Kaltmiete, Warmmiete, Nettokaltmiete: Die Unterschiede.
Kaltmiete, Warmmiete, Nettokaltmiete, Bruttokaltmiete — vier Begriffe für dieselbe Wohnung. Wer sie verwechselt, schreibt Verträge, die vor Gericht nicht halten.
Kaltmiete ist die reine Miete für die Wohnung ohne jede Nebenkostenvorauszahlung. Warmmiete ist die Kaltmiete plus alle Betriebskosten-Vorauszahlungen inklusive Heizung. Nettokaltmiete meint die Kaltmiete ohne jede Nebenkosten-Umlage, Bruttokaltmiete die Kaltmiete plus kalte Betriebskosten ohne Heizung und Warmwasser.
Die vier Mietbegriffe im Überblick
| Begriff | Was enthalten | Was NICHT enthalten | Praxis |
|---|---|---|---|
| Nettokaltmiete | Nur die Miete für die Wohnfläche | Alle Betriebs- und Heizkosten | Standard im Mietvertrag |
| Bruttokaltmiete | Kaltmiete + kalte Betriebskosten | Heizung, Warmwasser | Selten, meist bei Sozialwohnungen |
| Warmmiete | Kaltmiete + alle Nebenkosten inkl. Heizung | — | Gesamtbelastung des Mieters |
| Inklusivmiete | Kaltmiete + Pauschale ohne Abrechnung | Rückzahlung, Anpassung | Nur bei Pauschale nach § 556 BGB |
Rechenbeispiel: 3-Zimmer-Wohnung 80 m² in Frankfurt
Ein Mietvertrag weist folgende Zahlen aus: 12,50 Euro/m² Nettokaltmiete, 2,20 Euro/m² Vorauszahlung für kalte Betriebskosten, 1,60 Euro/m² Heizkostenvorauszahlung. Für 80 m² ergibt das:
- Nettokaltmiete: 80 × 12,50 = 1.000,00 €
- Kalte Betriebskosten: 80 × 2,20 = 176,00 €
- Heizkosten-Vorauszahlung: 80 × 1,60 = 128,00 €
- Bruttokaltmiete: 1.000 + 176 = 1.176,00 €
- Warmmiete: 1.000 + 176 + 128 = 1.304,00 €
Der Mieter überweist monatlich die Warmmiete — 1.304 Euro. Für Mieterhöhungen zählt nur die Nettokaltmiete (§ 558 BGB), für den Mietspiegel je nach Kommune Netto- oder Bruttokalt.
Wann welche Miete? — Rechtliche Bezugsgrößen
Die deutsche Systematik knüpft je nach Vorgang an eine andere Miete an. Wer den falschen Wert nimmt, produziert unwirksame Erhöhungen und angreifbare Abrechnungen.
| Vorgang | Bezugsmiete | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Mieterhöhung nach Mietspiegel | Nettokaltmiete | § 558 Abs. 1 BGB |
| Kappungsgrenze (15/20 %) | Nettokaltmiete | § 558 Abs. 3 BGB |
| Mietpreisbremse (10 % über ortsüblich) | Nettokaltmiete | § 556d BGB |
| Kaution (max. 3 Monatsmieten) | Nettokaltmiete | § 551 BGB |
| Staffelmiete-Erhöhung | Nettokaltmiete | § 557a BGB |
| Indexmiete | Nettokaltmiete | § 557b BGB |
| Nebenkostenabrechnung | Kaltmiete + Vorauszahlungen | § 556 BGB |
| Modernisierungsumlage | 8 % Jahres-Kaltmiete + Fläche | § 559 BGB |
Was gehört in den Mietvertrag?
Ein sauberer Vertrag weist die drei Bestandteile getrennt aus: Nettokaltmiete, Vorauszahlung auf Betriebskosten, Vorauszahlung auf Heizkosten. Nur so kannst du später einzelne Positionen anpassen — etwa die Betriebskostenvorauszahlung nach § 560 BGB anheben, ohne die Nettokaltmiete zu berühren.
- Nettokaltmiete in Euro pro Monat, nicht in Euro/m²
- Betriebskosten-Vorauszahlung getrennt beziffern
- Heizkosten-Vorauszahlung getrennt beziffern
- Umlageschlüssel je Kostenart nennen oder auf § 556a BGB verweisen
- Fälligkeit (3. Werktag) und Zahlungsweg festlegen
Wer den Vertrag mit einer Vorlage baut, die diese Trennung übernimmt, spart sich Ärger bei jeder Mieterhöhung. Rentprime nutzt den anwaltlich geprüften Mietvertrag-Generator mit genau dieser Struktur — die Zahlen fließen später als Basis in die NKA-Engine.
Häufige Fehler und ihre Folgen
Zweiter Klassiker: Die Kaution wird auf die Warmmiete berechnet. Wer 3 × 1.304 Euro = 3.912 Euro verlangt statt der zulässigen 3 × 1.000 Euro = 3.000 Euro, fordert 912 Euro zuviel und muss den Überschuss samt Zinsen zurückzahlen (§ 551 BGB, § 812 BGB).
Häufige Fragen
Was ist die Warmmiete genau?
Die Warmmiete ist die Summe aus Nettokaltmiete, Betriebskosten-Vorauszahlung und Heizkosten-Vorauszahlung — der Betrag, den der Mieter jeden Monat auf dein Konto überweist. Sie ist keine gesetzliche Kategorie, sondern die praktische Gesamtbelastung.
Zählt für die Kaution die Kalt- oder Warmmiete?
§ 551 BGB stellt auf die Nettokaltmiete ohne Betriebskostenpauschale und ohne Nebenkostenvorauszahlungen ab. Bei einer Warmmiete von 1.304 Euro und einer Nettokaltmiete von 1.000 Euro darf die Kaution maximal 3.000 Euro betragen.
Wie berechne ich die Mieterhöhung — auf welche Miete?
Immer auf die Nettokaltmiete. § 558 BGB ordnet die ortsübliche Vergleichsmiete der Nettokaltmiete zu, die Kappungsgrenze von 20 (bzw. 15 in angespannten Märkten) Prozent gilt ebenfalls nur für sie.
Was ist eine Inklusivmiete?
Eine Bruttomiete mit Pauschale statt Abrechnung: Der Mieter zahlt einen Festbetrag, der Vermieter rechnet nicht ab und trägt das Kostenrisiko. Zulässig nach § 556 Abs. 2 BGB, aber unpraktisch bei stark schwankenden Energiekosten.
Muss ich Netto- und Bruttokalt trennen?
Für Neuverträge dringend empfohlen. Nur wenn die Nettokaltmiete beziffert ist, kannst du die Betriebskostenvorauszahlung nach § 560 BGB separat anpassen, ohne die Miete selbst zu berühren.