Einbauküche im Mietvertrag: mitvermietet oder überlassen?
Eine Einbauküche ist der teuerste bewegliche Posten der Wohnung. Wer den Mietvertrag hier ungenau formuliert, zahlt über die Jahre Reparaturen und Ersatz — obwohl das nicht nötig wäre.
Steht die Einbauküche im Vertrag als mitvermietet, muss der Vermieter sie instand halten und ersetzen — der Wert drückt die Kaltmiete rechnerisch um etwa 15 bis 30 Euro monatlich nach oben. Ein Ablausvertrag überlässt dem Mieter die Nutzung ohne Erhaltungspflicht, ist aber steuerlich anders zu behandeln. Beide Wege sind zulässig — sie müssen nur sauber dokumentiert sein.
Zwei Modelle, zwei völlig andere Rechtsfolgen
Sobald die Küche im Mietvertrag als Bestandteil der Wohnung genannt ist, wird sie Teil der Mietsache. Der Vermieter schuldet dann nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB die Gebrauchstauglichkeit — also funktionierende Geräte bis zum Ende der Mietzeit. Geht der Kühlschrank nach fünf Jahren kaputt, muss der Vermieter reparieren oder ersetzen. Wird die Küche dagegen nur leihweise überlassen (Ablausvertrag), trägt der Mieter alle Kosten selbst und kann die Küche bei Auszug abkaufen oder abbauen lassen.
In der Praxis übersehen viele Vermieter, dass die Zusatzformel ‚Küche wird mitvermietet‘ sie zu einer 20-Jahre-Erhaltungspflicht verpflichtet. Bei einer Küche zu 4.500 Euro Anschaffungswert bedeutet das durchschnittlich rund 225 Euro pro Jahr Abschreibung plus Reparaturen — die zwar als Werbungskosten in der Steuererklärung nach § 21 EStG absetzbar sind, aber trotzdem den Cashflow belasten.
Die zwei Modelle im direkten Vergleich
| Kriterium | Mitvermietet | Ablausvertrag überlassen |
|---|---|---|
| Reparaturpflicht | Vermieter (§ 535 BGB) | Mieter |
| Ersatzbeschaffung nach Defekt | Vermieter | Mieter, entscheidet selbst |
| Wirkung auf Miete | Kaltmiete rechnerisch höher (Aufschlag) | Keine Auswirkung auf Kaltmiete |
| Steuer (Vermieter) | AfA 10 Jahre, Reparaturen als Werbungskosten | Kein Ansatz — Küche gehört zivilrechtlich dem Mieter |
| Bei Auszug | Vermieter behält Küche, prüft Zustand | Mieter baut ab oder verkauft an Nachmieter |
| Rückbaupflicht Mieter | Nein | Ja, wenn nicht anders vereinbart |
Musterklausel Variante A — mitvermietet
Diese Formulierung gehört in den Abschnitt Mietsache, nicht in Zusatzvereinbarungen — sonst bestreitet der Mieter später die wirksame Einbeziehung:
Wichtig: Jedes Gerät im Übergabeprotokoll einzeln listen — Marke, Modell, Alter, Zustand. Das erspart bei Auszug die Beweispflicht, ob der Backofen alt oder neu übergeben wurde.
Musterklausel Variante B — Ablausvertrag
Der Ablausvertrag (auch: Ablasvertrag) ist eine Leihe im Sinn des § 598 BGB, die getrennt vom Mietvertrag geschlossen wird. Nur so ist rechtlich sauber, dass die Küche zur Mietsache gehört:
Reparaturen: Wann zahlt der Vermieter, wann der Mieter?
Bei mitvermieteter Küche gilt die Regel: Verschleiß zahlt der Vermieter, Bedienungsfehler der Mieter. Grenze ist die Kleinreparaturklausel (§ 28 II. BV analog): Höchstbetrag pro Reparatur 75–100 Euro, Jahresobergrenze meist 8 % der Jahreskaltmiete. Klausel wirksam nur, wenn beide Grenzen enthalten sind (BGH VIII ZR 91/88).
- Kühlschrank-Kompressor nach 8 Jahren defekt — Verschleiß, Vermieter zahlt Ersatz.
- Backofentür durch Aufsitzen des Kindes verzogen — Bedienungsfehler, Mieter zahlt.
- Dunstabzug-Filter verstopft — Reinigung, Mieterpflicht.
- Spüle undicht wegen defekter Silikonfuge — Kleinreparatur bis 100 Euro, Mieter zahlt über Klausel.
- Kochfeld-Glas durch schweren Topf gesprungen — Mieter zahlt, meist über Hausratversicherung.
Steuer: AfA-Zeitraum und Grenzwerte
Der Bundesfinanzhof hat 2016 klargestellt, dass eine Einbauküche als einheitliches Wirtschaftsgut gilt und auf 10 Jahre linear abzuschreiben ist (BFH IX R 14/15). Früher konnte man Spüle und Herd separat behandeln — das ist vorbei. Für eine Küche zu 4.500 Euro sind das 450 Euro AfA pro Jahr als Werbungskosten. Reparaturen kommen zusätzlich dazu und sind sofort abziehbar.
Wer Belege, AfA-Restlaufzeit und jährliche Reparaturen sauber trennen will, ohne im Dezember jede Rechnung neu einzusortieren: In Rentprime hinterlegst du Küche einmal als Anlageobjekt mit Datum und Betrag — die Software rechnet die AfA im Steuer-Export automatisch aus und trennt Reparaturen sauber ab.
Küche bei Auszug — die drei häufigsten Fehler
- Keine Fotos vom Zustand bei Einzug — später kein Beweis für Schäden.
- Geräte-Alter nicht dokumentiert — Streit um Verschleiß oder Schädigung.
- Bei Ablausvertrag den Kaufpreis vom Vormieter nicht schriftlich fixiert — später behauptet der Mieter, die Küche gehöre ihm.
Häufige Fragen
Muss ich eine defekte Einbauküche im Mietvertrag ersetzen?
Nur wenn die Küche als mitvermietet gilt. Dann schuldest du nach § 535 BGB die Gebrauchstauglichkeit — also Reparatur oder Ersatz bei altersbedingtem Verschleiß. Beim Ablausvertrag trägt der Mieter die Kosten selbst.
Wie hoch darf der Küchen-Zuschlag auf die Miete sein?
Es gibt keinen gesetzlichen Deckel, aber der ortsvergleichbare Zuschlag liegt zwischen 15 und 30 Euro monatlich für eine mittelklassige Einbauküche. Wichtig: Der Zuschlag muss in der Kaltmiete enthalten sein, nicht separat als ‚Möbelmiete‘ ausgewiesen — sonst greift bei der Mieterhöhung die Kappungsgrenze nicht sauber.
Kann ich einen Ablausvertrag nachträglich mit dem Bestandsmieter schließen?
Nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Mieters. Er müsste die Küche kaufen oder übernehmen — dafür braucht es einen schriftlichen Kaufvertrag mit Preis und Übergabedatum. Ohne Kauf bleibt die Küche mitvermietet.
Was passiert bei Mieterwechsel mit dem Ablausvertrag?
Der neue Mieter muss die Küche vom Vormieter kaufen oder abbauen. Als Vermieter kannst du Vermittler spielen, den Kaufpreis moderieren und beides schriftlich fixieren. Bleibt die Küche stehen und niemand hat den Kauf dokumentiert, gilt sie im Zweifel als mitvermietet.
Darf ich die Küche in die Betriebskostenumlage einbeziehen?
Nein. Reparatur und Wartung sind Instandhaltung und nach § 1 Abs. 2 BetrKV nicht umlagefähig. Umlagefähig sind nur laufende, wiederkehrende Kosten — die entstehen bei einer Einbauküche nicht.