 18.000 € |
| − Ersparte Instandhaltung (Putz war fällig) | −4.000 € |
| − KfW-Zuschuss (15 %) | −2.100 € |
| Umlagefähig | 11.900 € |
| 8 % Jahresumlage | 952 € |
| Pro Monat auf 4 Wohnungen à 80 m² (320 m²) | 0,25 €/m² = 20 € je Wohnung |
Kappungsgrenze und 50-Cent-Deckel
Die Umlage darf die Miete innerhalb von sechs Jahren um maximal 3 Euro je Quadratmeter erhöhen. Liegt die Ausgangsmiete unter 7 Euro/m², sind es nur 2 Euro. Beim reinen Heizungstausch nach GEG greift zusätzlich der 50-Cent-Deckel des § 559e BGB – nur einmal, nicht kumuliert mit anderen Modernisierungen. Kappung und Deckel gelten unabhängig vom Mietspiegel; die ortsangemessene Vergleichsmiete bleibt für die klassische Mieterhöhung nach § 558 BGB maßgeblich.
Ankündigung und Beginn
- Mindestens 3 Monate vor Baubeginn: Modernisierungsankündigung nach § 555c BGB in Textform – Art, Umfang, Beginn, Dauer, künftige Miete.
- Bauarbeiten durchführen und dokumentieren (Fotos, Rechnungen, Fachunternehmererklärung).
- Nach Fertigstellung: Mieterhöhungserklärung nach § 559b BGB mit Berechnung, Nachweis Fördermittel und Trennung zur Instandsetzung.
- Wirksamwerden: ab Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung.
- Auf Härtefall-Einwendungen (§ 559 Abs. 4 BGB) reagieren – die Mieter haben zwei Monate Zeit ab Zugang der Erhöhung.
Wo Vermieter am häufigsten scheitern
- Ankündigung erfolgt mündlich oder zu spät – die Sperrfrist verschiebt sich um sechs Monate.
- Ersparte Instandhaltung wird nicht ausgewiesen – die Erhöhung ist der Höhe nach angreifbar.
- Kappungsgrenze wird bei mehreren Maßnahmen in Reihe überschritten – die zweite Erhöhung ist gedeckelt, nicht die erste.
- Fördermittel werden ‘vergessen’ – der Mieter kann kürzen, sobald er den Förderbescheid sieht.
- Bei preisgebundenem Wohnraum gelten Sondervorschriften – die 8-%-Regel ist dort nicht anwendbar.
Wer Härtefallanzeigen, Belege und Kostenzuordnungen strukturiert dokumentieren möchte, hinterlegt in Rentprime pro Sanierung eine Maßnahmenakte – Ankündigung, Rechnung, Förderbescheid und Mieterhöhungsschreiben liegen dann pro Mieter zusammen und werden in der Steuererklärung als Werbungskosten oder als Herstellungskosten ausgewiesen.
Härtefall: Wann Mieter widersprechen dürfen
Nach § 559 Abs. 4 BGB kann der Mieter Einwendungen erheben, wenn die Erhöhung für ihn eine unzumutbare Härte bedeuten würde. Maßgeblich sind Einkommen, Haushaltsgröße, Anteil der neuen Miete am Einkommen (üblicherweise mehr als 30 Prozent). Wird der Einwand anerkannt, entfällt die Erhöhung insgesamt oder wird herabgesetzt – aber nur für den einzelnen Mieter, nicht für das ganze Haus.
Häufige Fragen
Wie hoch darf die monatliche Mieterhöhung sein?
Rechnerisch 8 Prozent der umlagefähigen Modernisierungskosten pro Jahr, geteilt durch 12. Gekappt bei 3 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren (2 Euro bei Ausgangsmieten unter 7 Euro/m²).
Was ist der Unterschied zwischen § 559 und § 558 BGB?
§ 558 BGB regelt die Anpassung an die ortsangemessene Vergleichsmiete. § 559 BGB regelt die Umlage konkreter Modernisierungskosten. Beide können nebeneinander laufen, müssen aber getrennt ausgewiesen werden.
Muss ich die ersparte Instandhaltung immer abziehen?
Ja, wenn die Modernisierung Bauteile betrifft, die ohnehin bald erneuert werden mussten. Der Anteil wird geschätzt (z. B. anhand von Restnutzungsdauern) und ist gerichtsfest, solange die Grundlage im Erhöhungsschreiben transparent gemacht wird.
Wann darf ich die neue Miete verlangen?
Frühestens zum Beginn des dritten Monats nach Zugang der Mieterhöhungserklärung nach § 559b BGB. War die Ankündigung mangelhaft, verschiebt sich der Termin um weitere sechs Monate (§ 559b Abs. 2 BGB).
Was gilt bei mehreren aufeinanderfolgenden Sanierungen?
Die Kappungsgrenze bezieht sich immer auf die letzten sechs Jahre. Eine zweite Erhöhung ist ab dem 7. Jahr wieder ohne Rückgriff auf die erste Erhöhung möglich, davor nur bis zum kombinierten Deckel.
Kann ich die Modernisierungsumlage steuerlich absetzen?
Die Umlage selbst ist Einnahme aus Vermietung und wird versteuert. Die Modernisierungskosten setzt du je nach Zuordnung als Erhaltungsaufwand oder über die Abschreibung ab. Werden die Maßnahmen kombiniert (Modernisierung + Instandsetzung), zerlegst du die Rechnung anteilig – sonst greift das Finanzamt zur ungünstigen Gesamtaktivierung.
Muss ich die Umlage nach sechs Jahren zurückrechnen?
Nein. Die einmal wirksam gewordene Mieterhöhung bleibt bestehen. Nach sechs Jahren wird nur ein neuer Kappungsrahmen für weitere Erhöhungen freigegeben – die alte Umlage sinkt nicht automatisch.