Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Mietimmobilie.
Die Grunderwerbsteuer kostet 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises — je nach Bundesland. Sie fließt in die AfA-Basis und ist der größte Einzelposten der Kaufnebenkosten.
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Deutschland zwischen 3,5 % (Bayern, Sachsen) und 6,5 % (NRW, Schleswig-Holstein, Saarland, Brandenburg, Thüringen) des Kaufpreises. Sie ist einmalig fällig, wird nicht als Werbungskosten abgezogen, sondern zählt zu den Kaufnebenkosten und erhöht anteilig die AfA-Bemessungsgrundlage nach § 7 Abs. 4 EStG.
Die aktuellen Sätze nach Bundesland
| Bundesland | Satz 2026 | GrESt bei 300.000 € |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 10.500 € |
| Sachsen | 3,5 % | 10.500 € |
| Hamburg | 5,5 % | 16.500 € |
| Bremen, Niedersachsen | 5,0 % | 15.000 € |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 15.000 € |
| Berlin | 6,0 % | 18.000 € |
| Hessen | 6,0 % | 18.000 € |
| Rheinland-Pfalz, Meck.-Vorpommern | 5,0 % | 15.000 € |
| NRW, Schleswig-Holstein, Saarland | 6,5 % | 19.500 € |
| Brandenburg, Thüringen | 6,5 % | 19.500 € |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 15.000 € |
Was zur Bemessungsgrundlage zählt
Steuerpflichtig ist der „Wert der Gegenleistung“ (§ 8 GrEStG). Dazu gehören Kaufpreis, übernommene Belastungen (Rentenzahlungen, Erbbauzinsen, Grundpfandrechte), Aufhebung von Beschränkungen. Nicht dazu gehören bewegliche Sachen wie Einbauküche, Markisen, Möbel — wenn sie im Kaufvertrag separat ausgewiesen sind.
- Bewegliches Zubehör (Einbauküche, Sauna, Waschmaschinen) im Notarvertrag mit Einzelpreisen ausweisen.
- Übliche 5–8 % des Kaufpreises als Zubehör ist bei Bestandsimmobilien in aller Regel unauffällig.
- Instandhaltungsrücklage (bei Eigentumswohnung) mindert die Bemessungsgrundlage — sie ist kein Kaufpreis für Grund und Boden.
- Maklerkosten sind keine Bemessungsgrundlage, wenn sie separat gezahlt werden.
AfA-Wirkung: Grunderwerbsteuer erhöht die Basis
Die Grunderwerbsteuer ist keine sofort abzugsfähige Werbungskosten — sie zählt zu den Anschaffungsnebenkosten nach § 255 HGB und wird über die AfA verteilt. Kaufpreis + Grunderwerbsteuer + Notar + Makler = Anschaffungskosten. Der Gebäudeanteil davon ist deine AfA-Basis.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 300.000 € |
| Grunderwerbsteuer 6,5 % | 19.500 € |
| Notar/Grundbuch 1,5 % | 4.500 € |
| Maklercourtage 3,57 % | 10.710 € |
| Summe Anschaffungskosten | 334.710 € |
| Gebäudeanteil 75 % | 251.033 € |
| AfA 2 % pro Jahr | 5.021 € |
| Steuerersparnis 42 % | 2.109 € |
Über 30 Jahre führt allein die Grunderwerbsteuer bei diesem Beispiel zu einer AfA-Erhöhung von rund 14.600 € — bei 42 % Grenzsteuersatz einer Ersparnis von 6.130 €. Das ist ein Drittel der GrESt selbst — ein realer Rabatt über die Zeit.
Ausnahmen und Reduktionen
- Erwerb durch Ehegatten, eingetragene Lebenspartner, Verwandte in gerader Linie ist nach § 3 GrEStG steuerfrei — Schenkung, Erbschaft und Verkauf innerhalb der Familie.
- Grundstücksübergang im Rahmen einer Erbauseinandersetzung ist steuerfrei (§ 3 Nr. 3 GrEStG).
- Kleinbetragsgrenze: Erwerb unter 2.500 € ist steuerfrei (§ 3 Nr. 1 GrEStG).
- Umwandlung im Konzern nach § 6a GrEStG möglich — nur in engen Grenzen (95 %-Beteiligung, 5-Jahres-Frist).
Zahlung, Frist und praktischer Ablauf
- Notar meldet den Kaufvertrag innerhalb von zwei Wochen an das Finanzamt (§ 18 GrEStG).
- Finanzamt versendet Grunderwerbsteuerbescheid meist innerhalb von 4–8 Wochen nach Vertragsschluss.
- Zahlung fällig innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe (§ 15 GrEStG).
- Nach Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung.
- Ohne UB kein Grundbucheintrag — deshalb wird die GrESt fast immer aus Eigenmitteln oder Bereitstellungskredit gezahlt, nicht aus dem Immobiliendarlehen.
In Rentprime erfasst du Grunderwerbsteuer, Notar, Makler und Grundbuchgebühren beim Objekt — die Software addiert sie zu den Anschaffungskosten und verteilt sie nach deinem Aufteilungsschlüssel auf Boden und Gebäude. Die AfA-Bemessungsgrundlage steht damit ohne separates Rechenblatt fest.
Grunderwerbsteuer optimieren: Zubehör und Rücklage
Zwei legale Hebel senken die Bemessungsgrundlage: Zubehör und Instandhaltungsrücklage. Bei einer Eigentumswohnung mit übernommener Rücklage von 8.000 € reduziert sich der Kaufpreis für die GrESt-Berechnung entsprechend — der BFH (II R 49/17) hat das seit 2017 bestätigt.
Rechenbeispiel Nordrhein-Westfalen (6,5 %): Kaufpreis 320.000 € brutto, davon 8.000 € übernommene Instandhaltungsrücklage und 7.000 € Einbauküche mit Marken-Herd (getrennt im Notarvertrag). Bemessungsgrundlage: 305.000 €. GrESt: 19.825 € — statt 20.800 €. Ersparnis: 975 € ohne Aufwand, nur durch saubere Kaufvertragsformulierung.
Vorsicht bei der Einbauküche: Sie muss tatsächlich beweglich und einzeln benannt sein (Marke, Modell, Kaufjahr). Eine „Küchenzeile pauschal 15.000 €“ wird von manchen Finanzämtern als überhöht zurückgewiesen. Wer einen Marktwert nachweisen kann (Bewertung, Kaufbeleg des Vorbesitzers), fährt sicher.
Nicht vergessen: Die abgezogene Instandhaltungsrücklage mindert auch die AfA-Bemessungsgrundlage — sie ist kein Anschaffungskosten-Bestandteil. Der Steuervorteil bei der GrESt (rund 520 €) steht dem AfA-Verlust über 33 Jahre (2 % × 8.000 € × Gebäudeanteil × 42 %) gegenüber. Rechne beide Effekte durch, bevor du zu viel Rücklage abziehst.
Beim Kauf einer noch nicht fertig gebauten Wohnung vom Bauträger prüft das Finanzamt seit Jahren strikt das einheitliche Vertragswerk: Sind Grundstückskauf und Bauleistung wirtschaftlich verknüpft, unterliegt der Gesamtpreis der Grunderwerbsteuer — auch die Bauleistung mit 6,5 % in NRW oder Brandenburg. Bei 300.000 € Bausumme sind das zusätzliche 19.500 € Grunderwerbsteuer, die viele Käufer bei der Finanzierungsplanung übersehen.
Häufige Fragen
Kann ich die Grunderwerbsteuer sofort abziehen?
Nein. Sie ist Teil der Anschaffungskosten und wird über die AfA über 33 oder 50 Jahre verteilt. Sofort abziehbar sind nur Werbungskosten wie Zinsen, Reparaturen und Verwaltung.
Was ist mit Erbschaftsteuer und Grunderwerbsteuer?
Erbschaft und Schenkung sind grunderwerbsteuerfrei (§ 3 Nr. 2 GrEStG). Es fällt aber Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer nach ErbStG an — mit Freibeträgen von 400.000 € pro Elternteil und Kind alle zehn Jahre.
Gibt es einen Freibetrag für Erstkäufer?
Bisher nicht bundesweit. Einige Bundesländer diskutieren Freibeträge für selbstgenutztes Wohneigentum — für vermietete Objekte bisher kein Freibetrag. Ab 2027 möglich, hier lohnt der Blick auf § 11 GrEStG.
Wer haftet, wenn ich die GrESt nicht zahle?
Erwerber und Veräußerer haften gesamtschuldnerisch (§ 13 GrEStG). Der Notar meldet den Vertrag — die Zahlungspflicht bleibt aber beim Käufer, sonst gibt es kein Grundbuch.
Was gilt bei Kauf einer noch nicht fertig gebauten Wohnung?
Bemessungsgrundlage ist der Gesamtpreis für Grundstück und Bauleistung. Beim „einheitlichen Vertragswerk“ zieht das Finanzamt die Bauleistung mit in die GrESt — 6,5 % auch auf die Bausumme. Ein oft übersehener Kostenblock beim Bauträgerkauf.