Sondereigentums verwaltung (SEV) — Aufgaben und Kosten.
SEV ist die Verwaltung einer einzelnen vermieteten Eigentumswohnung — zusätzlich zur WEG-Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Wer welche Aufgaben trägt, was der Vertrag regeln muss und wie viel es kostet.
Die SEV betreut die einzelne Eigentumswohnung: Mietvertrag, Mieteingang, Nebenkostenabrechnung an den Mieter, Reparaturen im Sondereigentum. Die WEG-Verwaltung kümmert sich parallel um das Gemeinschaftseigentum. Marktüblich sind 20 bis 30 Euro netto je Einheit und Monat, on top zur WEG-Gebühr.
SEV oder WEG-Verwaltung — der Unterschied
Das Gemeinschafts eigentum (Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizung) verwaltet der WEG-Verwalter im Auftrag aller Eigentümer nach § 27 WEG. Das Sondereigentum (die einzelne Wohnung: Wände, Böden, Innenausstattung) verwaltet der SEV im Auftrag des einzelnen Eigentümers. Beide Rollen sind rechtlich getrennt und meist auch personell — auch wenn ein Verwalter beide anbieten kann.
In der Praxis bedeutet das: der SEV kümmert sich um alles, was zwischen Eigentümer und Mieter läuft. Der WEG-Verwalter alles, was zwischen den Eigentümern läuft. Die Nebenkostenabrechnung an den Mieter macht der SEV auf Basis der Jahresabrechnung, die er vom WEG-Verwalter erhält.
Aufgaben der SEV im Detail
| Aufgabe | SEV | WEG-Verwalter |
|---|---|---|
| Mieterauswahl + Vertrag | ✓ | – |
| Kaution einziehen + anlegen (§ 551 BGB) | ✓ | – |
| Mieteingang + Mahnwesen | ✓ | – |
| Nebenkostenabrechnung an Mieter | ✓ | – |
| Reparatur im Sondereigentum | ✓ koordiniert | – |
| Reparatur am Gemeinschafts eigentum | – | ✓ |
| Jahresabrechnung an Eigentümer | ✓ (Miete/NK) | ✓ (Gemeinschaft) |
| Eigentümer versammlung | – | ✓ |
| Steuer-Export für den Eigentümer | ✓ | – |
Die Trennung schützt beide Seiten: der WEG-Verwalter darf keine Mieterdaten sammeln (kein Auftrag, keine Rechts grundlage), der SEV darf nicht ohne Beschluss an das Gemeinschaftseigentum. Verstöße enden regelmäßig vor Gericht.
Was kostet die SEV?
- Standardpauschale je Wohnung: 20–30 € netto/Monat, addiert sich zur WEG-Gebühr
- Aufschlag bei Gewerbe oder komplexen Verträgen: 5–10 €/Monat
- Neuvermietung: 1 Monatsmiete brutto zzgl. USt.
- Sonderleistung Modernisierung ankündigen (§ 555c BGB): 150–250 € je Fall
- Nebenkostenabrechnung inklusive im Grundpreis — sonst getrennt 60–90 €
Rechenbeispiel: Eine 70 m²-Eigentumswohnung mit 1.100 € Warmmiete. WEG-Gebühr 30 € + SEV 25 € = 55 € Verwaltungskosten. Anteil an der Miete: rund 5 % — marktüblich und aus steuerlicher Sicht als Werbungskosten nach § 9 EStG voll abziehbar.
Vertrag — was zwingend hinein gehört
- Umfang der Leistungen mit Anlage „Ausschlussliste“ (z. B. keine Baubetreuung)
- Vergütung netto, USt.-Behandlung und Anpassungsklausel
- Trennung der Konten: Miete + Kaution auf gesondertes Konto
- Vollmacht des Eigentümers: begrenzt auf Miet verwaltung, keine WEG-Themen
- Kündigungsfrist: 3–6 Monate zum Quartalsende
- Datenschutz: AV-Vertrag nach Art. 28 DSGVO
- Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO + Haftpflicht nach § 15 MaBV
Alltagsprozesse — wo SEV Zeit spart
Ein Eigentümer mit drei vermieteten Wohnungen investiert ohne SEV rund 10 bis 20 Stunden pro Jahr und Wohnung: Mieteingang prüfen, Nebenkostenabrechnung erstellen, Kleinreparaturen koordinieren, Steuerdaten sammeln. Mit einer SEV bleibt ihm der Kontakt zum Verwalter (1–2 Stunden pro Jahr), alles andere übernimmt der SEV.
Wer als SEV mehrere Wohnungen in verschiedenen WEGs betreut, braucht ein System, das die Objekte trennt, aber die Jahresabschlüsse aus den WEG-Jahres abrechnungen automatisch übernimmt. Rentprime bildet diese Naht ab: pro Wohnung eine Akte mit Vertrag, Belegen und Kommunikation — die Nebenkostenabrechnung greift auf die vom WEG gelieferten Positionen zu, ohne dass du doppelt tippst.
Konflikt linien SEV – WEG
Der klassische Streit: der WEG-Verwalter beauftragt eine Sanierung der Steig leitung, die in einer Wohnung die Wand aufreißt. SEV und Eigentümer möchten die Bauleitung mitreden, der WEG-Verwalter beruft sich auf den Beschluss der Gemeinschaft. Rechtlich hat der WEG-Verwalter recht — die Steig leitung ist Gemeinschafts eigentum. Praktisch braucht es einen Kommunikations prozess, der die Mieterinteressen einbindet.
Ein üblicher Weg: der WEG-Verwalter informiert den SEV rechtzeitig, der SEV informiert den Mieter und stimmt Termine ab. Nach dem Eingriff prüft der SEV den Zustand der Wohnung und stellt gegebenenfalls Schadensersatz ansprüche für den Eigentümer, wenn Sondereigentum beschädigt wurde. Diese Rolle nimmt der WEG-Verwalter nie wahr.
Praxis tipps für die ersten 90 Tage als SEV
- Erste Woche: Vollmacht des Eigentümers einholen und beim WEG-Verwalter anmelden
- Zweite Woche: Mieter schriftlich über den neuen Ansprech partner informieren
- Erster Monat: Bankkonten ändern, Zahlungs eingänge testweise buchen
- Zweiter Monat: erste Nebenkostenabrechnung planen, Belege aus dem WEG-Jahresabschluss übernehmen
- Dritter Monat: Steuer-Export für den Eigentümer strukturieren
Wichtig ist die Reihenfolge — wer die Nebenkostenabrechnung startet, bevor die Vollmacht bei der Bank verbucht ist, verliert eine Woche und produziert Nachfragen. Ein sauberer Fahrplan spart pro Objekt und Anfangs phase rund fünf Stunden.
Häufige Fragen
Kann derselbe Verwalter WEG und SEV gleichzeitig sein?
Rechtlich ja, praktisch mit Vorsicht. Der Verwalter braucht getrennte Verträge und muss Rollenkonflikte vermeiden — zum Beispiel darf er in der WEG-Rolle nicht Beschlüsse durchsetzen, die den SEV-Auftraggeber benachteiligen.
Wer ist Auftragsverarbeiter der Mieterdaten?
Der SEV. Er verarbeitet Mieterdaten im Auftrag des Eigentümers und braucht mit ihm einen Vertrag nach Art. 28 DSGVO. Der WEG-Verwalter erhält keine Mieterdaten — nur die Rolle des Eigentümers ist ihm bekannt.
Muss die SEV eine § 34c-Erlaubnis haben?
Ja. § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO erfasst die Wohnimmobilien verwaltung für Dritte — unabhängig davon, ob es sich um WEG-Verwaltung oder um Miet verwaltung fremder Wohnungen handelt.
Wie viel darf ein SEV verlangen?
Marktüblich 20 bis 30 € netto je Wohnung und Monat, on top zur WEG-Gebühr. In Metropolen und bei komplexen Verträgen sind 30 bis 35 € möglich; Erstbezug und Gewerbe entsprechend höher.