Gebäudeversicherung auf Mieter umlegen — welche Policen zählen.

Ist die Gebäudeversicherung umlagefähig?

Ja — §2 Nr. 13 BetrKV nennt ausdrücklich die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung. Gemeint sind Versicherungen, die das Gebäude selbst und die Haftungsrisiken aus dem Grundstück abdecken. Voraussetzung ist wie immer, dass der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vereinbart — ein Verweis auf die BetrKV genügt.

Die entscheidende Frage ist nicht, ob du Versicherungen umlegen darfst, sondern welche. Genau hier passieren die meisten Fehler: Vermieter buchen alles, was mit der Immobilie zu tun hat, auf eine Sammelposition „Versicherungen" — und legen damit auch Policen um, die allein ihr eigenes Vermögen schützen.

Diese Versicherungen darfst du umlegen

Umlagefähig ist alles, was Sachsubstanz und Haftung rund um das Mietobjekt versichert:

• Wohngebäudeversicherung: Feuer, Sturm, Hagel, Leitungswasser
• Elementarschadenversicherung (Hochwasser, Starkregen, Erdrutsch) als Baustein oder eigene Police
• Glasversicherung für Gemeinschaftsflächen
• Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht
• Gewässerschadenhaftpflicht für den Öltank (in Nr. 13 ausdrücklich genannt)
• Haftpflicht für Aufzug oder Öltank als eigene Bausteine

Diese Versicherungen sind nicht umlagefähig

Nicht auf die Mieter umlegen darfst du Policen, die dein wirtschaftliches Risiko als Eigentümer absichern statt das Gebäude: Rechtsschutzversicherung (auch Vermieter-Rechtsschutz), Mietausfall- und Mietnomadenversicherung, Hausratversicherung für eigene Einrichtung, Reparaturkosten- oder Geräteversicherungen sowie deine private Haftpflicht.

Der Maßstab ist einfach: Schützt die Police das Haus und die Menschen, die sich dort bewegen, ist sie Betriebskosten. Schützt sie deine Einnahmen oder deine Prozesskosten, bleibt sie bei dir — absetzbar ist sie dann immer noch als Werbungskosten in der Steuererklärung.

Der richtige Verteilerschlüssel

Ohne abweichende Vereinbarung verteilst du Versicherungskosten nach Wohnfläche (§556a Abs. 1 BGB). Das passt auch inhaltlich: Die Prämie bemisst sich am Gebäude, nicht am Verhalten einzelner Mieter.

Bei Gewerbe im Haus gilt dasselbe wie bei der Grundsteuer: Treibt die Gewerbenutzung die Prämie erheblich nach oben — etwa eine Gaststätte mit höherem Brandrisiko —, machst du einen Vorwegabzug für den Gewerbeanteil, bevor du den Rest auf die Wohnmieter verteilst.

Prämienerhöhung und Wirtschaftlichkeitsgebot

Steigende Prämien darfst du in dem Jahr umlegen, in dem sie anfallen — eine gesonderte Ankündigung brauchst du bei der Abrechnung nicht. Grenze ist das Wirtschaftlichkeitsgebot (§556 Abs. 3 BGB): Du musst nicht den billigsten Tarif wählen, aber ein auffällig teurer Vertrag ohne sachlichen Grund ist angreifbar. Nach Jahren ohne Anbietervergleich lohnt ein Marktcheck — davon profitieren beide Seiten.

Selbstbehalt und Schadenfall

Kommt es zum Schaden, bleibt der Selbstbehalt an dir hängen: Er ist Teil der Schadensbeseitigung und damit Instandhaltung, keine Betriebskosten. Die laufende Prämie bleibt trotzdem umlagefähig. Erhältst du eine Beitragsrückerstattung oder Schadenfreiheitsvergütung, mindert sie die umlagefähigen Kosten des Jahres — sie einfach zu behalten, wäre ein Abrechnungsfehler.

Typische Fehler bei der Versicherungs-Umlage

• Rechtsschutz- oder Mietausfallversicherung in der Sammelposition „Versicherungen" mit umgelegt
• Kombi-Policen nicht aufgeteilt: nur der umlagefähige Baustein darf in die Abrechnung
• Selbstbehalt nach einem Schaden als Betriebskosten angesetzt
• Beitragsrückerstattungen nicht gegengerechnet
• Gewerbeanteil bei deutlich erhöhter Prämie ohne Vorwegabzug verteilt

So behältst du den Überblick

In Rentprime legst du jede Police einmal als Beleg ab — die Beleg-KI liest Betrag und Zeitraum automatisch aus, du ordnest die Kostenart „Sach- und Haftpflichtversicherung" zu und markierst nicht umlagefähige Policen als Eigenkosten. So landet in der Nebenkostenabrechnung nur, was §2 Nr. 13 BetrKV erlaubt, und der Rest steht sauber getrennt im Steuer-Export. Ab 15,90 € im Monat für bis zu 5 Einheiten.

Häufige Fragen

Welche Versicherungen darf ich auf Mieter umlegen?

Nach §2 Nr. 13 BetrKV die Sach- und Haftpflichtversicherungen des Gebäudes: Wohngebäude-, Elementar- und Glasversicherung, Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht sowie die Gewässerschadenhaftpflicht für den Öltank.

Ist die Rechtsschutzversicherung des Vermieters umlagefähig?

Nein. Rechtsschutz-, Mietausfall- und Hausratversicherungen schützen das Vermögen des Vermieters, nicht das Gebäude — sie gehören nicht in die Nebenkostenabrechnung, sind aber als Werbungskosten absetzbar.

Darf ich den Selbstbehalt im Schadenfall umlegen?

Nein. Der Selbstbehalt ist Teil der Schadensbeseitigung und damit Instandhaltung. Umlagefähig ist nur die laufende Versicherungsprämie.

Nach welchem Schlüssel werden Versicherungskosten verteilt?

Ohne abweichende Vereinbarung nach Wohnfläche (§556a Abs. 1 BGB). Bei erheblicher Prämien-Mehrbelastung durch Gewerbeeinheiten ist ein Vorwegabzug für das Gewerbe nötig.