Wohnung beschädigt beim Auszug: Schadensersatz durchsetzen.
Kratzer im Parkett, Brandloch im Teppich, Wasserschaden im Bad — welche Schäden muss der Mieter ersetzen und wie berechnest du den Zeitwert? Mit Rechenbeispiel und Verjährungsfrist § 548 BGB.
Für Schäden über die normale Abnutzung hinaus schuldet der Mieter Schadensersatz nach § 280 BGB. Der Vermieter muss den Schaden, das Verschulden und die Höhe beweisen — Zeitwert nach Restnutzungsdauer statt Neupreis. Alle Ansprüche verjähren nach § 548 BGB binnen sechs Monaten nach Rückgabe. Übergabeprotokoll, Fotos und Kostenvoranschläge sind Pflicht, um die Kaution rechtssicher zu kürzen.
Abnutzung oder Schaden? Die Grundunterscheidung
Der wichtigste Trennstrich läuft zwischen vertragsgemäßer Abnutzung und Schaden. § 538 BGB stellt klar: „Der Mieter hat Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, nicht zu vertreten." Alles, was über den normalen Gebrauch hinausgeht, ist Schaden — und zu ersetzen.
| Zustand | Einstufung | Wer zahlt |
|---|---|---|
| Vergilbte Wände (5 Jahre bewohnt) | Abnutzung | Vermieter (ohne Klausel) |
| Bohrlöcher im normalen Umfang | Abnutzung | Vermieter (verspachtelt zurück) |
| Brandloch im Teppich | Schaden | Mieter (§ 280 BGB) |
| Kratzer im Parkett vom Rollstuhl | Abnutzung | Vermieter |
| Kratzer im Parkett vom Möbelrücken | Schaden | Mieter |
| Kalk im Bad | Abnutzung | Vermieter |
| Schimmel wegen fehlender Lüftung | Schaden | Mieter (Nachweis nötig) |
| Ausgefallene Küchenkacheln | Schaden | Mieter, wenn verschuldet |
Beweislast: Wer muss was zeigen?
Grundsatz: Der Vermieter muss den Schaden und seine Höhe beweisen. Der Mieter muss beweisen, dass er nicht schuldhaft gehandelt hat (Beweislastumkehr nach § 280 Abs. 1 S. 2 BGB in Verbindung mit § 538 BGB).
- Vermieter zeigt: Schaden lag beim Einzug NICHT vor (Einzugsprotokoll, Fotos)
- Vermieter zeigt: Schaden liegt beim Auszug vor (Übergabeprotokoll, Fotos)
- Vermieter beziffert: Angemessene Reparaturkosten (Kostenvoranschlag)
- Mieter darf zeigen: Kein Verschulden (z. B. verdeckter Baumangel)
- Vermieter dokumentiert: Zeitwertabschlag (Restnutzungsdauer)
- Bei Streit: Sachverständiger nach § 358 ZPO möglich
Zeitwert statt Neupreis: die Restnutzungsdauer
Der Vermieter darf nicht den Neupreis eines beschädigten Bauteils fordern, sondern nur den Zeitwert. Faustregel: Der Mieter zahlt den anteiligen Restwert, der noch vorhanden gewesen wäre, wenn nichts passiert wäre.
| Bauteil | Normale Nutzungsdauer | Zeitwert nach 5 Jahren |
|---|---|---|
| Parkett massiv | 30 Jahre | 25/30 = 83 % |
| Laminat Standard | 15 Jahre | 10/15 = 67 % |
| Teppichboden | 10 Jahre | 5/10 = 50 % |
| Einbauküche | 25 Jahre | 20/25 = 80 % |
| Sanitärkeramik WC | 30 Jahre | 25/30 = 83 % |
| Innentür | 35 Jahre | 30/35 = 86 % |
Beispielrechnung Parkett: Beschädigung eines 15 Jahre alten Massivparketts mit Ersatzkosten netto 3.400 Euro. Restnutzungsdauer 15 Jahre, ursprüngliche Nutzungsdauer 30 Jahre. Zeitwert = 3.400 mal 15/30 = 1.700 Euro. Der Mieter zahlt 1.700 Euro, nicht 3.400 Euro.
Rechenbeispiel: Schadensersatz nach Wasserschaden
Mieter Max lässt die Waschmaschine unbeaufsichtigt laufen, der Schlauch platzt, Wasser läuft ins Wohnzimmer. Laminat und Sockelleisten müssen ersetzt werden. Alter Laminat: 8 Jahre, Nutzungsdauer 15 Jahre.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Ersatz Laminat 40 m² (Neupreis netto) | 1.900 € |
| Sockelleisten (Neupreis) | 260 € |
| Estrichtrocknung | 540 € |
| Handwerkerarbeit Verlegung | 780 € |
| Bruttorechnung (netto mal 1,19) | 4.140 € |
| Zeitwert Laminat: 7/15 | −1.153 € |
| Zeitwert Sockelleisten: 7/15 | −158 € |
| Verbleibende Schadensersatzforderung | 2.829 € |
Solange die Haftpflichtversicherung des Mieters greift, läuft die Zahlung meist glatt — die Versicherung prüft ihren Fall und überweist. Ohne Versicherung wird es kompliziert, insbesondere wenn der Betrag die Kaution übersteigt. In Rentprime hängt das Übergabeprotokoll mit allen Fotos direkt am Mietvertrag — bei Streit ist die Beweislage nach § 548 BGB in wenigen Klicks komplett.
Fristen: Die sechsmonatige Verjährung
§ 548 Abs. 1 BGB: Ansprüche des Vermieters auf Ersatz von Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten ab Rückgabe. Das ist die harte Grenze — danach ist auch der klarste Schaden nicht mehr durchsetzbar.
- Tag der Rückgabe (Wohnungsübergabe) — der Zähler startet
- Binnen 4 Wochen: Schaden dokumentieren, Kostenvoranschlag holen
- Binnen 8 Wochen: Mieter schriftlich in Verzug setzen
- Binnen 12 Wochen: Kautionsabrechnung mit Schadensposten übergeben
- Vor 6 Monate: Klage vorbereiten, wenn keine Einigung
- Bei Klage: Verjährung gehemmt nach § 204 BGB
Wichtig: Die Kaution allein hemmt die Verjährung nicht. Nur ein Mahnbescheid oder eine Klage vor Ablauf der sechs Monate schützt den Anspruch dauerhaft.
Häufige Schadensarten und typische Kosten
Die praktische Erfahrung zeigt: Zehn Schadensarten machen 80 Prozent aller Streitfälle beim Auszug aus. Wenn du weißt, welche Beträge realistisch sind, kannst du die Kautionsabrechnung schnell und rechtssicher erstellen — und Übertreibungen des Handwerkers direkt herausrechnen.
| Schaden | Typische Kosten netto | Typischer Zeitwertabschlag |
|---|---|---|
| Kratzer im Parkett (2–5 m²) | 280 – 650 € | 30–60 % |
| Brandloch im Teppich | Teppich anteilig neu | 40–80 % |
| Silikonfugen Bad erneuern | 60 – 180 € | 0 % |
| Kacheln ersetzen (2–3 Stück) | 150 – 400 € | 40–70 % |
| Türblatt tauschen | 280 – 500 € | 40–70 % |
| Wand-Beschädigung reparieren | 120 – 350 € | 0–30 % |
| Fenster-Griff defekt | 40 – 90 € | 20–50 % |
| Cerankochfeld beschädigt | 300 – 600 € | 30–60 % |
| Wasserschaden Bodenbelag | 800 – 3.000 € | 30–70 % |
| Schimmel durch fehlerhafte Lüftung | 200 – 1.500 € | Streitig |
Bei Streit über Nutzungsdauern hilft die „Restnutzungsdauer-Tabelle" aus der ImmoWertV. Für Parkett gilt üblicherweise 25 bis 30 Jahre, für Laminat 12 bis 15 Jahre, für Teppichboden 8 bis 12 Jahre, für Silikonfugen 5 bis 8 Jahre. Diese Werte sind keine Gesetze, aber sie sind in der Rechtsprechung anerkannte Faustregeln.
- Zwei Kostenvoranschläge einholen (Vergleichbarkeit)
- Handwerkerbetrieb aus der Region wählen (angemessen)
- Bruttopreise nur, wenn Vermieter kein Vorsteuerabzug hat
- Zeitwertabschlag im Anschreiben transparent begründen
- Bei Streit: Sachverständigen nach § 358 ZPO
Häufige Fragen
Muss der Mieter den Neupreis zahlen?
Nein. Nach BGH-Rechtsprechung nur den Zeitwert nach Abzug der Abnutzung entsprechend der Restnutzungsdauer. Neupreis wäre eine unzulässige Bereicherung des Vermieters — er hätte sonst ein neues Bauteil gegen ein altes bekommen.
Was ist mit sogenannten „unrenovierbaren" Schäden wie einer verbrannten Arbeitsplatte?
Auch hier gilt der Zeitwert. Bei einer 20 Jahre alten Küche ist der Zeitwert einer 5-Jahre-Arbeitsplatte gering. Der Mieter zahlt anteilig. Für den Vermieter bedeutet das: Küche mit Sonderrücklage kalkulieren oder gegen Haftpflicht-Wunsch Bedingung machen.
Reichen Fotos als Nachweis?
Fotos sind gute Indizien, aber am besten in Kombination mit Übergabeprotokoll und ggf. Zeugin. Sie müssen datiert sein — automatische Zeitstempel des Smartphones reichen im Zivilprozess in aller Regel. Wichtig ist die Vergleichbarkeit zum Einzug.
Kann ich einen Sachverständigen einsetzen?
Bei größeren Schäden ja. Kosten trägt zunächst der Vermieter, bei begründeter Forderung erstattet der Mieter. Nicht bei Kleinschäden unter 500 Euro — hier steht Aufwand nicht im Verhältnis. Alternativ ausreichend: zwei unabhängige Kostenvoranschläge.
Was, wenn der Mieter zahlt, aber später widerruft?
Die Zahlung gilt als Anerkenntnis, wenn keine ausdrückliche Vorbehaltszahlung erklärt wurde. Rückforderungen sind dann selten erfolgreich. Trotzdem gilt: sauber dokumentieren, damit du auch im Rückforderungsprozess die Fakten hast.