Vermieten im Alter — die Übergabe frühzeitig vorbereiten.
Wer mit 70 vermietet, denkt über die Übergabe an die Kinder nach. Nießbrauch, Schenkung mit Nutzungsvorbehalt und der 10-Jahres-Freibetrag sind die drei Hebel — richtig kombiniert, gehen bis zu 800.000 Euro steuerfrei pro Kind an die nächste Generation.
Wer eine vermietete Immobilie mit Nießbrauchvorbehalt an ein Kind verschenkt, senkt die Bemessungsgrundlage der Schenkungssteuer erheblich — der Kapitalwert des Nießbrauchs wird vom Immobilienwert abgezogen. Zusammen mit dem Freibetrag von 400.000 Euro pro Kind alle zehn Jahre lassen sich zwei Übertragungen im Abstand von zehn Jahren steuerfrei staffeln. Wichtig ist die notarielle Beurkundung und eine wasserdichte Vorsorgevollmacht.
Warum eine Übergabe ab 65 sinnvoll ist
Der Freibetrag der Schenkungssteuer beträgt nach § 16 ErbStG pro Kind 400.000 Euro — und er erneuert sich alle zehn Jahre. Wer mit 65 startet, kann zweimal übertragen: einmal mit 65, einmal mit 75. Das sind pro Kind 800.000 Euro steuerfreier Wert. Bei zwei Kindern also 1,6 Millionen Euro. Alles darüber wird nach § 19 ErbStG mit 7–19 Prozent besteuert (Steuerklasse I).
Der zweite Grund ist die Spekulationsfrist. Nach § 23 EStG bleibt der Verkaufsgewinn außerhalb der Zehn-Jahres-Frist steuerfrei. Bei einer Schenkung übernimmt das Kind die Frist des Schenkers — hast du die Wohnung 2018 gekauft und schenkst sie 2026 an dein Kind, kann es sie ab 2028 steuerfrei verkaufen.
Nießbrauch: Übergeben ohne Kontrollverlust
Der Nießbrauchvorbehalt (§ 1030 BGB) ist der Klassiker: Du überträgst das Eigentum, behältst aber das Recht, weiter Miete zu vereinnahmen und über die Wohnung zu verfügen. Für die Schenkungssteuer wird der Kapitalwert des Nießbrauchs vom Immobilienwert abgezogen (§ 14 BewG).
Rechenbeispiel: Immobilienwert 600.000 Euro, Jahresmietertrag 24.000 Euro nach Kosten. Kapitalwert Nießbrauch bei Vermieter Alter 70, statistische Restlebenserwartung 15,3 Jahre, Vervielfältiger 10,68 (Sterbetafel 2021/23):
| Position | Betrag |
|---|---|
| Immobilienwert (Verkehrswert) | 600.000 € |
| Kapitalwert Nießbrauch (24.000 € × 10,68) | −256.320 € |
| Steuerbarer Erwerb | 343.680 € |
| Freibetrag Kind § 16 ErbStG | −400.000 € |
| zu versteuernder Erwerb | 0 € |
Ergebnis: Bei einer 600.000-€-Wohnung ist mit Nießbrauch die volle Schenkung an ein Kind steuerfrei — ohne Nießbrauch wären 200.000 Euro über dem Freibetrag mit 11 Prozent zu versteuern (22.000 Euro).
Fahrplan Übergabe in acht Schritten
- Verkehrswert aktuell schätzen (Gutachter oder Immobilienpreisspiegel).
- Steuerberater rechnet die 10-Jahres-Staffelung durch.
- Notar entwirft Schenkungsvertrag mit Nießbrauch, Wohnrecht oder Rückforderungsklausel.
- Grundbucheintrag Nießbrauch parallel zur Eigentumsumschreibung.
- Mietverträge behalten ihre Wirkung (§ 566 BGB, „Kauf bricht nicht Miete", gilt sinngemäß bei Schenkung).
- Neue Kontaktadresse an alle Mieter — schriftlich, mit Bankverbindung.
- Versicherungen, Grundsteuer, Erdgas- und Stromlieferverträge umschreiben.
- Vorsorgevollmacht und Patientenverfügung aktualisieren (Zugriff auf Konten, Verwalterrolle).
Wenn Kinder in der Verwaltung mit einsteigen
Häufig fehlt den Kindern die Zeit für die operative Verwaltung, den Eltern die technische Erfahrung. Ein Zwischenschritt ist die gemeinsame Verwaltung: Eigentum bleibt (noch) bei den Eltern, die Kinder bekommen einen Zugang zum Verwaltungs-System und übernehmen Nebenkostenabrechnung und Mieterkommunikation. Rentprime lässt sich in einer White-Label- bzw. Multi-Eigentümer-Konfiguration so aufsetzen, dass die Elterngeneration nur zusieht und die Kinder tagesaktuell arbeiten — ohne Zugriff auf private Konten.
- Rollen sauber trennen: „Eigentümer" (Eltern) versus „Verwalter" (Kinder) mit unterschiedlichen Rechten.
- Kontovollmacht für die Kinder auf ein reines Vermietungskonto beschränken.
- Mietereinnahmen und -ausgaben nur über dieses Konto laufen lassen — Buchhaltung wird sauber.
- Steuererklärung bleibt bei den Eltern, bis das Eigentum übertragen ist.
Vorsorgevollmacht und Zugriffsrechte: das häufig vergessene Kapitel
Neben Nießbrauch und Schenkung braucht jede Übergabe eine belastbare Vollmacht für den Fall, dass du selbst nicht mehr handlungsfähig bist. Ohne Vorsorgevollmacht stellt das Betreuungsgericht einen Betreuer — häufig eine fremde Person. Der bestimmt dann, ob Reparaturen gemacht werden, wer die Miete einzieht und wann Mahnungen laufen.
- Vorsorgevollmacht notariell beurkunden (kostet 60–200 Euro nach Gegenstandswert).
- Bevollmächtigten auf einer Grundbuch-Vollmachtsurkunde eintragen, wenn das Kind Verkäufe/Belastungen soll erledigen können.
- Bank-Vollmachten schriftlich, im Original zur Bank — Vollmachten „für den Fall der Fälle" nach BGB reichen der Bank meist nicht.
- Digitale Zugänge zur Vermieter-Software an das Kind übergeben, Passwort-Manager mit Notfall-Zugriff einrichten.
- Testament aktualisieren, damit Nießbrauch/Rückforderungsklauseln nicht mit einem alten Erbteil kollidieren.
Häufige Fragen
Was ist besser: Nießbrauch oder Wohnrecht?
Wohnrecht (§ 1093 BGB) berechtigt nur zur Selbstnutzung — nicht zur Vermietung. Beim Nießbrauch (§ 1030 BGB) darfst du weiter vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Für eine vermietete Immobilie ist der Nießbrauch also die richtige Wahl.
Bleibt die AfA bei mir oder wechselt sie zum Kind?
Der Nießbraucher ist wirtschaftlicher Eigentümer im Sinne der Einkünfte aus Vermietung und macht die AfA weiter geltend, wenn er die Anschaffungskosten getragen hat (BFH IX R 26/15). Ohne Vorbehalt geht die AfA-Bemessungsgrundlage auf das Kind über.
Kann ich die Schenkung zurücknehmen, wenn sich das Kind streitet?
Nur mit Rückforderungsklausel im Schenkungsvertrag — sie muss präzise Bedingungen nennen (Vorversterben des Beschenkten, Insolvenz, Kinderlosigkeit, grobe Undankbarkeit). Ohne Klausel gilt § 528 BGB nur bei Verarmung des Schenkers und ist praktisch schwer durchsetzbar.
Fallen Grunderwerbsteuer und Grundbuchkosten an?
Grunderwerbsteuer fällt bei Schenkung an Kinder nicht an (§ 3 Nr. 6 GrEStG). Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Verkehrswert und liegen bei rund 1,5–2 Prozent — bei 600.000 Euro also 9.000 bis 12.000 Euro.