Fenster: Modernisierung oder Instandhaltung – saubere Abgrenzung.
Neue Fenster sind fast immer beides: Instandsetzung für den Altbestand und Modernisierung für den besseren U-Wert. Nur der modernisierende Anteil darf umgelegt werden. So teilst du die Kosten sauber.
Ein Fenstertausch gilt nur dann als Modernisierung, wenn er den Uw-Wert nachweisbar verbessert – typisch von 2,8 auf 0,9 W/(m²K). Der Anteil, den du sowieso hättest ersetzen müssen (in der Regel 40 bis 60 Prozent), ist Instandsetzung und nicht umlagefähig. Die Restsumme darfst du nach § 559 BGB mit 8 Prozent pro Jahr auf die Miete umlegen.
Wann Fenster überhaupt Modernisierung sind
Nach § 555b Nr. 1 BGB ist eine Maßnahme energetische Modernisierung, wenn sie Endenergie nachhaltig einspart. Beim Fenster ist der Uw-Wert (Rahmen + Glas) der entscheidende Nachweis. Ein einfachverglastes Bestandsfenster mit Uw ≈ 4,7 oder ein isolierverglastes 90er-Jahre-Fenster mit Uw ≈ 2,7 gegen ein modernes Dreifachfenster mit Uw = 0,80 W/(m²K) auszutauschen, spart Primärenergie. Der Fensterrahmen allein reicht nicht – der Nachweis erfolgt über die CE-Kennzeichnung nach EN 14351-1.
Wichtig: Auch ein Fenster mit Uw = 1,1, das GEG-konform wäre, gilt gegenüber einem 4,7er-Bestand als deutliche Verbesserung. Aber ohne Verbesserung des Uw-Werts (z. B. identisches Fenster nach Bruchschaden) bleibt der Tausch reine Instandsetzung.
Die Sowieso-Kosten
Wenn Fenster ohnehin am Ende ihrer Nutzungsdauer sind (Fensterrahmen aus Holz nach 40 Jahren, verzogene Flügel, undichte Dichtungen), hättest du sie sowieso ersetzen müssen. Diese Sowieso-Kosten sind Instandsetzung und ausdrücklich nicht umlagefähig (§ 559 Abs. 2 BGB). Typische Zuordnung:
| Fensteralter/-zustand | Sowieso-Anteil |
|---|---|
| < 15 Jahre, intakt | 0 % (Vollmodernisierung) |
| 15–25 Jahre, funktional | 20–30 % |
| 25–35 Jahre, sichtbar altersschwach | 40–60 % |
| > 35 Jahre, dringend fällig | 60–100 % |
| Bruch- oder Wasserschaden | 100 % Instandsetzung |
Rechenbeispiel: 12 Fenster im Zweifamilienhaus
Ausgangslage: 12 alte Kunststofffenster (Baujahr 1988, Uw ≈ 2,8) werden gegen Uw 0,90 ausgetauscht. Gesamtkosten inkl. Einbau 24.000 Euro brutto, BEG-Einzelmaßnahmen-Zuschuss 15 % (3.600 Euro), Sowieso-Anteil 40 % (9.600 Euro), keine iSFP-Zulage.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Bruttokosten Fenstertausch | 24.000 € |
| − BEG-Zuschuss (15 %) | −3.600 € |
| − Sowieso-Kosten (40 %) | −9.600 € |
| Umlagefähig | 10.800 € |
| 8 % Jahresumlage | 864 € |
| Verteilt auf 160 m² Wohnfläche | 0,45 €/m² Monat |
Die Umlage bleibt unter der Kappungsgrenze von 3 Euro je m² in sechs Jahren. Für Wohnungen unter 7 Euro/m² Ausgangsmiete wäre der Deckel 2 Euro, was hier ebenfalls eingehalten wird.
Steuerliche Behandlung
Der Sowieso-Anteil ist Erhaltungsaufwand – sofort in voller Höhe absetzbar oder auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig zu verteilen (§ 82b EStDV). Der modernisierende Anteil kann Herstellungskosten sein, wenn er den ursprünglichen Zustand übersteigt oder Teil einer Gesamtsanierung ist. Praxis-Faustregel:
- Fensterwechsel ohne begleitende Sanierung: überwiegend Erhaltungsaufwand
- Fensterwechsel als Teil einer Hüllsanierung (Fassade + Dach + Fenster): oft Herstellungskosten über 50 Jahre AfA
- Anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG): Vorsicht in den ersten drei Jahren nach Erwerb – 15-Prozent-Schwelle beachten
Was du in der Ankündigung schreiben musst
- Beschreibung: „Austausch aller Fenster gegen Dreifachverglasung Uw ≤ 0,90 W/(m²K), Ug ≤ 0,60 W/(m²K)“.
- Voraussichtliche Kosten aufgeschlüsselt in Gesamtkosten, Fördermittel und Sowieso-Anteil.
- Geplanter Zeitraum und Ausführungsdauer je Wohneinheit.
- Künftige monatliche Miete nach Fertigstellung.
- Hinweis auf das Duldungs- und Härtefallrecht der Mieter (§ 555d, § 559 Abs. 4 BGB).
Mieterrechte während der Bauzeit
Während des Fenstertauschs kann der Mieter die Miete mindern, wenn die Wohnung nicht vertragsgemäß nutzbar ist – typische Ansätze sind 10 % für eingeschränkte Nutzung (Gerüst, Staub, Lärm) bis zu 20 % bei tageweisem Ausbau. Die Duldungspflicht endet nicht, aber die Miete fällt für diese Zeit anteilig. Bei einem Sofort-Einbau am selben Tag ist meist keine Minderung fällig.
Wer Ankündigung, Förderbescheid, Rechnung und Mieterhöhung für den jährlichen Steuer-Export sauber zuordnen will, lässt sich das in Rentprime pro Wohneinheit von Lou prüfen – vor allem die Trennung zwischen modernisierendem und instandsetzendem Anteil verhindert später Streit mit Finanzamt und Mieter.
Häufige Fragen
Ist der Austausch eines einzelnen defekten Fensters Modernisierung?
Meist nein. Ein Einzeltausch nach Bruchschaden ist reine Instandsetzung. Nur wenn du bei der Gelegenheit auf ein deutlich besseres U-Werts-Niveau umsteigst und alle Nachbarfenster in absehbarer Zeit angleichst, kann ein modernisierender Anteil argumentierbar sein.
Muss ich die alten Uw-Werte nachweisen?
Ja. Ohne belastbare Angabe des Bestands-Uw kannst du den modernisierenden Anteil nicht begründen. Schätzung ist zulässig, wenn die Herkunft plausibel dokumentiert ist – z. B. Baujahr des Fensters + typischer Uw laut Herstellerkatalog.
Kann ich Rollladenerneuerung mit umlegen?
Nur den modernisierenden Anteil: dichtere Rollladenkästen mit Wärmedämmung sind Modernisierung, ein reiner Ersatz der Gurte oder Panzer bleibt Instandsetzung. Bei elektrischen Antrieben ist die Hälfte der Kosten üblicherweise Modernisierung, weil der Komfort steigt – die andere Hälfte gleicht die Instandsetzung ab.
Welche Dokumente muss ich beim Fenstertausch bereithalten?
Für die Umlage: Herstellernachweis mit Uw-Wert, Förderbescheid, Rechnung, Fachunternehmererklärung und die Trennung zwischen modernisierendem Anteil und Sowieso-Kosten. Für die Steuer zusätzlich das Zahlungsdatum und die Zuordnung zur Wohneinheit. Ohne diese Nachweise scheitert die Erhöhung im Streitfall, weil die Maßnahme nicht mehr rekonstruierbar ist.
Gilt der 50-Cent-Deckel auch für Fenster?
Nein. Der 50-Cent-Deckel des § 559e BGB gilt nur für den reinen Heizungstausch. Für Fenster bleibt die Kappungsgrenze aus § 559 Abs. 3a BGB – 3 Euro je m² in sechs Jahren.
Bekomme ich die Investition steuerlich zurück?
Als Vermieter setzt du Erhaltungsaufwand direkt ab und Herstellungskosten über Abschreibung. Für Selbstnutzer greift § 35c EStG (20 % auf drei Jahre) – für vermietete Objekte ist § 35c ausgeschlossen.