Sozialbindung: Was sie für Vermieter bedeutet.
Eine sozial gebundene Wohnung darf nur an Haushalte mit Wohnberechtigungsschein vermietet werden – zu einer festgelegten Miete, meist für 15 bis 40 Jahre. Was das für deine Miete, Modernisierung und den Verkauf bedeutet.
Eine Sozialbindung entsteht aus öffentlicher Förderung: Wer Landesmittel oder KfW-Zuschüsse annimmt, darf die Wohnung für eine festgelegte Bindungsdauer nur an Mieter mit Wohnberechtigungsschein und zur genehmigten Miete vergeben. Bindungsdauer und Miethhe stehen im Förderbescheid; typisch sind 15 bis 40 Jahre und eine Kostenmiete deutlich unter dem Marktniveau.
Wie eine Sozialbindung entsteht
Die Sozialbindung ist kein zwingendes Merkmal einer Wohnung, sondern das Ergebnis einer freiwilligen öffentlichen Förderung. Bauherren erhalten zinsgünstige Darlehen oder Baukostenzuschüsse, verpflichten sich im Gegenzug zu einer Belegung mit anspruchsberechtigten Haushalten und zu einer höchstzulässigen Miete. Rechtsgrundlage ist heute vor allem das Wohnraumfördergesetz (WoFG) und die jeweilige Landesförderrichtlinie.
Die Bindung wandert mit der Wohnung. Kaufst du ein sozial gebundenes Mehrfamilienhaus, übernimmst du automatisch die Verpflichtungen aus dem Förderbescheid – auch die noch offenen Zins- und Tilgungspflichten. Der bisherige Eigentümer haftet nicht mehr, wenn die neue Eigentümerschaft grundbuchlich eingetragen ist.
Was du als Vermieter darfst und nicht darfst
| Bereich | Regelung | Typisches Beispiel |
|---|---|---|
| Neuvermietung | Nur Haushalte mit Wohnberechtigungsschein (§ 27 WoFG) | Alleinerziehende bis 3.100 € netto (variiert je Bundesland) |
| Miethhe | Genehmigte Bewilligungsmiete | Meist 5,50–8,50 €/m² statt Marktmiete |
| Mieterhhung | Nach Landesrecht, meist alle 3 Jahre | Erhöhung um 0,20 €/m² höchstens |
| Modernisierungsumlage | Regel eingeschränkt | Häufig 3 % statt 8 % nach BGB |
| Verkauf | Bindung bleibt bestehen | Kaufpreis liegt daher unter dem Frei-Markt-Niveau |
Kostenmiete und Bindungsdauer
Die zulässige Miete steht im Förderbescheid und wird als Bewilligungsmiete bezeichnet. Sie orientiert sich an den Fördersatzen des Landes und liegt in der Regel 15 bis 30 Prozent unter der ortsublichen Vergleichsmiete. Erst zum Ende der Bindung fallt die Wohnung in den freien Markt – mit einer Nachwirkungsfrist von meist fünf Jahren, in denen weiterhin ein Wohnberechtigungsschein vorgelegt werden muss.
Ein Rechenbeispiel: Eine 65-m²-Wohnung in Köln, Marktmiete 15 €/m² kalt, gefördert nach dem öffentlich geförderten Wohnungsbau NRW mit einer Bewilligungsmiete von 7,10 €/m². Der Vermieter erhält statt 975 € nur 461,50 € Kaltmiete monatlich – dafür aber ein zinsloses Förderdarlehen über typischerweise 60.000 bis 80.000 € auf 25 Jahre. Der Nachteil rechnet sich, solange die Zinsbindung gehalten und die Wohnung nicht vorzeitig aus der Förderung gelöst wird.
Wohnberechtigungsschein und Belegungsrecht
Der Wohnberechtigungsschein (WBS) wird vom Wohnungsamt der Kommune ausgestellt und bescheinigt, dass ein Haushalt die Einkommensgrenzen nach § 9 WoFG einhält. Die Einkommensgrenzen variieren stark: Berlin akzeptiert 2026 Ein-Personen-Haushalte bis 21.900 € Jahreseinkommen, Bayern ermöglicht über „EOF Bayern“ bis zu 45 Prozent höhere Grenzen für die zweite Förderstufe.
Als Vermieter prüfst du bei jeder Neuvermietung den WBS im Original und archivierst eine Kopie. Ohne WBS dürfen keine geförderten Wohnungen vergeben werden – ein Verstoß kann nach Landesrecht Zwangsmieten (§ 30 WoFG) und die Rückforderung des Förderdarlehens auslösen. Die Kommune kann zusätzlich ein Bezetzungsrecht haben, mit dem sie die Wohnung direkt an einen bestimmten Bewerber zuweist.
- Bewerber legt WBS im Original vor.
- Miete darf die Bewilligungsmiete nicht überschreiten.
- Kaution wie üblich, maximal drei Nettokaltmieten (§ 551 BGB).
- Meldebehörde und Wohnungsamt über die Neuvermietung informieren (Meldung nach Landesrecht).
- Vertrag mit Klausel „geförderter Wohnraum, Bindungsende [Datum]“ ausstatten.
Ende der Bindung und Verkauf
Die Bindung endet automatisch mit Ablauf der Bindungsfrist oder durch vorzeitige Ruckzahlung des Förderdarlehens (§ 16 Abs. 2 WoFG). Achtung: Viele Länder verlangen bei vorzeitiger Rückzahlung eine Ausgleichsleistung, damit der geschonte Mieter nicht sofort in die Marktmiete gehievt wird – eine Nachwirkungsfrist von 5 bis 10 Jahren ist typisch.
Beim Verkauf ist die Wohnung weniger wert, aber steuerlich oft attraktiv: Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG (5 Prozent auf vier Jahre) ist nur für geförderten Wohnraum verfügbar. Wer verkauft, muss die Bindung im Kaufvertrag klar offenlegen und den Förderbescheid dem Käufer aushändigen.
Häufige Fragen
Kann ich die Bindung vorzeitig beenden?
Ja, in vielen Ländern durch Rückzahlung des Rest-Darlehens plus einer Aufhebungsgebühr (häufig zwischen 3 und 15 Prozent des Rückzahlungsbetrags). Der Antrag geht an die Landesbank oder das Wohnungsamt; die Bearbeitung dauert 3 bis 6 Monate.
Was passiert, wenn ich versehentlich an einen Mieter ohne WBS vermiete?
Rechtlich ist der Mietvertrag wirksam, du haftest aber für die Rückabwicklung der Förderung und drohende Ordnungswidrigkeit. Sobald die Kommune es merkt, wird ein Nachweis verlangt; kann er nicht erbracht werden, folgt die Rückforderung anteilig zum Verwendungszeitraum.
Darf ich in einer geförderten Wohnung modernisieren und umlegen?
Ja, aber die Landesrichtlinien schränken die Umlage stark ein – meist 3 statt 8 Prozent nach § 559 BGB. Genehmigungspflichtig ist die Modernisierung außerdem, wenn sie die Bewilligungsmiete beeinflusst.
Wie wirkt sich die Sozialbindung auf die Steuererklärung aus?
Die geringere Miete führt zu geringeren Einnahmen; dementsprechend niedriger ist der Gewinn aus Vermietung. Werbungskosten (Zinsen, Abschreibungen, Erhaltungsaufwand) bleiben voll abzugsfähig – was häufig zu einem gewünschten Verlust führt.