Grundsteuer absetzen: Werbungskosten oder Umlage — und wann beides?
Grundsteuer ist zweimal absetzbar? Nein — genau einmal. Ob du sie beim Mieter umlegst oder als Werbungskosten geltend machst, hängt davon ab, wer sie am Ende trägt.
Grundsteuer, die du auf den Mieter umlegst, ist für dich ein Durchlaufposten — sie ist keine Werbungskosten. Trägst du sie selbst — bei Leerstand, in der Eigennutzung oder wenn der Mietvertrag die Umlage nicht deckt —, kannst du sie in voller Höhe als Werbungskosten nach § 9 EStG absetzen. Ein Objekt, eine Grundsteuer, ein Weg.
Zwei Wege, eine Zahlung
Grundsteuer ist eine Objektsteuer: Sie hängt am Grundstück, nicht an der Person. Der Eigentümer ist gegenüber der Gemeinde Steuerschuldner (§ 10 GrStG), auch wenn er sie später auf den Mieter umlegt. Zwei Wege sind steuerlich möglich:
- Umlage auf den Mieter über die Nebenkostenabrechnung — die Grundsteuer ist Betriebskosten nach § 2 Nr. 1 BetrKV.
- Werbungskosten in der Steuererklärung — wenn du sie selbst trägst, etwa bei Leerstand oder bei Selbstnutzung eines Anteils.
Beides gleichzeitig ist nicht möglich. Was du vom Mieter zurückbekommst, ist steuerlich neutral: In deiner Steuererklärung setzt du die volle Grundsteuer als Werbungskosten an — und die vereinnahmte Umlage als Einnahme. Ergebnis: Null. Beim Finanzamt darfst du nur den Teil ansetzen, den du wirtschaftlich selbst getragen hast.
Wann ist Grundsteuer voll Werbungskosten?
| Situation | Umlage möglich? | Werbungskosten? |
|---|---|---|
| Vermietet, Umlage im Vertrag vereinbart | Ja, voll | Nein (durchlaufender Posten) |
| Vermietet, keine Umlage vereinbart (z. B. Inklusivmiete) | Nein | Ja, voll |
| Leerstand mit Vermietungsabsicht | Nein (kein Mieter) | Ja, voll |
| Selbstnutzung | Nein | Nein (Privatbereich) |
| Gemischte Nutzung (z. B. 2 von 3 Wohnungen vermietet) | Anteilig auf Mieter | Anteilig auf leer stehende / eigengenutzte Fläche |
Rechenbeispiel: Leerstand mit Grundsteuer
Angenommen, du besitzt ein Zweifamilienhaus. Die Grundsteuer beträgt 900 Euro im Jahr. Eine Wohnung (70 m²) ist vermietet, die andere (70 m²) steht sechs Monate leer, weil du sie renovierst. So sieht die Aufteilung aus:
- Anteil vermietete Wohnung: 50 % × 900 Euro = 450 Euro → auf Mieter umlegbar, für dich kein Werbungskostenabzug.
- Anteil Leerstand: 50 % × 900 Euro = 450 Euro, davon 6 Monate = 225 Euro → volle Werbungskosten in der Steuererklärung.
- Bei einem persönlichen Steuersatz von 35 % holst du dir 78 Euro über die Steuer zurück.
- Wichtig für die Anerkennung: Belege den Willen zur Vermietung (Inserate, Handwerkerrechnungen zur Renovierung, Kommunikation mit Interessenten).
- Ohne Vermietungsabsicht (z. B. für die Kinder reserviert) verlierst du auch diesen Abzug — es gilt § 21 EStG i. V. m. der Liebhaberei-Rechtsprechung.
Der zweite Klassiker ist die Inklusivmiete: Vereinbart der Vertrag eine Warmmiete ohne separate Nebenkostenabrechnung, ist die Grundsteuer schon in der Miete enthalten. Du zahlst sie zwar, kannst sie aber als Werbungskosten voll absetzen — parallel zur höheren Kaltmiete, die du als Einnahme versteuerst. Rechnerisch ist das kein Vorteil, aber steuerlich sauber.
Umlage-Detail: Was der Mietvertrag können muss
Ohne wirksame Vereinbarung im Mietvertrag ist die Grundsteuer nicht umlagefähig — sie ist dann automatisch in der Kaltmiete enthalten. Der Vertrag muss die 17 Betriebskostenarten aus § 2 BetrKV zulassen; ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung genügt. Neue Kostenpositionen ohne Vereinbarung sind ausgeschlossen (§ 556 Abs. 1 BGB).
Bei einer Grundsteuererhöhung — etwa durch die Reform 2025 — kann der Vermieter die höhere Steuer in der nächsten Nebenkostenabrechnung weitergeben. Eine Ankündigung ist nach BGH-Rechtsprechung nicht nötig, wohl aber die transparente Ausweisung in der Abrechnung. Sinkt die Grundsteuer, muss der niedrigere Betrag berücksichtigt werden.
Grundsteuerreform 2025 in der Praxis
Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nach dem neuen Bundesmodell (oder dem Ländermodell in Bayern, Hamburg, Niedersachsen, Hessen, Baden-Württemberg) berechnet. Für Vermieter ändern sich zwei Dinge: Die absolute Höhe kann steigen oder fallen, und die Kommune kann den Hebesatz nachziehen. Wichtig für die Umlage: Es zählt der Betrag im Grundsteuerbescheid — nicht ein Schätzwert oder ein Durchschnitt der Vorjahre.
Für Bestandsobjekte lohnt sich ein Abgleich: Bescheid 2024 versus 2025, Differenz in die neue Nebenkostenabrechnung, Mieter kurz informieren. Wer den alten Wert weiter umlegt, obwohl die Grundsteuer gesunken ist, riskiert einen Rückforderungsanspruch des Mieters innerhalb der 12-Monats-Einwendungsfrist (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB).
Ordnung im Vermieter-Ordner
Grundsteuerbescheid, Zahlungsbelege der Gemeinde und die Betriebskostenabrechnung gehören in eine Reihe. Fehlt der Bescheid, fehlt der Nachweis — und der Mieter kann bei Belegeinsicht (§ 259 BGB) die Position beanstanden. Rentprime speichert Steuerbescheid, Zahlungen und Abrechnung objektbezogen und stellt beim Jahres-Steuer-Export die tatsächlich getragenen Beträge als Werbungskosten getrennt vom Umlage-Durchlauf dar. Damit siehst du sofort, welcher Anteil beim Finanzamt und welcher beim Mieter landet.
Häufige Fragen
Ist Grundsteuer Werbungskosten oder Betriebskosten?
Beides — je nachdem, wer sie wirtschaftlich trägt. Umlage auf den Mieter ist Betriebskosten nach § 2 Nr. 1 BetrKV. Der Anteil, den du selbst trägst (Leerstand, Selbstnutzung, keine Umlagevereinbarung), ist Werbungskosten nach § 9 EStG.
Kann ich die Grundsteuer bei Leerstand absetzen?
Ja, in voller Höhe — solange du nachweisen kannst, dass du weiter vermieten willst. Als Belege reichen aktive Inserate, Makleraufträge, Handwerker-Auftragsbestätigungen zur Renovierung oder eine schriftliche Vermarktungsstrategie.
Muss ich die neue Grundsteuer ab 2025 dem Mieter ankündigen?
Eine gesonderte Ankündigung ist nicht vorgeschrieben. Die Erhöhung fließt automatisch in die nächste Nebenkostenabrechnung ein. In der Abrechnung selbst musst du den Betrag transparent ausweisen — pauschale Sammelpositionen genügen nicht.
Kann ich Grundsteuer doppelt absetzen — bei Mieter und beim Finanzamt?
Nein. Wirtschaftlich trägst du sie nur einmal. Was der Mieter zahlt, wird für dich zur Einnahme und die Grundsteuer zum Werbungskosten-Ausgang — beides gleicht sich aus. Ein echter Steuerabzug bleibt nur für den Teil, den du selbst trägst.