Kaution nicht getrennt angelegt — warum das eine Straftat sein kann.
Wer die Kaution auf sein Girokonto zieht statt sie getrennt anzulegen, riskiert nach der Rechtsprechung eine Untreue-Strafanzeige des Mieters — und verliert im Insolvenzfall alles.
§ 551 Abs. 3 BGB verpflichtet Vermieter, die Kaution getrennt vom eigenen Vermögen zu insolvenzfest anzulegen. Wer die Kaution auf das Girokonto zieht, riskiert im Streitfall eine Anzeige wegen Untreue (§ 266 StGB) und verliert im Insolvenzfall den Zugriff. Der Mieter darf außerdem die Miete bis zur Höhe der Kaution zurückhalten.
Was § 551 BGB wirklich verlangt
Die Vorschrift ist knapp, aber hart: Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist anlegen. Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Kaution. Von diesen Vorschriften darf zum Nachteil des Mieters nicht abgewichen werden (§ 551 Abs. 4 BGB).
"Getrennt" heißt nicht nur ein anderes Unterkonto. Der Bundesgerichtshof hat mehrfach entschieden (u. a. BGH VIII ZR 71/13): Aus dem Konto muss für Dritte — vor allem für den Insolvenzverwalter des Vermieters — erkennbar sein, dass es sich um treuhänderisch verwaltetes Fremdgeld handelt. Ein normales Girokonto reicht dafür nie, ein zusätzliches Sparkonto ohne Vermerk auch nicht.
Zulässige und unzulässige Anlageformen
| Anlageform | Zulässig? | Warum |
|---|---|---|
| Girokonto des Vermieters | Nein | keine Trennung, kein Insolvenzschutz |
| Extra Sparkonto ohne Treuhandvermerk | Nein | im Insolvenzfall Teil der Vermieter-Masse |
| Mietkautionskonto ("Anlage-für-fremde-Rechnung") | Ja | insolvenzfest, mit Sparzins |
| Kautionssparbuch auf Namen des Mieters, verpfändet an Vermieter | Ja | häufigste Form, klar getrennt |
| Bankbürgschaft eines Kreditinstituts | Ja | keine Anlage nötig, aber Kosten trägt der Mieter |
| Kautionsversicherung/Bürgschaft eines Versicherers | Ja | Mieter zahlt Prämie, Vermieter erhält Sicherheit |
| Barzahlung an den Vermieter ohne Anlage | Nein | sofortiger Verstoß gegen § 551 Abs. 3 BGB |
| Anlage auf dem Konto einer Hausverwaltung ohne Treuhandvermerk | Nein | keine erkennbare Zweckbindung |
Bei Wohnraum darf die Kaution höchstens drei Nettokaltmieten betragen (§ 551 Abs. 1 BGB). Der Mieter darf sie in drei gleichen Monatsraten zahlen, die erste zu Mietbeginn (§ 551 Abs. 2 BGB).
Rechenbeispiel: Was der Mieter zurückhalten darf
Kaltmiete 900 Euro, Kaution 2.700 Euro, seit 14 Monaten laufender Vertrag. Der Vermieter hat die Kaution nie getrennt angelegt. Der Mieter fordert Nachweis — keiner kommt. Er darf jetzt die Miete zurückhalten, bis der Nachweis der getrennten Anlage vorliegt (BGH VIII ZR 98/10).
- Zurückgehaltener Betrag: bis zu 2.700 Euro (Höhe der Kaution)
- Bei 900 Euro Miete: drei Monate ohne Zahlung zulässig
- Zusätzlich: Zinsansprüche des Mieters für 14 Monate — bei aktuell 2 Prozent Sparzins ca. 63 Euro
- Bei Nichtanlage über mehrere Jahre: kumuliert vierstellig, ohne dass ein einziger Cent bei dir hängen bleibt
Warum die Straftat im Raum steht
Wenn der Vermieter die Kaution zweckwidrig verbraucht — also für private Ausgaben nutzt — kann das eine Untreue nach § 266 StGB sein. Die Rechtsprechung geht davon aus, dass der Vermieter mit der Kaution treuhänderisch fremdes Vermögen betreut. Wer das Geld ausgibt und im Rückzahlungszeitpunkt nicht mehr aufbringen kann, erfüllt objektiv den Tatbestand.
In der Praxis kommt es selten zur Anklage — aber die Anzeige ist ein reales Druckmittel. Häufiger sind zivilrechtliche Klagen: Der Mieter fordert Schadenersatz für Zinsen, die Miete wird bis zum Nachweis der Anlage zurückgehalten, und im Insolvenzfall verliert der Mieter die Kaution nicht, wenn sie korrekt getrennt lag — sonst ja.
So heilst du eine falsche Anlage
- Kaution sofort auf ein Mietkautionskonto oder ein verpfändetes Kautionssparbuch überführen — rückwirkend heilt das den Verstoß.
- Zinsen für die gesamte Zeit seit Vertragsbeginn nachberechnen und dem Mieter gutschreiben (§ 551 Abs. 3 S. 3 BGB).
- Nachweis (Kontoauszug oder Bankbescheinigung) dem Mieter schriftlich vorlegen — dann endet ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht.
- Bei Bestandsverträgen die Kautionsklausel prüfen: eine unwirksame Klausel (z. B. mehr als drei Kaltmieten) macht den Rückforderungsanspruch sofort fällig.
- Im Mietvertrag klarstellen, wo und wie die Kaution liegt (Bankname, Kontobezeichnung, IBAN muss nicht — die Art der Anlage ja).
Wer bei jeder Kaution wieder Frist und Zinsen im Blick behalten muss: Rentprime schickt zum Mietbeginn eine Erinnerung an die Einzahlung, dokumentiert die Anlage und rechnet die Zinsen bis zur Rückzahlung nach der 6-Monats-Frist automatisch mit.
Zeitleiste vom Auszug bis zur Rückzahlung
| Zeitpunkt | Was fällig ist | Grundlage |
|---|---|---|
| Auszug + Übergabe | Protokoll, Schlüsselrückgabe | § 546 BGB |
| Innerhalb 6 Monaten | Prüfrecht des Vermieters, ggf. Teilrückzahlung | BGH VIII ZR 71/05 |
| Nach 6 Monaten | Rückzahlung, sofern keine offenen Forderungen | gefestigte Rechtsprechung |
| Bei offener NKA | Angemessener Einbehalt bis Abrechnung | BGH VIII ZR 71/05 |
| 12 Monate nach Auszug | spätestens NKA + Restauszahlung | § 556 Abs. 3 BGB |
Häufige Fragen
Muss die Kaution nach Insolvenz des Vermieters an den Mieter zurück?
Ja, aber nur wenn sie getrennt angelegt war. Nur dann bleibt sie dem Zugriff des Insolvenzverwalters entzogen (§ 47 InsO). Lag sie auf dem Girokonto, fällt sie in die Masse — der Mieter wird einfacher Insolvenzgläubiger.
Reicht ein zweites Sparkonto auf meinen Namen?
Nein. Aus dem Konto muss die Zweckbindung als Mietkaution nach außen erkennbar sein — üblich sind Bezeichnungen wie "Mietkautionskonto", "Anlage für fremde Rechnung" oder ein Kautionssparbuch auf den Namen des Mieters mit Verpfändungserklärung.
Wie lange darf ich die Kaution nach Auszug behalten?
Die Rechtsprechung erlaubt eine Prüffrist von in der Regel drei bis sechs Monaten nach Ende des Mietverhältnisses. Für offene Nebenkostenabrechnungen darfst du einen angemessenen Teil zurückhalten, bis die NKA vorliegt (BGH VIII ZR 71/05).
Kann ich die Kaution mit Mietschulden verrechnen?
Ja, unstreitige Forderungen darfst du nach Vertragsende verrechnen. Bestreitet der Mieter die Forderung, musst du sie titulieren oder Klage erheben — einfache Aufrechnung ohne Rechtsgrundlage ist angreifbar.
Was ist mit einer Barkaution ohne Anlage?
Auch eine bar übergebene Kaution muss binnen kurzer Frist auf ein getrenntes Konto. Die Rechtsprechung geht von wenigen Werktagen aus. Wer Bargeld in der Schublade behält, verstößt eindeutig gegen § 551 Abs. 3 BGB.
Gilt die getrennte Anlage auch für Gewerberaum?
Nein, § 551 BGB betrifft nur Wohnraum. Bei Gewerbemietverträgen ist die Anlageform grundsätzlich frei verhandelbar, üblich sind Bürgschaften oder eine schlichte Kautionsvereinbarung im Vertrag. Zinsansprüche stehen dem Gewerbemieter dann nur zu, wenn sie vereinbart wurden.
Muss ich die Kaution nach jedem Mieterwechsel neu anlegen?
Nein. Du kannst ein Sammel-Mietkautionskonto für mehrere Wohnungen führen, solange die einzelnen Beträge intern jedem Mieter zugeordnet sind und aus der Bankkommunikation die Zweckbindung als Fremdgeld erkennbar bleibt. Ein einheitliches "Kautionskonto" mit interner Buchung ist zulässig.