Vermieten als Ehepaar — Eigentum, Steuern, Vertrag.
Wer steht im Grundbuch, wer im Mietvertrag, wer versteuert? Die typischen Konstellationen für Ehepaare — mit Blick auf Zugewinn, § 26 EStG und die 66-Prozent-Regel bei verbilligter Vermietung.
Vermieten Ehepaare gemeinsam, teilen sie Mieteinnahmen und Werbungskosten entsprechend den Miteigentumsanteilen im Grundbuch. Bei Zusammenveranlagung nach § 26 EStG werden alle Einkünfte zusammengerechnet und der Splittingtarif angewendet. Ein Mietvertrag zwischen Ehegatten wird vom Finanzamt nur anerkannt, wenn er wie unter Fremden geschlossen und gelebt wird (Fremdvergleich).
Wer ist eigentlich Vermieter?
Rechtlich Vermieter ist, wer im Mietvertrag steht — steuerlich zählt aber, wer als wirtschaftlicher Eigentümer die Einkünfte erzielt. Bei Ehepaaren im gemeinsamen Grundbuch (meist 50:50) teilen sich beide die Mieteinnahmen und Werbungskosten entsprechend ihrer Anteile. Steht das Objekt allein im Namen eines Partners, gehört alles diesem Partner — auch wenn beide unterschreiben.
| Konstellation | Steuerliche Zuordnung |
|---|---|
| Grundbuch allein Partner A | 100 % Einkünfte bei A |
| Grundbuch 50:50 | je 50 % |
| Grundbuch 70:30 | 70/30-Aufteilung |
| Getrenntes Konto, ein Partner zahlt Kosten | steuerlich egal — Zuordnung nach Grundbuch |
Zusammenveranlagung: Fast immer die bessere Wahl
Nach § 26 EStG können Ehegatten zwischen Zusammen- und Einzelveranlagung wählen. Der Splittingtarif der Zusammenveranlagung wirkt umso stärker, je größer die Einkommensdifferenz ist — bei einem Alleinverdiener werden bis zu mehreren tausend Euro Steuer gespart. Mieteinkünfte, AfA und Werbungskosten aller Objekte werden gemeinsam berechnet.
Mietvertrag zwischen Eheleuten: Der Fremdvergleich
Wer die eigene Immobilie an den Ehepartner vermietet — klassisch bei Wechsel auf getrennte Kassen oder für den Sonderabzug im Homeoffice —, muss dem Finanzamt beweisen, dass der Vertrag „wie unter fremden Dritten“ geschlossen und gelebt wird. Was das heißt:
- Schriftlicher Mietvertrag mit klar getrennten Räumen (bei Homeoffice).
- Marktübliche Miete (bei Angehörigen mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 21 Abs. 2 EStG).
- Zahlungsflüsse tatsächlich vom Mieterkonto auf das Vermieterkonto.
- Nebenkostenabrechnung wie bei jedem anderen Mieter.
- Kaution nach § 551 BGB, getrennt vom Vermögen des Vermieters.
Rechenbeispiel: Beide berufstätig, gemeinsame Wohnung im Grundbuch
| Posten | Betrag im Jahr |
|---|---|
| Kaltmiete gemeinsam vermietete Wohnung | 10.800 € |
| AfA 2 % auf 200.000 € Gebäudeanteil | −4.000 € |
| Werbungskosten (Hausgeld nicht umlagefähig, Verwaltung) | −2.000 € |
| Reparaturen im Jahr | −800 € |
| Einkünfte aus Vermietung § 21 EStG | 4.000 € |
| Anteil je Ehepartner (50:50) | je 2.000 € |
| Zusammenveranlagung: Splittingtarif greift auf Gesamteinkommen |
Praxis-Tipp: In der Steuererklärung wird die Vermietung als Gemeinschaft angemeldet und die Einkünfte einheitlich und gesondert festgestellt (§ 180 AO). Das Finanzamt teilt automatisch auf die Ehepartner auf — kein doppelter Aufwand.
Was passiert im Trennungs- oder Todesfall?
| Situation | Rechtliche Folge |
|---|---|
| Zugewinngemeinschaft (Standard ohne Ehevertrag) | Wertzuwachs wird ausgeglichen; Immobilie bleibt beim eingetragenen Eigentümer |
| Gütergemeinschaft | Immobilie gehört beiden zu gleichen Teilen |
| Gütertrennung | Jeder behält, was er hat; kein Zugewinnausgleich |
| Erbfall | Ehepartner erbt zusammen mit Kindern (§§ 1931, 1371 BGB); Freibetrag 500.000 € (§ 16 ErbStG) |
| Familienheim-Regelung | Erbschaftsteuer entfällt für selbst genutzte Immobilie bei 10-jähriger Weiternutzung (§ 13 ErbStG) |
Wer klug ist, klärt vor der Ehe oder spätestens beim Immobilienkauf, wer im Grundbuch steht und wie das Objekt im Trennungs- oder Todesfall zugeordnet wird. Der Notar kostet einen halben Nachmittag, spart aber im Ernstfall Jahre.
Verwaltung im Doppelpack: Zwei Vermieter, ein System
Praktisch: Zwei Menschen, eine Ablage. Wer als Ehepaar vermietet, sollte ein gemeinsames System nutzen — sonst suchen beide getrennt Belege und beantworten Mieter unabhängig voneinander. In Rentprime kann jeder Ehepartner einen eigenen Zugang erhalten; alle Belege, Verträge, Nachrichten laufen zentral. Zeitersparnis besonders im Dezember spürbar, wenn nur einer die Nebenkostenabrechnung macht, der andere aber die Belege der letzten drei Monate im Handy hat.
Fünf Fehler, die Ehepaare häufig machen
- Miete an das falsche Konto — beim Mietvertrag zwischen Ehegatten immer auf getrennte Konten überweisen.
- Miete unter 66 Prozent der Vergleichsmiete — Finanzamt kürzt Werbungskosten (§ 21 Abs. 2 EStG).
- Mündliche Absprachen ohne Vertrag — Finanzamt erkennt die Vermietung nicht an.
- Zusammenveranlagung ohne Vergleichsrechnung — in Ausnahmefällen ist Einzelveranlagung günstiger.
- Grundbuch bleibt unverändert nach Trennung — bei einseitigem Verkauf braucht der Ex-Partner keine Zustimmung, sofern nur ein Name eingetragen ist.
Häufige Fragen
Können wir Werbungskosten frei zwischen uns aufteilen?
Nein. Die Aufteilung folgt zwingend den Miteigentumsanteilen. Wer 60 Prozent im Grundbuch steht, trägt 60 Prozent der AfA und der Kosten und versteuert 60 Prozent der Miete.
Reicht ein mündlicher Mietvertrag zwischen Ehegatten?
Rechtlich ja (unter 1 Jahr Bindung); steuerlich nein. Das Finanzamt fordert schriftliche Vereinbarungen und tatsächliche Durchführung. Ohne diese Nachweise wird der Vertrag steuerlich ignoriert.
Wie wirkt sich ein Ehevertrag auf die Vermietung aus?
Auf laufende Einkünfte gar nicht — sie folgen dem Grundbuch. Der Ehevertrag regelt Zugewinnausgleich, Unterhalt und Versorgungsausgleich, nicht die steuerliche Zurechnung während der Ehe.
Kann ich meinen Partner als Mieter im gemeinsam gehörenden Haus haben?
Nein. Miteigentümer können sich nicht gegenseitig ihr eigenes Miteigentum vermieten. Der Vertrag wäre unwirksam. Möglich ist die Vermietung nur, wenn ein Partner Alleineigentümer ist.
Was passiert steuerlich bei Scheidung?
Ab dem Trennungsjahr endet die Zusammenveranlagung. Der Zugewinnausgleich bei Immobilien ist steuerfrei; die Zehn-Jahres-Frist des § 23 EStG läuft aber weiter. Wer die Immobilie im Rahmen der Scheidung übernimmt und innerhalb der Frist verkauft, riskiert Spekulationssteuer.