Mieter zieht aus: Die Vermieter-Checkliste in 25 Schritten.
Von der Kündigungsannahme bis zur Kautionsrückzahlung: 25 Punkte, die Vermieter beim Mieterauszug abhaken. Mit Fristen, Zählerständen und einem Rechenbeispiel für die Endabrechnung.
Beim Mieterauszug prüft der Vermieter vier Blöcke: Kündigung samt Frist, Übergabetermin plus Protokoll und Schlüssel, Endabrechnung mit Nebenkosten und Zählerständen sowie die Kautionsabrechnung binnen drei bis sechs Monaten. Rechtsgrundlagen: § 546 BGB (Rückgabe), § 573 BGB (ordentliche Kündigung), § 551 BGB (Kaution), § 556 BGB (Nebenkosten).
Block 1: Kündigung angekommen — jetzt sortieren
Der erste Schritt ist die Prüfung: Ist die Kündigung formal wirksam? Nach § 568 BGB muss sie schriftlich sein (Papier mit Unterschrift), E-Mail oder SMS reichen für den Wohnraummieter nicht. Prüfe Absender, Datum und Kündigungsfrist. Für Mieter gilt § 573c BGB: drei Monate zum Monatsende, ohne Rücksicht auf die Wohndauer.
- Kündigung auf Schriftform prüfen (Original, Unterschrift)
- Absender = Mieter oder gültige Vertretung?
- Kündigungsdatum notieren, Frist berechnen (§ 573c BGB)
- Empfangsbestätigung binnen 3 Tagen versenden
- Übergabetermin per E-Mail vorschlagen (letzter Werktag der Mietzeit)
- Bei Zweitwohnsitz: Meldebescheinigung erbitten
- Neuvermietung planen: Inserat, Besichtigungstermine
Block 2: Übergabe vorbereiten
Ein sauberer Übergabetag spart Streit über Monate. Nimm dir zwei Stunden für die Wohnung und plane den Termin bei Tageslicht — bei künstlichem Licht übersieht man Flecken und Kratzer.
- Übergabeprotokoll-Vorlage vorbereiten (Musterprotokoll)
- Kamera bzw. Smartphone geladen, mindestens 30 Fotos einplanen
- Zählerstände-Formular (Strom, Gas, Wasser, Wärme, Heizöl)
- Schlüsselverzeichnis aus der Einzugsübergabe zur Hand
- Belegleiste dabei: Mietvertrag, letzte NKA, Kautionsbeleg
- Zeugen: bei Konflikten hilfreich (Nachbar, Handwerker)
Für die Zählerstände empfiehlt sich ein separates Ableseblatt oder das Wohnungsübergabeprotokoll mit Zähler-Sektion. Rentprime hält das Übergabeprotokoll als PDF vor — Fotos und Zählerstände wandern in denselben Fall wie der Mietvertrag, damit bei der späteren Nebenkostenabrechnung keine Belege verloren gehen.
Block 3: Am Übergabetag
- Wohnung Raum für Raum abgehen, Fotos machen
- Übergabeprotokoll mit Mieter gemeinsam ausfüllen
- Zählerstände ablesen und zeitgleich fotografieren
- Schlüssel zählen: Wohnung, Haus, Briefkasten, Keller, Garage
- Mängel dokumentieren (Kategorie: Abnutzung, Schaden, Reinigung)
- Restmiete/Restzahlungen ansprechen, Bankverbindung Mieter notieren
- Neue Adresse Mieter aufnehmen für Kautionsabrechnung
- Protokoll gemeinsam unterschreiben (zwei Ausfertigungen)
Block 4: Endabrechnung und Fristen
Nach der Übergabe beginnt der Papierkrieg. Diese Fristen musst du im Blick behalten:
| Vorgang | Frist | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Rückgabe der Wohnung | Vertragsende | § 546 BGB |
| Zurückbehalt Kaution wegen NKA | bis 12 Monate | § 556 Abs. 3 BGB |
| Kautionsrückzahlung ohne NKA | 3–6 Monate | BGH VIII ZR 71/05 |
| Schadensersatzansprüche | 6 Monate nach Rückgabe | § 548 Abs. 1 BGB |
| Betriebskostenabrechnung | 12 Monate nach Abrechnungsjahr | § 556 Abs. 3 BGB |
Die 6-Monats-Frist des § 548 BGB ist der wichtigste Punkt: Alle Ansprüche wegen Verschlechterung der Mietsache verjähren binnen sechs Monaten nach der Rückgabe. Wer zu lange wartet, verliert seinen Anspruch — auch wenn der Schaden dokumentiert war.
Rechenbeispiel: Endabrechnung nach Auszug
Mieter Kim zieht am 15. September aus. Miete 780 Euro warm. Offene Positionen: Zwischenrechnung Nebenkosten, Schaden an Küchentür, Ersatzschlüssel.
| Position | Betrag | Grundlage |
|---|---|---|
| Kautionsbestand + Zinsen (3 Jahre) | 2.340,00 € | § 551 BGB |
| Anteilige NKA 2026 (01.01.–15.09.) | −280,00 € | § 556 BGB |
| Schaden Küchentür (Zeitwert 70 %) | −175,00 € | § 280 BGB |
| Ersatz 1 Wohnungsschlüssel | −45,00 € | AGB Schließanlage |
| Puffer für NKA-Endabrechnung 2026 | −200,00 € | § 556 Abs. 3 BGB |
| Auszahlung 6 Wochen nach Übergabe | 1.640,00 € | — |
Die häufigsten Fehler beim Vermieterauszug
Nach Jahren der Wohnungsvermietung wiederholen sich die Fehler beim Auszug. Diese sechs Klassiker kosten Vermieter regelmäßig Geld — sie lassen sich mit einer strukturierten Checkliste komplett vermeiden.
| Fehler | Folge | So vermeidest du ihn |
|---|---|---|
| Keine Fotos beim Übergabetermin | Beweislast kippt | 30–50 Bilder pro Übergabe |
| Zählerstände nicht dokumentiert | NKA angreifbar | Foto + Formular + Zeuge |
| Schlüsselzahl nicht geprüft | Nachforderung schwer | Schlüsselverzeichnis pflegen |
| Kautionsabrechnung erst nach 12 Monaten | Verzugszinsen + Klage | Nach 3 Monaten Zwischenstand |
| Handwerkerrechnungen fiktiv | Kürzung im Prozess | Nur echte Belege abziehen |
| Verjährung § 548 BGB verpasst | Anspruch weg | Mahnbescheid nach 5 Monaten |
Der wichtigste Punkt ist der Übergabetermin. Ein sauber geführtes Protokoll erspart im Streitfall Wochen von Recherche und Sichtung alter E-Mails. Halte alle Ereignisse am Übergabetag zeitlich fest — von der Ankunft bis zur Verabschiedung. Diese Zeitleiste ist bei Streit über „was war beim Auszug tatsächlich der Zustand" oft entscheidend.
Neuvermietung planen — parallel zum Auszug
Ein oft übersehener Punkt: Die Neuvermietung sollte spätestens vier bis sechs Wochen vor dem Auszug beginnen. Sonst hast du eine Leerstandsphase, die schnell eine ganze Monatsmiete kostet. Nutze die Kündigungsfrist aktiv, um Termine zu koordinieren.
- Inserat in Immobilienportalen 6 Wochen vor Auszug
- Besichtigungstermine mit Alt-Mieter absprechen (§ 535 BGB)
- Selbstauskunft und SCHUFA vom Interessenten
- Neuer Mietvertrag unterschriftsreif zum Übergabetag
- Kaution des Neuen bereit vor Schlüsselübergabe
- Zählerstände bei Neu-Einzug ebenfalls dokumentieren
Rechne bei durchschnittlicher Marktlage mit zwei bis vier Besichtigungen pro Wohnung, ehe du den passenden Nachmieter findest. In gefragten Städten dauert es kürzer, in strukturschwachen Regionen deutlich länger.
Häufige Fragen
Muss die Wohnung besenrein oder renoviert zurückgegeben werden?
Grundsätzlich besenrein. Renovierungspflichten (Schönheitsreparaturen) bestehen nur bei wirksamer Klausel im Mietvertrag — viele Klauseln sind nach BGH-Rechtsprechung unwirksam. Ohne wirksame Klausel: Wohnung besenrein, aber ohne Streich- oder Renovierungspflicht.
Kann ich schon vor dem Auszug Schäden absichern?
Ja, eine Vorbesichtigung 4 Wochen vor Auszug ist üblich und darf gemeinsam mit dem Mieter erfolgen. So kann der Mieter kleinere Schäden noch beheben, bevor sie in der Kautionsabrechnung landen.
Was passiert, wenn der Mieter zum Termin nicht kommt?
Terminversäumnis mit Zeuge dokumentieren, Wohnung selbst öffnen (nur wenn kein Mieter mehr drin wohnt) und einseitig Protokoll erstellen. Anschließend schriftlich neuen Termin anbieten und Frist setzen — sonst gilt § 546 BGB verletzt.
Muss ich mich um Ummeldung des Mieters kümmern?
Nein. Die Abmeldung beim Einwohnermeldeamt ist Mietersache. Die neue Adresse solltest du für die Kautionsabrechnung erbitten, wichtig ist aber nur eine ladungsfähige Anschrift.
Was, wenn Möbel oder Müll zurückbleiben?
Nichts wegwerfen! Zunächst Frist zur Abholung setzen (2 Wochen). Reagiert der Mieter nicht, gilt § 985 BGB — Aufbewahrungspflicht. Erst nach fruchtloser Frist darfst du auf Kosten des Mieters entsorgen, mit Fotos als Beweis.