Kautionsklausel im Mietvertrag: Höhe, Raten, Anlage.
Die Kautionsklausel entscheidet über bis zu drei Monatsmieten Sicherheit — und über Bußgelder, wenn sie nicht sauber ist. Wie du Höhe, Ratenzahlung und Anlage rechtssicher regelst.
Die Mietkaution darf höchstens drei Netto-Kaltmieten betragen (§ 551 Abs. 1 BGB). Der Mieter kann sie in drei gleichen Monatsraten leisten — die erste bei Mietbeginn, die weiteren mit den beiden Folgemieten. Der Vermieter muss die Kaution getrennt vom eigenen Vermögen bei einem Kreditinstitut zum üblichen Sparzinssatz anlegen. Wer diese drei Regeln bricht, riskiert ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters an drei Monatsmieten.
Die drei zwingenden Regeln aus § 551 BGB
- Höchstens drei Netto-Kaltmieten (ohne Nebenkosten).
- Ratenzahlung in drei gleichen Teilen zulässig — Mieter darf, muss aber nicht.
- Anlage getrennt vom Vermögen des Vermieters, mit dem üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigung.
Die Regeln sind zwingend. Vertragliche Abweichungen zulasten des Mieters (z. B. „vier Monatsmieten", „bei Mietbeginn in einer Summe") sind unwirksam (§ 551 Abs. 4 BGB). Der Mieter darf sich einfach auf die gesetzliche Regelung berufen.
Höhe: was zur Kaltmiete zählt
Bemessungsgrundlage ist die Netto-Kaltmiete ohne Nebenkosten. Zuschläge, die zur Miete gehören (z. B. Möblierungszuschlag, Untervermietungszuschlag), zählen mit. Betriebskosten-Vorauszahlungen, Heizkosten-Vorauszahlungen und Garage (wenn separater Vertrag) zählen nicht.
| Miete-Bestandteil | Zählt zur Kaution-Bemessung? |
|---|---|
| Netto-Kaltmiete | Ja |
| Möblierungszuschlag | Ja |
| Nebenkosten-Vorauszahlung | Nein |
| Heizkosten-Vorauszahlung | Nein |
| Garage im gleichen Vertrag | Ja |
| Garage im separaten Vertrag | Nein |
| Stellplatz im gleichen Vertrag | Ja |
Rechenbeispiel: Kaltmiete 850 €, Möblierungszuschlag 60 €, NK-Vorauszahlung 180 €, Heizung 90 €. Zulässige Kaution: (850 + 60) × 3 = 2.730 €.
Ratenzahlung: das Recht des Mieters
Nach § 551 Abs. 2 BGB darf der Mieter in drei gleichen Monatsraten zahlen — die erste zu Mietbeginn, die zweite und dritte mit den beiden Folgemieten. Der Mieter kann das Recht ausüben, muss aber nicht.
Anlage: getrennt vom Vermögen
Die Kaution muss getrennt vom Privatvermögen des Vermieters bei einem Kreditinstitut angelegt werden — Sparbuch, Tages- oder Termingeldkonto (mit Kündigungsfrist von drei Monaten). Alternativ akzeptiert das Gesetz Bankbürgschaften oder Sparbriefe mit gleicher Zinsgestaltung.
- Separates Kautionskonto pro Mieter (nicht auf das Girokonto).
- Zinsen werden dem Mieter gutgeschrieben, erhöhen die Kaution.
- Bei Rückzahlung nach Mietende: Rest-Kaution zzgl. Zinsen abzüglich berechtigter Ansprüche.
- Verpfändungserklärung des Sparbuchs an den Vermieter ist üblich, aber nicht zwingend.
- Barkaution auf Girokonto → Rechtsverstoß, Mieter darf drei Monatsmieten zurückbehalten (BGH VIII ZR 234/13).
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Muster-Klausel
Beispieltext für § 6 des Mietvertrags:
- „Der Mieter leistet zur Sicherung aller Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis eine Kaution in Höhe von 2.550,00 € (drei Netto-Kaltmieten).",
- „Die Kaution ist auf Verlangen des Mieters in drei gleichen Monatsraten zu leisten. Die erste Rate ist mit Mietbeginn fällig, die zweite und dritte mit der zweiten bzw. dritten Miete.",
- „Der Vermieter legt die Kaution getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist an. Die Zinsen erhöhen die Kaution und stehen dem Mieter zu.",
- „Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist die Kaution zzgl. Zinsen abzüglich berechtigter Gegenforderungen an den Mieter zurückzuzahlen — in der Regel innerhalb von sechs Monaten, spätestens nach Vorliegen der letzten Nebenkostenabrechnung."
Alternativen zur Barkaution
Statt Bargeld akzeptiert das Gesetz auch andere Sicherheiten — vorausgesetzt, sie sind gleichwertig. Für Vermieter besonders relevant:
| Kautionsform | Vorteile | Nachteile |
|---|---|---|
| Barkaution auf Kautionskonto | Standard, schnell zugriffsbereit | Muss getrennt vom Vermögen angelegt werden |
| Bankbürgschaft | Keine Anlagepflicht, sofort zugreifbar | Kosten für Mieter ca. 2–5 % pro Jahr |
| Mietkautionsversicherung | Keine Bindung von Bargeld | Bonitätsprüfung, laufende Kosten |
| Verpfändetes Sparbuch | Beim Mieter, aber verpfändet | Bank-Bestätigung nötig |
Wichtig: Für Vermieter zählt am Ende nur eines — bekomme ich im Streitfall schnell Geld? Bankbürgschaften sind hier die zuverlässigste Variante, Mietkautionsversicherungen prüft man vorher auf die Bedingungen (viele lehnen bei kleinen Streitwerten ab).
Häufige Fragen
Darf ich die Kaution auf mein Girokonto einzahlen?
Nein. Die Kaution muss getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden (§ 551 Abs. 3 BGB). Bei Verstoß darf der Mieter drei Monatsmieten zurückbehalten, bis die Kaution ordnungsgemäß angelegt wurde (BGH VIII ZR 234/13).
Wie lange darf ich die Kaution nach Auszug behalten?
Nach der Rechtsprechung angemessen etwa sechs Monate — solange, bis die letzte Nebenkostenabrechnung vorliegt und du eventuelle Nachforderungen berechnet hast. Länger nur mit konkretem Grund.
Was, wenn der Mieter die dritte Rate nicht zahlt?
Verzug der Rate ist ein wichtiger Kündigungsgrund. § 569 Abs. 2a BGB erlaubt die außerordentliche Kündigung, wenn der Mieter mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug ist — bei einer typischen dritten Rate von 850 € reicht das oft nicht sofort, aber die Rate bleibt einklagbar.
Muss ich die Zinsen dem Mieter jährlich mitteilen?
Es gibt keine gesetzliche Pflicht zur jährlichen Zinsmitteilung. Auf Verlangen musst du aber Auskunft über Anlageform und aktuelle Höhe der Kaution geben. Bei Rückzahlung sind die Zinsen mit anzurechnen.
Darf ich Kaution und Bürgschaft gleichzeitig verlangen?
Nein. § 551 BGB begrenzt die Sicherheiten insgesamt auf drei Nettokaltmieten. Eine Elternbürgschaft plus Barkaution über der 3-Kaltmieten-Grenze ist unwirksam; der Mieter kann den überschießenden Teil zurückfordern.