Miete kommt zu spät: Verzugszinsen, Mahngebühren und Kündigung.
Nach § 556b BGB ist die Miete am dritten Werktag des Monats fällig. Ab dem vierten gerätst du in Verzug — mit klaren Regeln für Zinsen, Mahngebühren und die außerordentliche Kündigung ab zwei Monatsmieten Rückstand.
Die Miete ist nach § 556b BGB am dritten Werktag des Monats fällig; ab dem vierten Werktag ist der Mieter in Verzug — ohne Mahnung. Du darfst Verzugszinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszins verlangen und tatsächliche Kosten für Mahnungen (rund 2 bis 5 Euro). Ab zwei Monatsmieten Rückstand ist die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB möglich.
Wann die Miete rechtlich zu spät ist
Nach § 556b Abs. 1 BGB ist die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der vereinbarten Zeitabschnitte zu entrichten. Für die pünktliche Zahlung reicht es, dass der Mieter den Überweisungsauftrag rechtzeitig erteilt hat — die Bankenlaufzeit trägt der Vermieter. Samstage zählen bei der Fristberechnung nach ständiger BGH-Rechtsprechung nicht als Werktage, das hat der Bundesgerichtshof 2016 endgültig klargestellt.
Ab dem vierten Werktag befindet sich der Mieter automatisch in Verzug — eine Mahnung ist nach § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht nötig, weil ein Kalenderdatum vereinbart ist. Das ist der entscheidende Punkt: Du kannst sofort Verzugszinsen berechnen, ohne den Mieter erst anmahnen zu müssen.
Verzugszinsen und Mahngebühren: die Grenzen
Bei Wohnraummiete gilt der Verzugszinssatz für Verbraucher: fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz der Deutschen Bundesbank (§ 288 Abs. 1 BGB). Der Basiszinssatz wird halbjährlich veröffentlicht. Bei einem Basiszins von 3,37 Prozent (Stand Mitte 2026) ergibt sich ein Verzugszinssatz von 8,37 Prozent pro Jahr.
| Rückstand | Tage im Verzug | Verzugszins bei 8,37 % | Mahngebühr |
|---|---|---|---|
| 800 € | 10 Tage | 1,83 € | 2,50 € |
| 800 € | 30 Tage | 5,50 € | 2,50 € |
| 1.200 € | 60 Tage | 16,49 € | 2,50 € |
| 1.600 € (2 Monate) | 30 Tage | 10,99 € | ggf. Anwaltskosten |
Für Mahngebühren gilt: Du darfst nur die tatsächlich entstandenen Kosten berechnen. Die Rechtsprechung akzeptiert für eine schriftliche Mahnung 2 bis 5 Euro (Porto, Papier, Bearbeitung). Klauseln im Mietvertrag mit pauschal 10 oder 15 Euro pro Mahnung sind nach ständiger Rechtsprechung unwirksam. Erst wenn du einen Anwalt einschaltest, entstehen ersatzfähige Rechtsverfolgungskosten nach RVG.
Der richtige Ablauf: von der Erinnerung bis zur Kündigung
- Tag 4: Freundliche Zahlungserinnerung per E-Mail (kostenlos, sichert Nachweis).
- Tag 10: Erste Mahnung schriftlich, mit Zinsberechnung und Kostennote (2,50 €).
- Tag 20: Zweite Mahnung, Hinweis auf mögliche Kündigung ab zwei Monatsmieten Rückstand.
- Ab 2 Monatsmieten Rückstand: fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB, schriftlich, mit konkreter Aufstellung des Rückstands.
- Parallel: hilfsweise ordentliche Kündigung wegen erheblicher Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB (überlebt eine spätere Schonfristzahlung).
- Nach 2 Wochen ohne Auszug: Räumungsklage beim Amtsgericht am Ort der Wohnung.
Das Mahnwesen in Rentprime übernimmt Schritt 1 bis 3 automatisch: Sobald der Bankabgleich einen offenen Betrag erkennt, generiert das System Erinnerung und Mahnung mit korrekt berechnetem Verzugszins und dokumentiert alles GoBD-konform.
Fristlose Kündigung: wann sie sicher greift
§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB erlaubt die außerordentliche Kündigung, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit einem nicht unerheblichen Teil (mehr als eine Monatsmiete) oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug ist. Wichtig: gemeint sind die Bruttomonatsmieten inklusive Betriebskostenvorauszahlung.
Rechenbeispiel: Der Mieter zahlt seit April keine Miete (Warmmiete 900 €). Am 4. Mai steht ein Rückstand von 900 € offen, am 4. Juni von 1.800 €. Die zweite Monatsmiete ist am 4. Juni erreicht — die fristlose Kündigung ist ab diesem Tag wirksam möglich. Achtung: Die sogenannte Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB heilt die fristlose Kündigung, wenn der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage den gesamten Rückstand ausgleicht. Deshalb immer parallel ordentlich kündigen.
Fehler, die dich den Rückstand kosten
- Pauschale Mahngebühren (10 € oder mehr) — unwirksam, Mieter muss nichts zahlen.
- Verzugszinsen mit dem gewerblichen Satz (9 Prozentpunkte) berechnen — bei Wohnraum falsch.
- Kündigung ohne genaue Aufstellung des Rückstands — das Amtsgericht weist die Räumungsklage ab.
- Vergessen, hilfsweise ordentlich zu kündigen — Schonfristzahlung rettet dann den Mieter.
- Teilzahlung annehmen und trotzdem kündigen — annulliert den Verzug für den bezahlten Teil.
Wer den Verzugszins tagesgenau berechnen möchte: Rückstand mal Verzugszinssatz mal Verzugstage geteilt durch 365. Bei 800 € Rückstand, 8,37 % Zins und 45 Tagen sind das 8,25 € Zinsen. Kleinbeträge, aber wichtig für die saubere Dokumentation vor Gericht.
Häufige Fragen
Ab wann ist die Miete zu spät?
Nach § 556b Abs. 1 BGB ab dem vierten Werktag des Monats. Für die Rechtzeitigkeit reicht der Überweisungsauftrag am dritten Werktag — die Banklaufzeit geht zulasten des Vermieters.
Wie hoch sind die Verzugszinsen bei verspäteter Miete?
Bei Wohnraum fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 BGB). Bei einem Basiszins von 3,37 Prozent ergibt sich ein Verzugszinssatz von 8,37 Prozent pro Jahr.
Darf ich Mahngebühren pauschal in den Mietvertrag schreiben?
Nein. Nur tatsächlich entstandene Kosten sind ersatzfähig — üblicherweise 2 bis 5 Euro pro schriftlicher Mahnung. Pauschalen von 10 Euro oder mehr sind nach der Rechtsprechung unwirksam.
Wann kann ich fristlos kündigen?
Sobald der Mieter mit zwei Monatsmieten (Warmmiete) im Rückstand ist — § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Kündige immer schriftlich und lege den Rückstand nachvollziehbar dar; ordentliche Kündigung parallel als Sicherheit gegen die Schonfristzahlung.
Was ist die Schonfristzahlung?
Zahlt der Mieter den gesamten Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage, wird die fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam. Die ordentliche Kündigung bleibt davon unberührt — deshalb immer beide aussprechen.