Versicherungen für Vermieter: was du brauchst — und was die Mieter zahlen.

Welche Versicherungen sind für Vermieter Pflicht?

Eine echte gesetzliche Versicherungspflicht gibt es für Vermieter kaum — praktisch unverzichtbar sind trotzdem zwei Policen: die Wohngebäudeversicherung und die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Wer das Objekt finanziert hat, kommt ohnehin nicht darum herum: Banken verlangen die Gebäudeversicherung regelmäßig als Beleihungsvoraussetzung. Alles Weitere ist eine Frage von Risiko und Objekt — ein Haus am Fluss braucht anderen Schutz als eine Etagenwohnung.

Wohngebäudeversicherung: das Fundament

Die Wohngebäudeversicherung deckt klassisch drei Gefahren ab: Feuer, Leitungswasser und Sturm/Hagel. Sie zahlt für Schäden am Gebäude selbst — vom geplatzten Rohr bis zum abgedeckten Dach. Achte auf den gleitenden Neuwert (die Entschädigung wächst mit den Baupreisen mit) und darauf, dass Nebengebäude, Garagen und grobe Fahrlässigkeit mitversichert sind. Viele Tarife lassen sich um eine Mietverlust-Deckung erweitern: Wird die Wohnung durch einen versicherten Schaden unbewohnbar, ersetzt der Versicherer die ausfallende Miete für die Sanierungszeit.

Elementarschäden: der oft fehlende Baustein

Starkregen, Überschwemmung, Rückstau, Erdrutsch — diese Schäden sind in der Standard-Gebäudeversicherung nicht enthalten und müssen als Elementarbaustein hinzuversichert werden. Nach den Flutereignissen der letzten Jahre ist das keine Nische mehr: Starkregen trifft auch Lagen, die nie als Risikogebiet galten. Prüfe die Rückstau-Klausel und die vereinbarten Selbstbehalte — hier unterscheiden sich Tarife erheblich.

Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht: existenziell

Als Eigentümer trägst du die Verkehrssicherungspflicht: Stürzt jemand auf dem ungestreuten Weg oder löst sich ein Dachziegel, haftest du — der Höhe nach unbegrenzt, mit deinem gesamten Vermögen. Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht übernimmt berechtigte Ansprüche und wehrt unberechtigte ab. Wichtig: Die Privathaftpflicht deckt vermietete Objekte in der Regel nicht ab (allenfalls die selbstbewohnte Immobilie) — für Vermieter ist die eigene Police also Pflichtprogramm. Bei Ölheizungen kommt die Gewässerschadenhaftpflicht für den Tank dazu.

Sinnvolle Ergänzungen je nach Objekt

• Mietausfallversicherung: springt ein, wenn der Mieter nicht zahlt — auf Deckungsumfang, Wartezeiten und Bonitätsanforderungen achten
• Vermieter-Rechtsschutz: deckt Streitigkeiten aus dem Mietverhältnis bis hin zur Räumungsklage
• Glasversicherung: bei großen Fensterflächen oder Wintergärten
• Bauherrenhaftpflicht und Bauleistung: bei größeren Umbauten und Sanierungen
• Photovoltaik-Baustein: wenn eine Anlage auf dem Dach liegt

Welche Versicherungskosten sind umlagefähig?

Gute Nachricht: Die laufenden Prämien der Sach- und Haftpflichtversicherungen des Gebäudes sind als Betriebskosten umlagefähig (§2 Nr. 13 BetrKV) — dazu zählen Wohngebäude- inklusive Elementarbaustein, Glas-, Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, Gewässerschadenhaftpflicht für den Öltank und auch die Versicherung gegen Mietverlust, sofern sie als Baustein der Gebäudeversicherung läuft. Voraussetzung ist wie immer die Umlagevereinbarung im Mietvertrag.

Nicht umlagefähig sind dagegen Policen, die allein dein Vermieterrisiko absichern: der Vermieter-Rechtsschutz und eine eigenständige Mietausfallversicherung außerhalb der Gebäudepolice. Diese Prämien bleiben bei dir — sind aber als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften absetzbar.

Versicherungen in der Nebenkostenabrechnung sauber abrechnen

In der Abrechnung landen Versicherungen unter „Sach- und Haftpflichtversicherung" — getrennt von nicht umlagefähigen Policen. In Rentprime erfasst du die Beitragsrechnung einmal als Beleg (die Beleg-KI liest Betrag und Zeitraum automatisch aus) und ordnest sie der richtigen Kostenart zu; nicht umlagefähige Prämien wandern in den Steuer-Export statt in die Abrechnung. So trennt sich sauber, was Mieter zahlen und was du absetzt.

Häufige Fragen

Welche Versicherung ist für Vermieter gesetzlich vorgeschrieben?

Praktisch keine — aber Wohngebäudeversicherung und Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht gelten als unverzichtbar. Bei finanzierten Objekten verlangt die Bank die Gebäudeversicherung ohnehin.

Kann ich die Gebäudeversicherung auf die Mieter umlegen?

Ja, die Prämien der Sach- und Haftpflichtversicherungen des Gebäudes sind nach §2 Nr. 13 BetrKV umlagefähig — inklusive Elementarbaustein und Mietverlust-Deckung innerhalb der Gebäudepolice.

Reicht meine Privathaftpflicht für die vermietete Wohnung?

In der Regel nicht — vermietete Objekte sind dort meist ausgeschlossen. Für vermietete Immobilien brauchst du eine eigene Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht.

Ist eine Mietausfallversicherung umlagefähig?

Nein — eine eigenständige Mietausfallversicherung sichert allein dein Vermieterrisiko und ist nicht umlagefähig. Anders die Mietverlust-Deckung als Baustein der Gebäudeversicherung: Sie zählt zu §2 Nr. 13 BetrKV.