Mieterstrom: PV-Anlage für die Mieter – rechnet sich das?
Mieterstrom lohnt sich für Vermieter mit PV-Anlage ab rund 30 kWp – EEG-Zuschlag plus günstigerer Strompreis für Mieter. Aber: Vertrag, Abrechnung und Gewerbesteuer folgen strikten Regeln.
Als Vermieter belieferst du deine Mieter direkt aus einer PV-Anlage auf dem Dach. Der Preis darf nach § 42a EnWG maximal 90 Prozent des örtlichen Grundversorgertarifs betragen. Für jede eingespeiste kWh gibt es EEG-Zuschlag (2026 rund 2,3 Cent bei Anlagen ≤ 10 kWp, gestaffelt bis 100 kWp). Rechnet sich meist ab 30 kWp und stabiler Belegung.
Mieterstromgesetz in zwei Minuten
Das Mieterstromgesetz von 2017 (§ 21 Abs. 3 EEG, § 42a EnWG) erlaubt es Anlagenbetreibern, den auf dem Dach eines Wohngebäudes erzeugten Strom direkt an die Mieter zu verkaufen. Wichtige Eckpunkte:
- Zulässige PV-Leistung: bis 100 kWp je Gebäude, danach greifen Sonderregeln.
- Strompreis für die Mieter: höchstens 90 % des Grundversorgertarifs im Netzgebiet.
- Mieterstromzuschlag EEG: gestaffelt nach Anlagengröße (2026: ~2,3/2,1/1,4 ct pro kWh).
- Vertragslaufzeit: max. ein Jahr, Kündigungsfrist max. drei Monate.
- Kopplungsverbot: Der Mietvertrag darf nicht an den Mieterstromvertrag gekoppelt werden.
Welches Modell für wen?
| Modell | Wer betreibt? | Vor- und Nachteil |
|---|---|---|
| Eigenbetrieb Vermieter | Vermieter/Eigentümergemeinschaft | Volle Marge, aber Gewerbe- und USt-Risiko |
| Contracting | Externer Dienstleister mietet Dach | Kein Risiko, aber weniger Ertrag |
| Genossenschaft/Bürgergemeinschaft | Zusammenschluss mehrerer Eigentümer | Skaleneffekte, komplexe Struktur |
| Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung | Vermieter, seit 2024 (§ 42b EnWG) | Vereinfachte Abrechnung, ohne Volllieferung |
Die 2024 eingeführte gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (§ 42b EnWG) ist die einfachste Variante: Du lieferst den PV-Strom direkt aus dem Hausanschluss, ohne den Mieter zur Voll-Versorgung zu verpflichten. Fehlmengen bezieht er weiterhin vom externen Versorger.
Wirtschaftlichkeit – Beispielrechnung
Beispiel: 50-kWp-Anlage auf einem 12-Parteien-Haus, Jahreseintrag 45.000 kWh, Direktverbrauch 60 Prozent (27.000 kWh), Rest ins Netz.
| Position | Menge | Preis | Ertrag |
|---|---|---|---|
| Mieterstrom-Verkauf | 27.000 kWh | 0,32 €/kWh | 8.640 € |
| Netzeinspeisung | 18.000 kWh | 0,079 €/kWh (2026) | 1.422 € |
| Mieterstromzuschlag | 27.000 kWh | 0,021 €/kWh | 567 € |
| Betriebskosten Anlage | – | – | − 900 € |
| Reststromlieferung an Mieter (Fremd) | – | – | − 1.500 € |
| Überschuss vor Steuern | ≈ 8.229 € |
Abrechnung im Alltag
Der PV-Strom ist keine Betriebskosten-Position – der Vertrag über Stromlieferung steht neben dem Mietvertrag. Du rechnest quartals- oder jahresweise ab, mit Zählerstand, kWh-Menge, Grundpreis und Arbeitspreis. Wichtig für eine saubere Nebenkostenabrechnung: Der PV-Strom taucht nicht im Allgemeinstrom auf. Für Allgemeinstrom (Treppenhaus, Aufzug) bleibt ein separater Zähler.
Wer die getrennten Ströme sauber trennen und die Kosten rechtssicher zuordnen will: Rentprime führt in der Nebenkostenabrechnung PV-Eigenverbrauch, Allgemeinstrom und Mieterstromzuschlag als getrennte Zeilen – der Mieter sieht auf einen Blick, was Mieterstrom ist und was Betriebskosten sind.
Steuer- und USt-Fallen
- Gewerbesteuer: Bis 10 % der Miet- + Stromumsätze bleibt die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 GewStG für Grundstücksgesellschaften erhalten – sonst droht der Verlust des Privilegs.
- Umsatzsteuer: PV-Anlagen ≤ 30 kWp fallen unter den 0-%-Satz auf Lieferung; Stromverkauf ist umsatzsteuerpflichtig (Kleinunternehmerregelung möglich, wenn Grenzen eingehalten).
- Einkommensteuer: PV-Ertrag ist Einkommen aus Gewerbebetrieb – nicht Vermietung. Verluste sind meist mit anderen Einkünften verrechenbar.
- Betriebskostenverordnung: Nur der Allgemeinstrom bleibt über § 2 Nr. 11 BetrKV umlagefähig – die PV-Anlage nicht.
Häufige Fragen
Ab welcher Anlagengröße lohnt sich Mieterstrom?
Als Faustregel: ab ca. 30 kWp im Mehrfamilienhaus mit stabiler Belegung. Kleinere Anlagen bringen zu wenig Marge für die Abrechnung; größere Anlagen sind komplexer, aber lukrativer, wenn der Direktverbrauch über 50 % liegt.
Muss der Mieter Mieterstrom abnehmen?
Nein. Das Kopplungsverbot verbietet, den Mietvertrag an den Strombezug zu knüpfen. Der Mieter darf jederzeit einen anderen Stromlieferanten wählen – die Restmenge bekommst du dann über den Reststromlieferanten.
Was ist der Unterschied zu Balkonkraftwerken?
Balkonkraftwerke gehören dem Mieter und speisen in seinen Wohnungsstromkreis. Mieterstrom wird zentral vom Vermieter erzeugt und an mehrere Mieter verkauft.
Ist der PV-Strom umlagefähig als Nebenkosten?
Nein. PV-Strom, den der Mieter direkt verbraucht, wird über den Stromvertrag abgerechnet. Nur Allgemeinstrom (Treppenhaus, Außenbeleuchtung) bleibt Nebenkosten nach § 2 Nr. 11 BetrKV.
Was passiert bei Leerstand?
Der überschüssige Strom wird ins Netz eingespeist und mit dem regulären EEG-Vergütungstarif für Überschusseinspeisung vergütet. Der Mieterstromzuschlag entfällt für diesen Anteil.
Wie läuft die Abrechnung technisch?
Jeder Mieterhaushalt bekommt einen geeichten Zähler für den bezogenen PV-Strom, ein weiterer Zähler misst die Reststromlieferung. Der Vermieter oder ein Dienstleister erstellt einmal jährlich eine Stromabrechnung mit Grundpreis, Arbeitspreis und Vorauszahlungen – formal wie ein klassischer Stromversorger nach StromGVV.
Brauche ich zwingend einen Dienstleister?
Für die Abrechnung ist ein Dienstleister sinnvoll, weil die Marktkommunikation nach EDI@Energy und die bilanzielle Zuordnung im Bilanzkreisvertrag Fachwissen brauchen. Kleinere Anlagen mit gemeinschaftlicher Gebäudeversorgung (§ 42b EnWG) sind seit 2024 deutlich einfacher – hier können erfahrene Vermieter selbst abrechnen.
Was passiert bei Mieterwechsel?
Der Mieterstromvertrag endet automatisch mit dem Auszug. Der neue Mieter kann, aber muss nicht in den bestehenden Vertrag eintreten. Du solltest im Vermietungsprozess von Anfang an den Mieterstromvertrag als optionales Angebot beilegen, damit der Rechtstitel nicht verloren geht.
Ist Mieterstrom vom Gewerbesteuerprivileg ausgeschlossen?
Nicht zwingend. Die 10-Prozent-Grenze der erweiterten Kürzung (§ 9 Nr. 1 GewStG) wurde 2021 für Mieterstrom, Ladeinfrastruktur und Direktlieferung angehoben. Erzeugst du Strom aus PV bis 20 kWp je Wohneinheit und liefert ihn an die Mieter, bleibt die Kürzung erhalten – darüber hinaus verlierst du sie, oder du gründest eine Servicegesellschaft.
Wie läuft der Vertrag mit dem Mieter?
Der Mieterstromvertrag ist ein separater Stromliefervertrag – Laufzeit maximal ein Jahr, Kündigungsfrist maximal drei Monate. Er muss die Preisstruktur (Grundpreis, Arbeitspreis), die Herkunft des Stroms sowie die Wechselmöglichkeit zum Grundversorger transparent nennen. Verbraucherschutzregeln der StromGVV gelten analog.