Wallbox für Mieter — Anspruch, Kosten, Abrechnung.
Seit dem WEG-Reformgesetz 2020 hat der Mieter einen Anspruch auf eine Wallbox. Zustimmen musst du — aber Ort, Ausführung und Kosten kannst du steuern.
Nach § 554 BGB hat jeder Mieter Anspruch auf Zustimmung zum Einbau eines Ladepunkts. Die Kosten trägt der Mieter, die Rückbaupflicht bei Auszug ebenfalls. Als Vermieter darfst du Ort, Ausführung und Fachbetrieb bestimmen — und den Ladestrom über einen geeichten Zähler abrechnen. Verweigern kannst du nur bei Unzumutbarkeit.
Der gesetzliche Anspruch
Seit dem 1. Dezember 2020 gilt § 554 BGB: Mieter dürfen bauliche Veränderungen verlangen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen. Der Vermieter muss zustimmen, es sei denn, die Maßnahme ist unzumutbar. Unzumutbar heißt: erhebliche Umgestaltung des Gebäudes, denkmalschutzrechtliche Gründe, keine geeignete Elektroinfrastruktur oder außergewöhnlich hohe Belastung der Substanz.
Wichtig: Der Anspruch besteht auch, wenn du selbst keine E-Ladeinfrastruktur planst. In einer WEG entscheidet zusätzlich die Eigentümerversammlung nach § 20 WEG — seit der Reform meist mit einfacher Mehrheit.
Wer welche Kosten trägt
| Position | Träger | Bemerkung |
|---|---|---|
| Wallbox-Gerät | Mieter | Anschaffung und Eigentum bleiben beim Mieter |
| Installation durch Elektrofachbetrieb | Mieter | Anmeldung beim Netzbetreiber ab 3,7 kW nötig |
| Zuleitung, ggf. neuer Zähler | Mieter | Auch Erdarbeiten in der Tiefgarage |
| Rückbau bei Auszug | Mieter | Nach § 554 Abs. 2 BGB grundsätzlich Pflicht |
| Ladestrom | Mieter | Über separaten geeichten Zähler oder Pauschale |
| Netzverstärkung im Haus | Vermieter/WEG | Bei kollektiver Modernisierung, Umlage möglich |
Rechenbeispiel: Eine 11-kW-Wallbox kostet 850 bis 1.400 Euro, die Installation 800 bis 2.500 Euro. Ein separater MID-geeichter Zwischenzähler liegt bei 180 bis 350 Euro. Bei 10.000 km Jahresfahrleistung und 18 kWh/100 km lädt der Mieter 1.800 kWh im Jahr — bei 32 ct/kWh sind das 576 Euro Ladestromkosten, die sauber abgegrenzt werden müssen.
Ladestrom sauber abrechnen
Der Ladestrom ist keine umlagefähige Betriebskosten-Position. Er wird individuell erfasst und dem Mieter direkt zugeordnet — nicht in die Nebenkostenabrechnung mischen. Drei saubere Wege:
- Separater Zählpunkt beim Netzbetreiber (eigener Stromvertrag des Mieters, günstig bei Neuanlage).
- MID-geeichter Zwischenzähler in der Hausverteilung — monatlich oder jährlich abgelesen, mit Beleg dokumentiert.
- Backend-Abrechnung der Wallbox (viele Geräte liefern RFID- oder App-basierte Auswertung, oft mit Roaming-Option für Gäste).
In Rentprime kannst du den Ladestrom als eigene Verbrauchsposition an der Einheit führen und außerhalb der NKA in einem monatlichen Beleg abrechnen — sauber getrennt von umlagefähigen Betriebskosten nach § 2 BetrKV.
Der Genehmigungsvertrag — Muster-Bausteine
- Gerätemodell, Ladeleistung (üblich 11 kW an 400 V, ab 12 kW Netzgenehmigung nach NAV).
- Anbauort mit Foto/Skizze, Zuleitungsweg, Brandschutzabstände.
- Auswahl des Elektrofachbetriebs — Vermieter darf zwei Anbieter vorschlagen.
- Kostenübernahme durch Mieter, inkl. Rückbau bei Auszug (Bohrlöcher, Zuleitung im Ursprungszustand).
- Sicherheitseinbehalt oder Kautionserhöhung bis zur 3-Monats-Grenze (§ 551 BGB).
- Nachweis Haftpflicht + E-Check alle 4 Jahre.
- Regelung zum Weiterverkauf/Übernahme bei Auszug (Zeitwert oder Rückbau).
Förderung, Lastmanagement, Zukunft
Bundesförderungen (KfW 442) sind ausgelaufen; 2026 gibt es regionale Programme in NRW, Baden-Württemberg und Bayern für private Ladepunkte in Mehrparteienhäusern. Wenn mehrere Mieter parallel laden wollen, brauchst du ein Lastmanagement: Der Netzanschluss vieler Häuser gibt keine 4 × 11 kW gleichzeitig her. Ein dynamisches Lastmanagement senkt die Ladeleistung pro Wallbox, wenn Kochen, Wärmepumpe und Ladepunkte gleichzeitig laufen.
Steuerung im Portfolio: Wenn mehrere Mieter Wallboxen wollen
In Häusern mit mehreren Stellplätzen ist ein einheitliches Konzept sinnvoll. Ein einmalig geplantes Lastmanagement-System für 6 bis 12 Ladepunkte kostet 3.500 bis 7.500 Euro und wird als Modernisierung umgelegt. Jeder weitere Mieter kann dann seine Wallbox mit einem einfachen Adapter anschließen — das senkt die Kosten je Einzelinstallation deutlich.
- Elektroplaner für Lastprofil-Analyse beauftragen (400 bis 800 Euro)
- Zählersystem im Hausanschlussraum erweitern (900 bis 1.800 Euro)
- Dynamisches Lastmanagement mit Steuerung installieren (2.200 bis 5.000 Euro)
- Für jede Wallbox: eigener FI-Typ B, MID-geeichter Zwischenzähler, Backend-Software
- Rahmenvertrag mit dem Elektrofachbetrieb für einheitliche Ausstattung
Sonderfall Tiefgarage und Brandschutz
Tiefgaragen unterliegen der Muster-Garagenverordnung: Wallboxen brauchen Rauchmelder in Kombination mit Sprinklern oder eine Freigabe durch das Bauamt. Elektro-Fahrzeugbrände sind selten (rund 25 pro 100.000 Fahrzeuge, KBA 2024), aber schwer zu löschen. Empfohlen: Löschdecke, Sandkiste, Wandhydrant. Die Versicherung deiner Immobilie sollte explizit E-Fahrzeugbrände einschließen — sonst droht Deckungslücke.
Häufige Fragen
Kann ich einen Mieter zur Wallbox verpflichten?
Nein. Der Anspruch geht nur vom Mieter aus. Du kannst aber im Rahmen einer Modernisierung (§ 555b BGB) selbst Ladeinfrastruktur einbauen und bis zu 8 Prozent der Kosten jährlich auf die Miete umlegen.
Darf der Mieter mit Solarstrom vom Balkon laden?
Technisch: nur die 600-Watt-Grenze eines Steckersolargeräts erlaubt ohnehin keine schnelle Ladung. Der Betrieb ist mit Anmeldung erlaubt, ersetzt aber keine Wallbox.
Was passiert bei Auszug?
Rückbau auf Kosten des Mieters ist der Regelfall. Eine Übernahme durch dich oder den Nachmieter ist einvernehmlich möglich, meist gegen Zeitwertablöse.
Braucht die Wallbox eine Genehmigung des Netzbetreibers?
Bis 11 kW (3,7 bis 11 kW einphasig oder dreiphasig) reicht die Anmeldung. Ab 12 kW ist eine Genehmigung nötig (NAV). Der Elektriker übernimmt die Meldung.
Zählt der Wallbox-Einbau zu haushaltsnahen Dienstleistungen?
Nein. Für den Mieter ist es keine haushaltsnahe Dienstleistung, sondern eine Handwerkerleistung. Nach § 35a EStG kann der Arbeitslohn (ohne Material) mit 20 Prozent bis 1.200 Euro/Jahr steuerlich geltend gemacht werden.