Kaution nachträglich erhöhen — geht das wirklich?
Steigt die Miete, will mancher Vermieter die Kaution nachziehen. Warum das in aller Regel nicht geht und wann eine Erhöhung ausnahmsweise erlaubt ist.
In der Regel nein. Die Kaution ist bei Vertragsschluss vereinbart und auf drei Nettokaltmieten gedeckelt (§ 551 BGB). Eine spätere Erhöhung ist nur mit ausdrücklicher Vereinbarung möglich — und nur bis zur gesetzlichen Grenze. Bei Mieterhöhungen wächst die Kaution nicht automatisch mit.
Die Grundregel: keine einseitige Erhöhung
§ 551 BGB begrenzt die Mietsicherheit auf drei Nettokaltmieten. Diese Grenze ist zwingend — jede Vereinbarung darüber hinaus ist unwirksam. Innerhalb dieser Grenze steht es den Parteien frei, eine niedrigere Kaution zu vereinbaren. Eine einseitige Erhöhung ist nicht vorgesehen: Weder das Gesetz noch typische Musterverträge geben dem Vermieter dieses Recht.
Auch bei einer Mieterhöhung wächst die Kaution nicht automatisch mit. Wer ursprünglich 800 € Kaltmiete vereinbart hat und die Kaltmiete später auf 950 € anhebt, hat trotzdem nur einen Anspruch auf die alte Kaution — es sei denn, die Parteien einigen sich neu.
Ausnahmen — wann eine Anpassung möglich ist
| Situation | Anpassung möglich? | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Ursprüngliche Kaution unter 3 Kaltmieten, freiwillige Vereinbarung | Ja, bis 3 Kaltmieten alte Miete | § 551 BGB, § 311 BGB |
| Mieterhöhung → höhere Basis für 3-Kaltmieten-Grenze | Nur mit Zusatzvereinbarung | § 551 BGB |
| Kaution im Vertrag zu hoch (über 3 Kaltmieten) | Herabsetzung/Rückerstattung | § 551 IV BGB |
| Umbau/Anbau der Mietsache verändert Nutzung erheblich | Kein automatischer Anspruch | Verhandlungslösung |
| Formularvertrag mit Anpassungsklausel | Nur bei individueller Aushandlung | § 307 BGB — Klausel meist unwirksam |
Rechenbeispiel: Neue Grenze nach Mieterhöhung
Mieter Frank zahlt seit 2020 eine Kaltmiete von 620 € und hat 1.860 € Kaution hinterlegt (3 × 620 €). 2026 erhöht der Vermieter die Kaltmiete auf 720 €. Neue theoretische Höchstkaution: 2.160 € (3 × 720 €). Der Differenzbetrag von 300 € kann einvernehmlich nachgezahlt werden — muss aber nicht. Ohne ausdrückliche Vereinbarung bleibt es bei 1.860 €.
Der saubere Weg zur Vereinbarung
- Höhe schriftlich vorschlagen — mit Grund (z. B. angepasste Miete, geänderte Sicherungslage) und Verweis auf § 551 BGB.
- Ratenzahlung anbieten: § 551 II BGB erlaubt bereits die ursprüngliche Kaution in drei gleichen Monatsraten — dieselbe Logik ist bei einer Nachzahlung sinnvoll.
- Anlageform festhalten: verzinsliches Sonderkonto (§ 551 III BGB), Zinsen bleiben dem Mieter.
- Vertragsergänzung als Nachtrag zum Mietvertrag mit Unterschrift beider Seiten.
- Quittung über den Eingang der Nachzahlung ausstellen.
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Was du nicht darfst
- Kaution einseitig anheben und mit der Miete verrechnen.
- Zahlungsaufschub bis zur Erhöhung fordern.
- Kündigung androhen, weil der Mieter die Erhöhung ablehnt.
- Kaution bar entgegennehmen ohne getrennte Anlage — § 551 III BGB verlangt eine getrennte Anlage vom Vermögen des Vermieters.
- Kaution auf ein privates Konto überweisen lassen ohne Sonderkonto-Kennzeichnung.
Wer die Kaution nicht getrennt anlegt, riskiert Schadensersatzansprüche des Mieters und im Insolvenzfall den vollständigen Verlust — die Kaution ist Sondervermögen und darf nicht in die Insolvenzmasse fallen.
Sonderfall Bürgschaft und Wechsel der Sicherungsform
Statt Barkaution ist auch eine Bürgschaft einer Bank oder eines Kautionsversicherers möglich. Möchte der Mieter die Sicherungsform wechseln (z. B. Bürgschaft statt Bar), ist das nur einvernehmlich zulässig — mit Rückzahlung der Bar-Kaution nach Vorlage der Bürgschaft. Auch hier gilt die 3-Kaltmieten-Grenze. Erhöhung durch neue Bürgschaft ist nur zulässig, wenn die vorherige Kaution unter der Grenze lag.
| Sicherungsform | Vorteil Vermieter | Vorteil Mieter |
|---|---|---|
| Barkaution auf Sonderkonto | Verfügbar, klare Anlage | Zinsen bleiben; Rückzahlung nach Auszug |
| Bankbürgschaft | Sofort liquide | Kein Kapital gebunden, aber Gebühr |
| Kautionsversicherung | Wie Bürgschaft | Monatliche Prämie statt Einmalbetrag |
| Verpfändetes Sparbuch | Direktzugriff mit Sperrvermerk | Zinsen bleiben |
Sonderfall Indexmiete und Staffelmiete
Bei Indexmieten (§ 557b BGB) und Staffelmieten (§ 557a BGB) steigt die Miete nach vertraglich festgelegten Regeln. Auch hier wächst die Kaution nicht automatisch mit. Eine automatische Anpassungsklausel — „die Kaution steigt im Verhältnis der Miete“ — wird von Gerichten regelmäßig als unwirksam behandelt, weil sie die Grenze des § 551 BGB einseitig ausdehnt.
- Bei einer Staffelmiete kannst du die Kaution zu Beginn auf drei Nettokaltmieten der ersten Staffel setzen — nicht der letzten.
- Bei einer Indexmiete gilt dasselbe: Basis ist die Anfangsmiete.
- Wird die Miete durch reguläre Anpassung erhöht, bleibt die Kaution unverändert — eine Nachforderung braucht ausdrückliche Zusatzvereinbarung.
- Bei Übergabe eines neuen Mietvertrags an dieselbe Person (Neuabschluss) ist eine höhere Kaution möglich — max. drei aktuelle Nettokaltmieten.
Checkliste vor einer Nachverhandlung
- Aktuelle Nettokaltmiete feststellen — Basis für die Höchstgrenze.
- Bisherige Kautionshöhe prüfen (Sonderkonto, Zinsstand).
- Prüfen, ob die alte Kaution die Grenze bereits erreicht.
- Schriftlichen Vorschlag mit Betrag und Ratenzahlung (§ 551 II BGB analog).
- Nachtrag zum Mietvertrag mit Unterschrift beider Parteien.
- Quittung über die Nachzahlung und Anlage auf demselben Sonderkonto.
- Zinsstand fortschreiben und in der Endabrechnung ausweisen.
Zwang funktioniert nicht: Wer den Mieter zur Nachzahlung drängen will, riskiert einen Streit ohne Rechtsgrundlage. Nur ein einvernehmlicher Nachtrag hält vor Gericht.
Häufige Fragen
Muss der Mieter die Kaution nach einer Mieterhöhung nachzahlen?
Nein. Die Kaution ist bei Vertragsschluss vereinbart. Eine Nachzahlung ist nur mit ausdrücklicher Zusatzvereinbarung möglich und darf die Grenze von drei Nettokaltmieten der aktuellen Miete nicht überschreiten.
Ist eine Kautionsanpassungsklausel wirksam?
Im Formularvertrag in der Regel nicht (§§ 305c, 307 BGB). Nur individuell ausgehandelte Klauseln, die im Einzelnen erläutert und akzeptiert wurden, können wirksam sein — praktisch selten der Fall.
Was passiert, wenn ich versehentlich zu viel Kaution vereinbart habe?
Der über drei Nettokaltmieten hinausgehende Teil ist unwirksam. Der Mieter kann Rückzahlung dieses Betrages verlangen (§ 551 IV BGB) — inklusive angemessener Verzinsung.
Kann ich Kaution und höhere Miete koppeln?
Nein. Die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung darf nicht von einer Kautionsanpassung abhängig gemacht werden. Beide sind unabhängige Verhandlungen.
Was passiert, wenn der Mieter freiwillig aufstockt?
Das ist zulässig, solange die Grenze der drei Nettokaltmieten nicht überschritten wird. Der Nachtrag zum Mietvertrag mit Unterschrift beider Parteien und eine getrennte Anlage sind Pflicht.