Denkmal-AfA: 9 % über 8 Jahre richtig nutzen.
§ 7i EStG erlaubt für denkmalgeschützte Vermietungsobjekte 9 % Abschreibung pro Jahr über 8 Jahre auf Sanierungskosten — ein Vorteil, den nur die Denkmalbehörde freigibt.
§ 7i EStG erlaubt Vermietern denkmalgeschützter Gebäude, die begünstigten Sanierungskosten mit 9 % über 8 Jahre und weiteren 7 % über 4 Jahre abzuschreiben — 100 % in nur 12 Jahren. Voraussetzung ist eine Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde und die vorherige Abstimmung jeder einzelnen Maßnahme.
Der Steuervorteil auf einen Blick
Denkmalimmobilien sind teuer im Unterhalt — der Gesetzgeber gleicht das über § 7i EStG aus. Auf die von der Behörde bescheinigten Sanierungskosten schreibst du in den ersten acht Jahren jährlich 9 %, in den vier Folgejahren jährlich 7 % ab. Nach zwölf Jahren sind 100 % der begünstigten Kosten steuerlich neutralisiert.
| Jahre | AfA-Satz | Kumuliert |
|---|---|---|
| 1–8 | 9 % / Jahr | 72 % |
| 9–12 | 7 % / Jahr | 100 % |
Rechenbeispiel: Du kaufst ein Denkmalhaus für 300.000 € (Gebäudeanteil 240.000 €, 2,5 %-AfA für Baujahr vor 1925) und investierst 200.000 € in bescheinigte Sanierung. Über die ersten 8 Jahre schreibst du jährlich 18.000 € (§ 7i) + 6.000 € (§ 7 Abs. 4) = 24.000 € ab. Bei 42 % Grenzsteuersatz sind das über 10.000 € Steuerersparnis pro Jahr.
Ohne Bescheinigung keine AfA
Der Kern der Denkmal-AfA ist die Bescheinigung nach § 7i Abs. 2 EStG. Sie stellt die zuständige Landesdenkmalschutzbehörde aus und bescheinigt zweierlei: dass das Gebäude Baudenkmal ist und dass die Aufwendungen zur Erhaltung als Baudenkmal oder zur sinnvollen Nutzung erforderlich waren.
- Vor Baubeginn schriftliche Abstimmung mit der Denkmalbehörde — nicht formlos, sondern mit Maßnahmenbeschreibung.
- Denkmalrechtliche Erlaubnis (Landesgesetz) einholen und Auflagen dokumentieren.
- Handwerkerrechnungen strikt nach Maßnahmen sortieren; keine Sammelposten.
- Nach Abschluss Bescheinigung § 7i EStG bei der Denkmalbehörde beantragen.
- Bescheinigung samt Rechnungsliste dem Finanzamt mit der Steuererklärung vorlegen.
Was ist begünstigt, was nicht?
| Begünstigt | Nicht begünstigt |
|---|---|
| Sanierung historischer Fenster, Türen, Fassade | Anschaffungskosten des Grundstücks |
| Statik-Ertüchtigung, Deckenbalken, Dachstuhl | Kaufpreis des Gebäudes (läuft über § 7 Abs. 4) |
| Denkmalgerechte Heizung, Wärmedämmung von innen | Standard-Modernisierung ohne Denkmalbezug |
| Restaurierung von Stuck, Parkett, Malereien | Möblierung, Einbauküche |
| Kosten für Bauleitung und Statik im Denkmalanteil | Außenanlagen, Garten, Zufahrt |
Bau- und Erhaltungsmaßnahmen, die nach dem Kauf, aber vor der endgültigen Nutzung anfallen, werden als anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG, 15 %-Grenze) geprüft. Wichtig: Denkmal-AfA und anschaffungsnahe Herstellungskosten schließen sich nicht aus, aber die 15-%-Grenze ist strikt einzuhalten — Kosten oberhalb wandern in die AfA und sind nicht sofort abzugsfähig.
Selbstnutzung: § 10f statt § 7i
Nutzt du das Denkmal selbst, gilt nicht § 7i, sondern § 10f EStG. Dann sind die begünstigten Aufwendungen zehn Jahre lang mit je 9 % als Sonderausgaben abziehbar — das entspricht der gleichen Gesamtquote (90 %), aber auf zehn statt zwölf Jahre. Bei gemischter Nutzung (teils vermietet, teils selbst genutzt) müssen die Kosten sauber getrennt werden.
In Rentprime hinterlegst du für Denkmalobjekte die Bescheinigung, die Maßnahmenliste und den § 7i- oder § 10f-Pfad — der Jahres-Export der Steuererklärung übernimmt die Sätze automatisch, ohne dass du jedes Jahr die Prozente neu ausrechnen musst.
Fallen im Alltag
- Rückwirkende Bescheinigung fast unmöglich, wenn nachträglich Änderungen ohne behördliche Zustimmung ausgeführt wurden.
- Zuschüsse aus Denkmalförderprogrammen mindern die Bemessungsgrundlage — sie sind nach § 7i Abs. 1 S. 7 EStG abzuziehen.
- Käufer aus einem Bauträgermodell dürfen die Denkmal-AfA nur auf den auf die Sanierung entfallenden Kaufpreisteil ansetzen (§ 7i Abs. 1 S. 5 EStG); die Aufteilung übernimmt der Bauträger.
- Verkauf innerhalb der 12-Jahres-Frist beendet die AfA-Kette — Restbeträge sind für den Verkäufer verloren.
Praxis: Muster für die Bescheinigung
Die Bescheinigung nach § 7i Abs. 2 EStG ist Ländersache — jedes Bundesland hat ein eigenes Muster. In Nordrhein-Westfalen läuft der Antrag über den Kreis, in Bayern über das Landesamt für Denkmalpflege, in Sachsen über das Landesamt für Denkmalpflege in Dresden. Die Bearbeitungszeit reicht von drei Monaten bis über ein Jahr — mit der Antragstellung nicht warten, bis die Steuererklärung fällig ist.
Die Bescheinigung enthält immer: Bezeichnung des Baudenkmals, Beschreibung der durchgeführten Maßnahmen, Bestätigung der Erforderlichkeit zur Erhaltung, Summe der begünstigten Aufwendungen, Verweis auf die vorherige Abstimmung. Fehlt ein Element, weist das Finanzamt die AfA zurück — der Streit ist dann bei der Denkmalbehörde zu führen, nicht beim Finanzgericht.
Häufiger Streitpunkt sind die „sonstigen Aufwendungen“: Baustelleneinrichtung, Gerüst, Bauleitung. Die Behörde muss ausdrücklich klären, dass sie zur Denkmalmaßnahme gehören. Wer sie im Antrag pauschal nennt, riskiert eine geringere Bescheinigung. Besser: jeder Rechnung eine Zuordnung zu einer konkreten Maßnahme beilegen.
Rechenbeispiel: 250.000 € Sanierung, davon 30.000 € Baustelle und Nebenkosten. Sind sie in der Bescheinigung enthalten, läuft die 9-/7-%-AfA über die vollen 250.000 €. Ohne Zuordnung nur über 220.000 € — eine Differenz von 27.000 € kumulierter AfA über zwölf Jahre und rund 11.300 € Steuerersparnis bei 42 % Grenzsteuersatz.
Häufige Fragen
Wie hoch ist mein tatsächlicher Steuervorteil bei 200.000 € Sanierung?
Bei 42 % Grenzsteuersatz sparst du in den ersten acht Jahren jährlich 7.560 €, danach vier Jahre je 5.880 € — insgesamt rund 84.000 € Ersparnis auf 200.000 € Aufwand.
Was ist der Unterschied zwischen § 7i (Denkmal) und § 7h (Sanierungsgebiet)?
§ 7h EStG betrifft Gebäude in förmlich festgelegten Sanierungs- oder städtebaulichen Entwicklungsgebieten, § 7i das Baudenkmal. Die Sätze sind identisch (9 % / 7 %), die Bescheinigung stellt aber im Fall § 7h die Gemeinde aus.
Kann ich Fördermittel und Denkmal-AfA gleichzeitig nutzen?
Ja, aber Zuschüsse (nicht Kredite) mindern die Bemessungsgrundlage. Ein KfW-Zuschuss von 20.000 € auf 200.000 € Sanierung ergibt eine AfA-Basis von 180.000 €.
Was passiert, wenn die Bescheinigung erst Jahre später kommt?
Die AfA beginnt trotzdem im Jahr der Fertigstellung — du kannst rückwirkend über offene Steuerbescheide (§ 175 Abs. 1 Nr. 1 AO) korrigieren, sobald die Bescheinigung vorliegt.