Arbeitszimmer als Vermieter – so setzt du es sauber ab.
Seit 2023 gibt es Homeoffice-Pauschale und Arbeitszimmer parallel. Vermieter dürfen beides prüfen – mit klaren Grenzen und Nachweispflichten.
Als Vermieter kannst du ein häusliches Arbeitszimmer entweder mit der Jahrespauschale von 1.260 € oder mit den tatsächlichen Kosten geltend machen – letzteres nur, wenn das Zimmer den Mittelpunkt deiner gesamten Tätigkeit bildet. Ohne eigenes Zimmer greift die Homeoffice-Tagespauschale von 6 € pro Tag, maximal 1.260 € im Jahr.
Drei Fälle – drei Rechenwege
| Situation | Was absetzbar ist | Grenze |
|---|---|---|
| Kein eigenes Zimmer, Arbeit am Küchentisch | Homeoffice-Tagespauschale 6 € pro Tag | max. 1.260 €/Jahr |
| Eigenes Arbeitszimmer, nicht Tätigkeitsmittelpunkt | Jahrespauschale | 1.260 €/Jahr |
| Eigenes Arbeitszimmer als Tätigkeitsmittelpunkt | Tatsächliche Kosten (AfA, Nebenkosten, Zinsen) | unbegrenzt |
Wann Vermietung den Tätigkeitsmittelpunkt bildet
Die Rechtsprechung stellt auf den qualitativen Schwerpunkt aller Einkünfte ab, nicht nur der Vermietung. Wer im Hauptberuf angestellt ist und nebenher zwei Wohnungen vermietet, kann kaum argumentieren, dass das Arbeitszimmer der Mittelpunkt sei. Wer als selbständiger Verwalter arbeitet oder ein größeres Portfolio ausschließlich vom Heim aus steuert, hat gute Chancen.
Der BFH (Urteil vom 16.09.2015 – IX R 19/14) hat entschieden: Vermietung ist grundsätzlich vermögensverwaltend, kein Beruf im engeren Sinn – der Nachweis eines Mittelpunkts gelingt selten. In Zweifelsfällen bleibt die Jahrespauschale von 1.260 € der sichere Weg.
Die 1.260-€-Jahrespauschale – für wen sie ideal ist
- Vermieter mit 2 bis 10 Objekten, die im Homeoffice verwalten.
- Ein eigenes Zimmer ist vorhanden und wird fast ausschließlich beruflich genutzt.
- Berechnung tatsächlicher Kosten wäre aufwändig und würde nicht viel mehr Abzug bringen.
- Pauschale ist personenbezogen – wer sie in mehreren Einkunftsarten (Vermietung + Nebentätigkeit) nutzt, teilt sie anteilig.
Voraussetzung: Der Raum wird zu mindestens 90 % beruflich genutzt und ist von den privaten Räumen abgetrennt (kein Durchgangszimmer, kein Wohnzimmer). Ein Nachweis über Ausstattung (Schreibtisch, Akten, Belegablage) und ein einfacher Grundriss reicht.
Wenn tatsächliche Kosten Sinn ergeben
Bei sehr großem Arbeitszimmer und hohen Gebäudekosten (Zinsen, AfA) kann der Vollabzug attraktiv sein. Formel: Anteil der Fläche × Gebäude-Nebenkosten (Miete oder AfA, Zinsen, Strom, Heizung, Versicherungen, Grundsteuer).
Rechenbeispiel: Eigentumswohnung 100 m² selbstgenutzt, Arbeitszimmer 12 m² = 12 %. Jahreskosten: 4.000 € Zinsen, 3.500 € AfA, 1.800 € Nebenkosten, 400 € Grundsteuer = 9.700 € × 12 % = 1.164 €. Das ist weniger als die Pauschale – also lohnt der Aufwand nicht.
Bei Mietern in großen Städten mit hoher Kaltmiete kippt das schnell: 1.400 € Kaltmiete × 12 = 16.800 € × 12 % = 2.016 €. Voraussetzung bleibt aber der Tätigkeitsmittelpunkt – ansonsten dürfen maximal 1.260 € abgezogen werden.
Arbeitsmittel bleiben immer abzugsfähig
Unabhängig von der Zimmerfrage sind reine Arbeitsmittel (Laptop, Drucker, Fachliteratur, Software, Büromaterial) voll als Werbungskosten abziehbar – unter 800 € netto sofort, darüber per AfA. Auch der Anteil der Software für die Vermietung ist Werbungskosten.
- Getrennter Raum, mind. 90 % beruflich, kein Durchgangszimmer.
- Grundriss und Fläche schriftlich dokumentieren.
- Ausstattung fotografieren (Schreibtisch, Regale, Ordner mit Objekt-Bezeichnung).
- Jahrespauschale wählen oder tatsächliche Kosten – die günstigere Variante zählt.
- Arbeitsmittel gesondert erfassen, sie sind unabhängig von der Zimmer-Regel abzugsfähig.
Ausstattung und Nachweis
Das Finanzamt akzeptiert das Arbeitszimmer, wenn Ausstattung und Nutzung objektiv der Vermietung dienen. Fernseher, Gästebett oder Sportgerät sind Signale gegen ausschließliche berufliche Nutzung – im Zweifel schaut der Prüfer bei Rückfrage nach Fotos.
- Schreibtisch mit Bildschirm und Ablage – Kernstück, nicht Wohnzimmerecke.
- Regale/Ordner für Mietverträge, Betriebskosten, Belege – nach Objekten sortiert.
- Aktenschrank abschließbar (DSGVO für Mieterdaten).
- Drucker/Scanner, wenn keine getrennte Zweitnutzung geplant.
- Grundriss mit markierter Fläche als PDF speichern – dient bei Rückfrage als Nachweis.
Rechenbeispiel: 8 m² Arbeitszimmer in 80-m²-Wohnung = 10 %. Gebäudeanteil Miete + Nebenkosten = 14.400 € × 10 % = 1.440 €. Ergebnis liegt über der Pauschale – die Vollabzugsvariante lohnt sich, wenn zusätzlich Tätigkeitsmittelpunkt vorliegt.
Häufige Fragen
Kann ich Homeoffice-Pauschale und Arbeitszimmer kombinieren?
Nicht am gleichen Tag. Für Tage mit Nutzung des Arbeitszimmers gilt kein zusätzlicher 6-€-Abzug. Wer die Jahrespauschale ansetzt, kann die Tagespauschale nur an Tagen ohne Zimmernutzung nutzen – praxisrelevant selten.
Zählen Fahrten zu Objekten dazu?
Nein. Fahrten sind separat als Reisekosten mit 0,30 € / km oder tatsächlichen Kosten absetzbar – solange kein regelmäßiger Arbeitsort am Objekt vorliegt. Ein monatlicher Kontrollgang genügt der Rechtsprechung nicht als „regelmäßig".
Wie ist es bei mehreren Vermietern (Ehepaar)?
Jede Person kann eine eigene Pauschale von 1.260 € ansetzen, wenn beide das Zimmer beruflich nutzen. Der Raum darf gemeinsam genutzt werden, aber der berufliche Charakter muss überwiegen.
Gilt die 1.260-€-Pauschale auch bei Teilzeit-Vermietung?
Ja, es gibt keine Mindesteinnahme. Wichtig ist die berufliche Nutzung des Zimmers, nicht die Höhe der Vermietungseinnahmen. Bei sehr geringen Einnahmen prüft das Amt aber Gewinnerzielungsabsicht – siehe Liebhaberei-Rechtsprechung.
Muss ich den Grundriss beilegen?
Nein. Er wird nur bei Rückfragen verlangt. Klug ist ein PDF-Grundriss mit markierter Fläche in der Belegakte – dann liegt er im Prüfungsfall in zwei Minuten vor.