Später selbst einziehen — Eigenbedarf von Anfang an denken.
Wer die vermietete Wohnung später selbst nutzen will, entscheidet vor dem ersten Mietvertrag über den Weg: qualifizierter Zeitmietvertrag nach § 575 BGB oder unbefristeter Vertrag mit späterer Eigenbedarfskündigung. Die Wahl kostet dich Jahre oder Wochen.
Wer die Wohnung in absehbarer Zeit selbst nutzen will, hat zwei Wege: einen qualifizierten Zeitmietvertrag nach § 575 BGB mit konkretem Endtermin und schriftlicher Begründung, oder einen unbefristeten Vertrag mit späterer Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Der Zeitmietvertrag ist planbar, aber formstreng — die Eigenbedarfskündigung ist flexibel, aber angreifbar. Nach Umwandlung in Eigentum gilt zusätzlich die Sperrfrist § 577a BGB von 3 bis 10 Jahren.
Zwei Wege, ein Ziel — der Unterschied auf einen Blick
| Kriterium | § 575 Zeitmietvertrag | Eigenbedarfskündigung § 573 |
|---|---|---|
| Planbarkeit | hoch — Enddatum fix | mittel — 3–9 Monate Frist |
| Begründungspflicht | bei Abschluss | bei Kündigung |
| Mieterschutz | gering (Enddatum bekannt) | hoch (Härtefall § 574 BGB) |
| Miethöhe | Mietpreisbremse anwendbar | Mietpreisbremse anwendbar |
| Risiko späterer Auslegung | gering | Räumungsprozess möglich |
| Klassischer Einsatz | Zwischennutzung 2–5 Jahre | offene Zeit |
Der Zeitmietvertrag nach § 575 BGB im Detail
Der qualifizierte Zeitmietvertrag verlangt drei Dinge: einen konkreten Endtermin, einen der drei zulässigen Befristungsgründe (Eigenbedarf, Modernisierung, Betriebsbezug) und die schriftliche Angabe des Grundes im Vertrag. Fehlt eine der drei Voraussetzungen, wandelt sich der Vertrag automatisch in einen unbefristeten um (§ 575 Abs. 1 S. 2 BGB).
Musterklausel: „Das Mietverhältnis wird auf bestimmte Zeit bis zum 31. Dezember 2029 abgeschlossen. Grund der Befristung ist, dass der Vermieter die Wohnung nach diesem Datum für seine im Studium beendende Tochter [Name] als Wohnraum benötigt (§ 575 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BGB)."
Der Mieter kann vier Monate vor dem Endtermin anfragen, ob der Befristungsgrund noch besteht. Beantwortest du das nicht binnen eines Monats, verschiebt sich das Ende um die verspätete Zeit (§ 575 Abs. 2 BGB). Notiere den Termin im Fristen-Kalender.
Der Eigenbedarfsweg: unbefristet, aber flexibel
Bei einem unbefristeten Vertrag kündigst du später mit Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Zulässig sind Eigenbedarf für dich selbst, Ehepartner, Kinder, Eltern, Geschwister und deren Angehörige, sowie Haushaltsangehörige (Pflegekraft, Lebenspartner). Der Bedarf muss konkret, nachvollziehbar und nicht willkürlich sein.
- Kündigung schriftlich (§ 568 BGB), mit Nennung der Person und des Nutzungsgrundes.
- Kündigungsfristen § 573c BGB: 3 Monate bis 5 Jahre Mietdauer, 6 Monate bis 8 Jahre, 9 Monate darüber.
- Sozialklausel-Widerspruch § 574 BGB spätestens 2 Monate vor Ende — Härtefallprüfung (Alter, Krankheit, Schwangerschaft).
- Wegfall des Eigenbedarfs vor Räumung: sofortige Mitteilung, sonst Schadensersatz.
- Vorgeschobener Eigenbedarf ist Betrug — Rechtsprechung: BGH VIII ZR 44/16, Schadensersatz plus Ummarkierung der Kündigung.
Sperrfrist bei Umwandlung: § 577a BGB
Kaufst du eine Wohnung, die vorher in Mehrfamilienhaus-Miete war, und wurde die Wohnung in Eigentum umgewandelt, gilt eine Sperrfrist für Eigenbedarfskündigung: drei Jahre im Regelfall, in angespannten Wohnungsmärkten (Rechtsverordnung des Bundeslandes) bis zu zehn Jahre. Betroffen sind Berlin, München, Hamburg, Köln, Frankfurt und viele weitere Städte.
| Bundesland | Sperrfrist typisch | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Berlin | 10 Jahre | Kündigungsschutzklausel-VO Berlin |
| Bayern (München) | 10 Jahre | Mieterschutzverordnung Bayern |
| Hamburg | 10 Jahre | Kündigungsschutzverordnung HH |
| NRW (Köln, Düsseldorf) | 8 Jahre | Kündigungsschutz-VO NRW |
| Hessen (Frankfurt) | 5 Jahre | Verordnung Hessen |
| übrige Kommunen | 3 Jahre | § 577a Abs. 1 BGB |
Fünf Formulierungen, die den Fall retten
- Zeitmietvertrag: Endtermin konkret ausschreiben („31.12.2029", nicht „Ende 2029").
- Befristungsgrund im Präsens beschreiben („benötigt", nicht „könnte benötigen").
- Unbefristeter Vertrag: Klausel zur elektronischen Kommunikation, aber Kündigung bleibt schriftlich.
- Bei Eigenbedarf Kündigung: Zeitpunkt und Dauer des Bedarfs plausibel machen — kein „auf unbestimmte Zeit".
- Nach Vertragsschluss: Termine im Fristen-Wächter deiner Vermieter-Software; Rentprime bietet einen Mietvertrag-Generator mit den drei Befristungsvarianten als vorformulierte Anlagen.
Mustertext für die Eigenbedarfskündigung
Kündigungen wegen Eigenbedarf scheitern häufig nicht am fehlenden Grund, sondern an einer schwammigen Begründung. Diese Bausteine gehören in das Kündigungsschreiben:
- Konkrete Person: „Meine Tochter Anna, geb. 01.05.2000, aktuell wohnhaft in ..."
- Nutzungsgrund: „... beendet zum 30.09.2027 ihr Studium in München und wird ihren Beruf als ... in Frankfurt aufnehmen."
- Warum diese Wohnung: „Die vermietete Wohnung liegt fußläufig zu ihrem neuen Arbeitgeber und entspricht mit 65 m² ihrem Wohnbedarf."
- Kein Ersatzwohnraum: „Andere Wohnungen im Bestand sind nicht verfügbar." (nur wenn stimmt)
- Rechtliche Grundlage: „Ich kündige das Mietverhältnis gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ..."
- Frist: „... mit Wirkung zum ... (nach § 573c BGB)."
Häufige Fragen
Kann ich einfach einen unbefristeten Vertrag abschließen und dann jederzeit kündigen?
Nein. Eigenbedarf ist der einzige zulässige ordentliche Kündigungsgrund neben einer schweren Vertragsverletzung. Ohne konkreten Bedarf ist eine Kündigung unwirksam — der Mieter darf bleiben, du zahlst Prozesskosten.
Was zählt als „berechtigtes Interesse" beim Eigenbedarf?
Anerkannt sind der eigene Bedarf, Eltern, Kinder, Geschwister, Ehe-/Lebenspartner, Enkel und dauerhafte Haushaltsangehörige (z. B. Pflegekraft). Cousine, Neffe oder gute Freunde reichen nach BGH-Rechtsprechung meist nicht.
Was passiert, wenn ich nach Auszug doch nicht selbst einziehe?
Der frühere Mieter kann Schadensersatz für Umzug, Mehrmiete und Renovierung verlangen (BGH VIII ZR 44/16). Der Wegfall des Bedarfs muss dokumentiert und rechtzeitig mitgeteilt werden — sonst ist die Vermutung des vorgeschobenen Eigenbedarfs schwer zu widerlegen.
Kann ich beide Wege kombinieren, z. B. befristet auf 5 Jahre, dann Verlängerung?
Formal ist der Zeitmietvertrag mit Enddatum bindend. Eine Verlängerung erfordert einen neuen Vertrag. Läuft der Mieter danach mehr als zwei Monate weiter unwidersprochen in der Wohnung, wandelt sich das Verhältnis nach § 545 BGB in unbefristet um — vermeide das durch klare Endabsprache.