Möblierter Mietvertrag: Inventar, Zuschlag, Kündigung.
Möblierte Vermietung bringt 20–40 % mehr Kaltmiete — wenn Inventar, Möblierungszuschlag und Kündigungsregeln stimmen. So baust du den Vertrag rechtssicher auf.
Ein möblierter Mietvertrag ist rechtlich ein normaler Wohnraummietvertrag mit drei Besonderheiten: eine Inventarliste als Anlage, ein Möblierungszuschlag auf die Kaltmiete und eventuell die Sonderregel § 549 Abs. 2 BGB, wenn der Vermieter die Wohnung mitbewohnt oder die Mietzeit unter einem Jahr liegt. Der Möblierungszuschlag darf nach BGH-Rechtsprechung 1 bis 2 Prozent des Zeitwerts der Möbel pro Monat betragen.
Was heißt „möbliert" rechtlich?
Es gibt keine gesetzliche Definition. Die Rechtsprechung unterscheidet drei Stufen:
- Teilmöbliert: einzelne Möbelstücke (z. B. Einbauküche, Kleiderschrank) — normaler Mietvertrag mit kleinem Zuschlag.
- Möbliert: Grundausstattung zum sofortigen Einzug (Bett, Tisch, Stühle, Sofa) — normaler Vertrag mit deutlichem Zuschlag.
- Voll möbliert / bezugsfertig: komplette Einrichtung inkl. Geschirr, Handtücher, TV — häufig kurz vermietet, oft mit § 549 Abs. 2 BGB.
Ob eine Wohnung als möbliert gilt, hängt vom Umfang und Wert des Inventars ab. Ein Bett und ein Tisch reichen für ein Studenten-Apartment; eine Familienwohnung braucht mindestens Betten, Tisch, Schränke und Sitzmöbel.
Der Möblierungszuschlag: wie hoch ist zulässig?
Der Zuschlag ist keine willkürliche Preiserhöhung, sondern die Refinanzierung der Möbel. Nach BGH-Rechtsprechung (u. a. VIII ZR 118/16) darf er sich am Zeitwert der Möbel und einer üblichen Verzinsung/Abschreibung orientieren. Faustformel: 1–2 % des Zeitwerts pro Monat, typischerweise verteilt auf 10 Jahre Nutzungsdauer.
| Möbelwert (Anschaffung) | Zeitwert nach 3 Jahren (60 %) | Zuschlag pro Monat (1,5 %) |
|---|---|---|
| 5.000 € | 3.000 € | 45 € |
| 10.000 € | 6.000 € | 90 € |
| 15.000 € | 9.000 € | 135 € |
| 20.000 € | 12.000 € | 180 € |
Die Inventarliste als Anlage
Ohne saubere Inventarliste zahlt kein Mieter Schäden — und du kannst am Ende nicht beweisen, dass das Sofa beim Einzug intakt war. Die Liste gehört als Anlage zum Vertrag und wird bei Übergabe von beiden unterschrieben.
- Raum für Raum jedes Möbelstück auflisten (mit Marke/Modell wenn möglich).
- Zustand dokumentieren („neuwertig", „gebraucht, gut", „gebraucht, Kratzer an Front").
- Fotos vom Zustand am Übergabetag machen und beiden Parteien zusenden.
- Wert je Position schätzen (für spätere Schadenberechnung).
- Bei Auszug zweite Bestandsaufnahme mit demselben Formular.
Sonderfall § 549 Abs. 2 BGB
Bei „gelegentlicher Vermietung" (Untermiete, Wochenendwohnung, Zimmer im Vermieter-Haushalt) greifen einige Schutzvorschriften nicht — konkret: Kündigungsschutz nach § 573 BGB, Sozialklausel, Mieterhöhungsvorschriften nach § 558. Voraussetzung ist, dass:
- die Wohnung möbliert im Haushalt des Vermieters liegt oder
- die Mietzeit von vornherein nicht länger als ein Jahr laufen soll.
Achtung: Die Mietpreisbremse gilt trotzdem, wenn die Wohnung in einem entsprechenden Gebiet liegt. Und der Vertrag muss klar erkennbar machen, dass § 549 Abs. 2 BGB greifen soll.
Wer regelmäßig möbliert und auf Zeit vermietet, sollte den Vertragstyp am Objekt sauber vermerken. In Rentprime kennzeichnest du möblierte Verträge und pflegst Inventar samt Wert direkt an der Einheit — die Auswertung von Zuschlag, Kaution und Kündigungsregeln bleibt dann pro Objekt zuordenbar.
Kaution und Kündigung
Die Kaution beträgt auch bei möblierter Vermietung maximal drei Nettokaltmieten inkl. Möblierungszuschlag (§ 551 BGB). Bei Möbelwerten über 15.000 € reicht diese Kaution oft nicht — dann kann eine zusätzliche Sicherheit vereinbart werden, aber nur außerhalb der Kaution (z. B. Bürgschaft).
Kündigungsfristen bei normalem Wohnraum-Mietrecht: 3 Monate für Mieter, gestaffelt bis 9 Monate für Vermieter (§ 573c BGB). Bei § 549 Abs. 2 BGB reduziert sich die Frist auf zwei Wochen (§ 573b BGB), zulässig durch Kündigung zum 15. eines Monats zum Monatsende.
Steuerliche Behandlung der Möbel
Möbel gehören steuerlich nicht zur Wohnung, sondern sind eigenständige Wirtschaftsgüter. Für die Steuererklärung ist das wichtig, weil sie separat abgeschrieben werden:
- Einzelne Möbelstücke bis 800 € netto: Sofortabzug im Anschaffungsjahr (GWG-Regel, § 6 Abs. 2 EStG).
- Möbelstücke ab 801 € netto: lineare Abschreibung über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer (AfA-Tabelle: Möbel 13 Jahre, Küche 10 Jahre).
- Möblierungszuschlag: gehört zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG.
- Anschaffungskosten der Möbel: Werbungskosten (§ 9 EStG), aufgeteilt über die AfA-Zeit.
- Ersatzbeschaffung bei Verschleiß: neue AfA-Kette beginnt.
Wer den Zuschlag in der Steuererklärung sauber trennen will, sollte die Möbel-Rechnungen mit dem Objekt verknüpfen. In einem Vermieter-Tool wie Rentprime kannst du Möbel als eigene Kostenart mit Anschaffungsdatum hinterlegen — die AfA lässt sich pro Jahr getrennt vom Rest ausweisen.
Häufige Fragen
Wie hoch darf der Möblierungszuschlag sein?
Faustformel: 1 bis 2 Prozent des Zeitwerts der Möbel pro Monat, verteilt über etwa 10 Jahre Nutzungsdauer. Ein Möbelwert von 10.000 € rechtfertigt bei einem Zeitwert von 6.000 € etwa 60 bis 120 € Zuschlag. Höhere Beträge müssen belegt werden.
Muss ich eine Inventarliste machen?
Rechtlich nicht zwingend, praktisch unverzichtbar. Ohne Inventarliste kannst du Schäden am Mobiliar bei Auszug nicht durchsetzen. Sie gehört als unterschriebene Anlage zum Vertrag.
Fällt möbliertes Vermieten unter die Mietpreisbremse?
Ja, wenn die Wohnung in einem entsprechenden Gebiet liegt. Der Möblierungszuschlag darf keine versteckte Umgehung sein — er muss sich am tatsächlichen Zeitwert der Möbel orientieren, sonst ist er teilweise unwirksam.
Ist eine Kündigung nach zwei Wochen zulässig?
Nur beim § 549 Abs. 2 BGB-Vertrag: möbliertes Zimmer im Haushalt des Vermieters oder Mietzeit unter einem Jahr. Sonst gelten die normalen Fristen (3 Monate für Mieter, bis 9 Monate für Vermieter).
Muss ich für den Möblierungszuschlag Umsatzsteuer zahlen?
Nur wenn du die Wohnung ausnahmsweise mit Umsatzsteuer vermietest (z. B. bei kurzfristiger Vermietung unter 6 Monaten nach § 4 Nr. 12 UStG). Die reguläre möblierte Wohnraumvermietung ist umsatzsteuerfrei — auch für den Möblierungszuschlag.