Vermieter-GbR: wann sie sich lohnt und wie sie abrechnet.
Zwei oder mehr Personen vermieten gemeinsam eine Immobilie — steuerlich ist das oft schon eine GbR. Wann sich die klare Struktur lohnt, wie die Feststellungserklärung läuft und wo die Haftungsfalle steckt.
Sobald zwei oder mehr Personen gemeinsam eine Immobilie vermieten und die Einkünfte gemeinsam zurechnen, liegt steuerlich meist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts vor. Sie ist rechtsfähig, hat keine Mindesteinlage und braucht jährlich eine gesonderte Feststellungserklärung nach § 180 AO. Die Miete zählt weiter zu Einkünften aus Vermietung nach § 21 EStG, wird aber einheitlich festgestellt und dann auf die Gesellschafter verteilt.
Bruchteilsgemeinschaft oder GbR?
Zwei Geschwister erben eine Wohnung: erstmal ist das eine Bruchteilsgemeinschaft nach § 741 BGB. Vermieten sie das Objekt aber gemeinsam und treten als Vermietergemeinschaft auf — mit gemeinsamem Konto, gemeinsamer Mietvertragsunterschrift, gemeinsamen Beschlüssen — kippt die Sache zur GbR nach § 705 BGB. Steuerlich reicht der gemeinsame wirtschaftliche Zweck.
Der Unterschied klingt akademisch, hat aber Folgen: Die GbR ist seit dem MoPeG 2024 ausdrücklich rechtsfähig, kann als „eGbR" ins Gesellschaftsregister und tritt nach außen als eigene Vermieterin auf. Für die Steuer bleibt sie transparent — Gewinne und Verluste werden auf die Gesellschafter durchgereicht.
Wann sich die klare GbR wirklich lohnt
| Konstellation | Passt zu GbR? | Grund |
|---|---|---|
| Ein Objekt, zwei Erben, langfristig | Ja | Klare Verteilung, gemeinsame Feststellungserklärung |
| Vermietung mit externen Investoren | Ja | Beteiligungsverträge, Gewinnverteilungsschlüssel frei |
| Fünf Wohnungen, drei Familien | Ja, mit Gesellschaftsvertrag | Regeln für Ausschüttungen, Nachschuss, Ausscheiden |
| Ehepaar, ein Objekt | Meist nein | Bruchteilsgemeinschaft genügt, Zusammenveranlagung |
| Gewerbliche Vermietung geplant | Nein, GmbH prüfen | GbR wird bei gewerblicher Prägung zur Mitunternehmerschaft |
Die jährliche Feststellungserklärung
Kern der Steuerarbeit ist die gesonderte und einheitliche Feststellungserklärung nach § 180 Abs. 1 Nr. 2a AO. Das Finanzamt stellt darin die Einkünfte der GbR fest und verteilt sie auf die Gesellschafter, die den Anteil in ihre eigene Steuererklärung übernehmen.
- Bank- und Belegwesen für die GbR trennen (eigenes Konto, eigene Kasse, eigene Ablage).
- Werbungskosten je Objekt sauber erfassen (§ 9 EStG): Zinsen, AfA nach § 7 EStG, Instandhaltung, Versicherung, Verwaltung, Fahrtkosten.
- Einheitliche Gewinnverteilung nach dem Gesellschaftsvertrag; ohne Vertrag gilt Kopfteil (§ 709 Abs. 3 BGB n.F.).
- Feststellungserklärung mit Anlage FE 1 (Einkünfte), FE 2 (Verteilung) und FB (Beteiligungen) elektronisch übermitteln.
- Bescheid an alle Gesellschafter — jeder trägt seinen Anteil in seine ESt-Erklärung ein.
Für Verwalter, die mehrere solcher GbRs betreuen, spart eine White-Label-Lösung wie die Multi-Eigentümer-Ansicht in Rentprime jede Menge Ordner-Chaos: jede GbR bekommt ihren Mandanten, die Feststellung wird aus dem Steuer-Export je Gesellschaft abgeleitet.
Rechenbeispiel: Zwei-Personen-GbR
Zwei Geschwister vermieten ein Haus mit vier Wohnungen. Jahresmiete kalt 48.000 Euro, Werbungskosten 12.000 Euro, Zinsen 8.400 Euro, AfA 2 % auf 320.000 Euro Anschaffungskosten = 6.400 Euro. Überschuss der GbR: 48.000 − 12.000 − 8.400 − 6.400 = 21.200 Euro. Bei 50:50-Verteilung übernehmen beide je 10.600 Euro in ihre Steuererklärung.
Bringt einer der Geschwister deutlich mehr Eigenkapital ein und wird die Gewinnverteilung im Gesellschaftsvertrag auf 60:40 gelegt, sind es 12.720 zu 8.480 Euro. Wichtig: Die Verteilung muss vor dem Wirtschaftsjahr feststehen — nachträgliche Umverteilungen erkennt das Finanzamt nicht an.
Haftung und häufige Fehler
- Jede Gesellschafterin haftet gegenüber Dritten grundsätzlich persönlich und gesamtschuldnerisch (§ 721 BGB n.F.) — Deckel gibt es nur im Innenverhältnis, nicht gegenüber Mieter oder Handwerker.
- Kein Gesellschaftsvertrag, kein Ärger — bis der erste ausscheiden will. Ohne Vertrag gilt Kündigung durch einen einzelnen als Auflösung.
- Miete auf Privatkonto vereinnahmen: Das Finanzamt erkennt die GbR trotzdem an, weil sie sich aus dem Auftreten ergibt — der GbR-Gesellschafter zahlt dann trotzdem seinen Anteil, hat aber ein Nachweisproblem.
- GbR mit gewerblicher Tätigkeit (etwa Frühstückspension) wird zur Mitunternehmerschaft — dann Anlage G statt V, Gewerbesteuer, § 15 EStG.
- Umsatzsteuer: Wohnraumvermietung ist nach § 4 Nr. 12 UStG steuerfrei; gewerbliche Vermietung kann mit Optionsrecht anders aussehen.
Der Gesellschaftsvertrag: was mindestens drinstehen sollte
- Zweck der GbR: „Erwerb, Verwaltung und Vermietung der Immobilie XY" — je enger, desto weniger Streit über neue Objekte.
- Beteiligungsverhältnisse und Kapitalanteile mit Nachschussregelung; ohne Nachschuss zahlt der zahlungsfähige Gesellschafter für den anderen mit.
- Gewinnverteilungsschlüssel abweichend vom Kapitalanteil ist möglich, muss aber vor dem Wirtschaftsjahr feststehen.
- Geschäftsführung: Einzelvertretung oder Gesamtvertretung; sinnvoll ist ein „geschäftsführender Gesellschafter" mit Vollmacht für Bankgeschäfte.
- Ausscheiden und Nachfolge: Ohne Klausel führt der Tod eines Gesellschafters zur Auflösung. Fortsetzungsklausel oder Nachfolgeklausel verhindern das.
- Abfindung: Buchwert oder Verkehrswert? Der Buchwert ist steuerlich einfacher, der Verkehrswert fairer — aber teurer bei Ausscheiden.
Ein zweiseitiger Gesellschaftsvertrag beim Fachanwalt kostet 800 bis 1.500 Euro und ist als Werbungskosten der GbR direkt abzugsfähig. Bei sieben oder mehr Objekten empfiehlt sich zusätzlich eine Geschäftsordnung, die Beschlussfassungen (Sanierung ab 10.000 Euro, Mieterhöhung, Verkauf) formalisiert.
Häufige Fragen
Braucht die Vermieter-GbR einen Gesellschaftsvertrag?
Nicht zwingend, aber dringend empfohlen. Ohne Vertrag gilt das gesetzliche Modell: Gewinnverteilung nach Köpfen, Kündigung durch einen einzelnen führt zur Auflösung, keine Nachfolgeregelung. Ein zweiseitiger Vertrag verhindert 90 Prozent der späteren Streitigkeiten.
Wo muss die GbR eingetragen werden?
Die klassische GbR wird nicht eingetragen. Seit MoPeG 2024 gibt es die eGbR im Gesellschaftsregister; nur wer Grundbesitz erwirbt oder in ein Register eingetragen werden soll, muss diesen Weg gehen. Für eine reine Bestandsvermietung reicht die nicht eingetragene GbR.
Zahlt eine Vermieter-GbR Gewerbesteuer?
Nein, solange sie nur privat vermietet. Erst wenn gewerbliche Zusatzleistungen (Frühstück, Reinigung als Hauptleistung) oder ein gewerblich geprägter Vermieter dazukommen, entsteht eine gewerbliche Mitunternehmerschaft mit § 15 EStG und Gewerbesteuer.
Wie werden Verluste in der GbR verteilt?
Nach dem Gesellschaftsvertrag; ohne Regelung nach Kopfteil. Jeder Gesellschafter kann seinen Verlustanteil in seiner Einkommensteuer mit anderen Einkünften verrechnen, soweit § 21 EStG greift und keine Liebhaberei angenommen wird.
Wie funktioniert der Wechsel von der Bruchteilsgemeinschaft zur GbR?
Rechtlich passiert das automatisch, sobald die Gesellschafter erkennbar zusammen wirtschaften. Sauberer ist ein schriftlicher Gesellschaftsvertrag mit Übergangsstichtag. Steuerlich ändert sich wenig, weil beide Formen private Vermögensverwaltung bleiben, solange keine gewerbliche Prägung dazukommt.