Separates Mietkonto — warum es sich lohnt.
Ein eigenes Konto nur für die Mieteinnahmen kostet wenige Euro im Monat und spart im Ernstfall einen Steuerberater-Nachmittag. Warum die Trennung sich schon ab der zweiten Wohnung rechnet.
Ein separates Mietkonto trennt Vermietungseinnahmen vom privaten Zahlungsverkehr. Vorteile: klare Trennung für die Steuererklärung (§ 21 EStG), Beweiskraft bei Streit um Mietrückstände, Schutz der Kaution vor Pfändung (§ 551 Abs. 3 BGB), einfachere PSD2-Anbindung. Kosten: 0 bis 15 € im Monat — für die meisten Vermieter ab zwei Wohnungen amortisiert sich das nach der ersten Steuersaison.
Was ein Mietkonto ist — und was nicht
Ein Mietkonto ist ein normales Girokonto, das ausschließlich für die Vermietung genutzt wird. Es ist kein rechtlich definiertes Produkt, keine Pflicht und kein Anderkonto (das gibt es nur bei Notaren und Rechtsanwälten). Rechtlich ist es dein privates Konto — steuerlich und beweisrechtlich aber eine saubere Klammer um alles, was mit Vermietung zu tun hat.
Nicht zu verwechseln mit dem Kautionskonto: Das ist ein separates, verzinsliches Konto auf den Namen des Mieters (oder ein Sparbuch mit Sperrvermerk), pfändungssicher gegen Ansprüche des Vermieters (§ 551 Abs. 3 BGB). Es ist rechtliche Pflicht — nicht das Mietkonto.
Die 6 Gründe im Überblick
| Grund | Konkreter Nutzen | Bezug |
|---|---|---|
| Steuerabgrenzung | alle Einnahmen und Werbungskosten in einem Konto | § 21 EStG |
| Beweiskraft | Kontoauszug reicht als Nachweis für Mietrückstände | § 259 BGB |
| Kautionstrennung | eigenes Kautionskonto wird nicht mit privatem Geld vermischt | § 551 III BGB |
| PSD2-Anbindung | sauberer Datenschutz, kein privater Einblick nötig | PSD2 |
| Ehepartner/Miteigentum | gemeinschaftliches Konto klärt Anteile | BGB Gesellschaft |
| Nachlass | Erben können Vermietungsströme sofort weiterführen | § 1922 BGB |
Kostenvergleich: Wann sich das rechnet
| Anbieter-Typ | Monatliche Gebühr | Zusatzkosten | PSD2-Freigabe |
|---|---|---|---|
| Filialbank | 6,90–14,90 € | Beleghafte Überweisung 1,50 € | üblich |
| Direktbank | 0,00–4,90 € | meist keine | üblich |
| Neobank | 0,00–9,90 € | Zusatzkonten je 1 € | üblich |
| Geschäftskonto (falls gewerblich) | 10,00–29,00 € | je Buchung | meist |
Rechenbeispiel: Ein Vermieter mit 3 Wohnungen zahlt 4,90 € im Monat = 58,80 € im Jahr. Die Steuerberatung spart durch klare Trennung im Schnitt 60 bis 120 € pro Jahr (weniger Nachfragen, weniger Kontenanalyse). Break-even meist im ersten Jahr.
Wie du sauber einrichtest
- Neues Girokonto eröffnen, nicht das bestehende umwidmen (Historie soll sauber bleiben).
- IBAN im Mietvertrag hinterlegen (Vorlage in § 3 der meisten Formularverträge).
- SEPA-Mandate oder Daueraufträge auf die neue IBAN umstellen — Vorabinformation an alle Mieter.
- Kautionen auf ein separates Kautionskonto überführen, nicht auf das Mietkonto.
- Werbungskosten (Reparaturen, Heizöl, Versicherungen) nur über das Mietkonto bezahlen.
- PSD2-Freigabe für die Buchhaltung erteilen — nur das Mietkonto, nicht das private.
Was gehört aufs Mietkonto — und was nicht
- Ja: Mieteingänge, Nebenkostenvorauszahlungen, Nachzahlungen, Guthaben-Rückzahlungen.
- Ja: Rechnungen für Handwerker, Heizöl, Gebäudeversicherung, Grundsteuer, Hausmeister.
- Ja: Zinseinnahmen aus dem Kautionskonto (weiterzureichen an Mieter).
- Nein: Private Ausgaben, Lebenshaltung, Sparraten.
- Nein: Kaution des Mieters — die gehört auf ein Kautionskonto, nicht aufs Mietkonto.
- Nein: Tilgung eines privaten Wohn-Immobilienkredits, wenn die Wohnung selbst genutzt wird.
Automatik: Ein Konto, ein Klick, ein Steuer-Export
Der eigentliche Hebel entsteht, wenn das Mietkonto per PSD2 mit einer Vermieter-Software verbunden ist. Jede Buchung wird kategorisiert (Einnahme/Werbungskosten), automatisch dem Objekt und dem Mieter zugeordnet, und der Jahresabschluss läuft auf Knopfdruck als Steuer-Export für die Einkünfte aus Vermietung.
Rentprime liest das Mietkonto per PSD2 mit expliziter Freigabe, ordnet Umsätze pro Mieter und Objekt zu und liefert am Jahresende Einnahmen und Werbungskosten strukturiert für die Steuererklärung — ohne dass private Konten mitgelesen werden.
Wenn mehrere Eigentümer beteiligt sind
Bei geerbtem oder gemeinsam gekauftem Eigentum steuert das Mietkonto die Verteilung. Ein Oder-Konto lässt jeden Miteigentümer allein verfügen (Vertrauen groß, Risiko groß), ein Und-Konto fordert bei jeder Verfügung die Zustimmung aller (Bürokratie größer, Sicherheit höher). Für Erbengemeinschaften empfiehlt sich meist ein Und-Konto mit klaren Vollmachten für laufende Zahlungen (Handwerker, Grundsteuer) und Zustimmungspflicht bei Beträgen über einer Schwelle (etwa 2.000 Euro).
Steuerlich werden die Einkünfte anteilig zugerechnet — bei drei gleichberechtigten Erben also zu je einem Drittel (§ 39 AO analog). Das Mietkonto muss dies nicht abbilden, die Steuererklärung schon. Deshalb ist die Aufteilung im Steuer-Export ein Muss.
Umzug aufs Mietkonto: Ohne Datenverlust
- Neues Konto eröffnen und IBAN dokumentieren.
- Alle Mieter mit Zugangsdatum und neuer IBAN schriftlich informieren.
- SEPA-Mandate migrieren: entweder Mandate aktualisieren oder neu erteilen lassen.
- Daueraufträge und Lastschriften bei Versicherungen, Grundsteuer, Handwerkern umstellen.
- Zwei Monate Übergang: altes Konto beobachten, verspätete Zahlungen händisch weiterleiten.
- Nach drei Monaten altes Konto ordentlich schließen — mit letztem Kontoauszug als Archivbeleg.
Häufige Fragen
Ist ein separates Mietkonto Pflicht?
Nein. Pflicht ist nur das Kautionskonto (§ 551 Abs. 3 BGB). Das Mietkonto ist eine steuerliche und organisatorische Selbstverpflichtung, keine gesetzliche Anforderung — aber im Streitfall Gold wert.
Brauche ich ein Geschäftskonto, wenn ich mehrere Wohnungen vermiete?
In der Regel nein. Private Vermietung ist keine gewerbliche Tätigkeit (§ 15 EStG), sondern Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Ein Girokonto genügt. Erst bei Ferienvermietung mit Zusatzleistungen kann Gewerblichkeit vorliegen.
Was passiert, wenn die Kaution auf dem falschen Konto landet?
Der Mieter hat einen Herausgabeanspruch auf getrennte Anlage (§ 551 Abs. 3 BGB) und kann Sicherungsleistung verlangen. In der Insolvenz des Vermieters ist die Kaution ohne getrennte Anlage nicht mehr geschützt — ein realer Verlustfall.
Kann ich das Mietkonto auf beide Ehepartner ausstellen?
Ja, ein Gemeinschaftskonto (Und- oder Oder-Konto) ist üblich, wenn die Immobilie beiden gehört. Für die Steuer werden die Anteile entsprechend der Eigentumsquote aufgeteilt.
Kann ich das Mietkonto steuerlich absetzen?
Kontoführungsgebühren des Mietkontos sind Werbungskosten nach § 9 EStG, soweit sie klar der Vermietung dienen. Ein Girokonto, das zu 100 Prozent Mietzwecken dient, ist voll ansetzbar; ein gemischt genutztes Konto anteilig.
Was, wenn die Bank plötzlich das Konto kündigt?
Banken können Girokonten mit gesetzlicher Frist von zwei Monaten kündigen (§ 675h BGB). Halte deshalb eine Ersatz-Bank als Backup vor — im Zweifel ein Konto bei einer zweiten Bank mit Mindestumsatz, das jederzeit aktiviert werden kann.