Der 70/30-Irrtum bei Heizkosten — was die HKVO wirklich vorschreibt.
Viele Vermieter rechnen Heizkosten starr 70 Prozent Verbrauch und 30 Prozent Fläche ab — doch die Heizkostenverordnung lässt genau das nicht zu. Was der Fehler kostet und wie du ihn heilst.
Die Heizkostenverordnung schreibt keinen festen 70/30-Split vor. Zulässig ist jeder Verbrauchsanteil zwischen 50 und 70 Prozent (§ 7 HKVO). Ein starrer 70/30-Split ist nur bei Gebäuden mit besonders schlechter Dämmung und Öl-, Gas- oder Fernwärmeversorgung Pflicht — sonst reicht 50/50. Verteilst du falsch, darf der Mieter seinen Anteil um 15 Prozent kürzen.
Woher der 70/30-Mythos kommt
In vielen älteren Vorlagen und Buchhaltungsprogrammen steht 70/30 als Standardschlüssel. Der Wert stammt aus einer Zeit, in der Wärmemesser noch selten waren und man einen möglichst hohen Verbrauchsanteil wollte, um Sparanreize zu setzen. Die Heizkostenverordnung selbst hat 70/30 nie als Regelfall vorgeschrieben — sie erlaubt einen Verbrauchsanteil zwischen 50 und 70 Prozent (§ 7 Abs. 1 HKVO).
Seit der Novelle 2009 gibt es nur eine einzige Konstellation, in der 70 Prozent Verbrauch Pflicht sind: Gebäude, die vor 1978 errichtet wurden, freiliegende Leitungen für die Warmwasserversorgung haben und mit Öl, Gas oder Fernwärme beheizt werden. In allen anderen Fällen bist du frei zwischen 50/50 und 70/30 — und musst dich einmal festlegen.
Wann welcher Split zulässig ist
| Gebäude/Anlage | Verbrauchsanteil | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Neubau ab 1978, gedämmte Leitungen | 50 bis 70 % | § 7 Abs. 1 HKVO |
| Altbau vor 1978, ungedämmte Leitungen, Öl/Gas/Fernwärme | mindestens 70 % | § 7 Abs. 1 S. 2 HKVO |
| Wärmepumpe, Solar, Fernwärme aus KWK | mindestens 50 %, empfohlen 50/50 | § 7 Abs. 1 HKVO |
| Verbrauch nicht erfassbar (Ausnahmefall) | 0 %, dafür 15 % Kürzung möglich | § 12 HKVO |
| Passivhaus mit Jahresheizwärmebedarf < 15 kWh/m² | 50/50 als Regel | § 11 Abs. 1 Nr. 1a HKVO |
Wichtig: Der Schlüssel gilt für Heizung und Warmwasser getrennt. Die Verordnung erlaubt sogar unterschiedliche Anteile — etwa 70 Prozent Verbrauch bei der Heizung und 50 Prozent beim Warmwasser.
Rechenbeispiel: Was der falsche Split kostet
Ein 6-Parteien-Haus, Baujahr 1985, gut gedämmt. Gesamtheizkosten 12.000 Euro, Gesamtwohnfläche 480 m². Eine 80-m²-Wohnung verbraucht laut Zähler 12 Prozent der Gesamtwärme.
| Schlüssel | Verbrauchsanteil (€) | Flächenanteil (€) | Summe für 80-m²-Wohnung |
|---|---|---|---|
| 70/30 (Standardirrtum) | 12.000 × 70 % × 12 % = 1.008 | 12.000 × 30 % × 80/480 = 600 | 1.608 € |
| 50/50 (zulässig) | 12.000 × 50 % × 12 % = 720 | 12.000 × 50 % × 80/480 = 1.000 | 1.720 € |
| 60/40 (Kompromiss) | 12.000 × 60 % × 12 % = 864 | 12.000 × 40 % × 80/480 = 800 | 1.664 € |
Wer sparsam heizt (unter dem Flächenschnitt liegt), profitiert vom hohen Verbrauchsanteil. Wer über dem Schnitt verbraucht, zahlt beim 70/30-Split drauf. Der Split entscheidet also, wer im Haus wen quersubventioniert — nicht die Gesamtkosten.
Wann Mieter 15 Prozent kürzen dürfen
§ 12 HKVO gibt dem Mieter ein pauschales Kürzungsrecht von 15 Prozent, wenn du entgegen der Verordnung abrechnest — also etwa nach reiner Fläche, mit einem Verbrauchsanteil unter 50 Prozent oder über 70 Prozent, oder ohne Zähler in einem Gebäude, in dem eine Verbrauchserfassung möglich wäre. Die Kürzung bezieht sich auf den Heizkostenanteil des Mieters, nicht auf die Gesamtabrechnung.
Bei einem Heizkostenanteil von 1.700 Euro sind das 255 Euro pro Wohnung und Jahr — im 6-Parteien-Haus also über 1.500 Euro, die du an Mieter zurückzahlst, ohne dass sich an deinem Einkauf beim Energieversorger etwas ändert.
So korrigierst du den Fehler
- Prüfe im Mietvertrag, ob dort ein konkreter Split (z. B. 70/30) genannt ist. Fehlt eine Angabe, gilt der von dir gewählte Schlüssel — er muss aber HKVO-konform sein.
- Ordne dein Gebäude anhand von Baujahr, Dämmung und Wärmequelle in die Tabelle oben ein.
- Ist der falsche Schlüssel im Mietvertrag festgehalten, informiere die Mieter vor Beginn des nächsten Abrechnungszeitraums schriftlich über die Umstellung (§ 6 Abs. 4 HKVO).
- Rechne für das laufende Jahr nach dem zulässigen Schlüssel ab — nicht mehr nach 70/30.
- Prüfe rückwirkend zwei Jahre: Wenn Mieter noch Einwendungen erheben können (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB), sind Guthaben-Korrekturen fällig.
Wer den Split nicht jedes Jahr per Hand prüfen will: In Rentprime hinterlegst du Gebäudetyp und Verteilerschlüssel einmal im Mietvertrag — die Nebenkostenabrechnung übernimmt Heizung und Warmwasser getrennt und weist den 50/70-Prozent-Rahmen im PDF aus.
Typische Folgefehler
- 70/30 auch bei Wärmepumpen: nicht Pflicht, aber zulässig — bei Wärmepumpen mit hohem Grundverbrauch benachteiligt es sparsame Mieter.
- Warmwasser mit reinem Flächenschlüssel: seit Einbau von Warmwasserzählern nicht mehr zulässig, Kürzung 15 %.
- Split mitten im Jahr geändert: nach § 6 Abs. 4 HKVO nur zum Beginn eines Abrechnungszeitraums, mit Vorankündigung.
- Bei Passivhäusern trotzdem 70/30: Für Gebäude mit sehr geringem Heizbedarf erlaubt § 11 HKVO ausdrücklich 50/50 — alles andere ist unwirtschaftlich.
Häufige Fragen
Ist 70/30 verboten?
Nein. 70/30 ist innerhalb des HKVO-Rahmens (50 bis 70 Prozent Verbrauchsanteil) zulässig. Verboten ist nur, mehr als 70 Prozent oder weniger als 50 Prozent nach Verbrauch abzurechnen — außer in wenigen gesetzlich geregelten Sonderfällen.
Kann ich den Split jedes Jahr anders wählen?
Nein. Nach § 6 Abs. 4 HKVO muss der Schlüssel für den gesamten Abrechnungszeitraum gelten. Eine Änderung ist nur zum Beginn eines neuen Zeitraums möglich und du musst die Mieter vorher schriftlich informieren.
Was ist mit dem Warmwasseranteil?
Für Warmwasser gilt derselbe Rahmen von 50 bis 70 Prozent Verbrauchsanteil, aber getrennt von der Heizung. Voraussetzung ist ein Warmwasserzähler pro Wohnung — fehlt der, greift ebenfalls die 15-Prozent-Kürzung.
Was gilt, wenn im Mietvertrag ein konkreter Split steht?
Der Vertrag ist bindend, solange er HKVO-konform ist. Steht dort ein unzulässiger Wert (z. B. 100 Prozent Fläche), ist die Klausel unwirksam und du musst nach der Verordnung abrechnen.
Gilt das auch für Zweifamilienhäuser?
Bei Zweifamilienhäusern, in denen der Vermieter selbst eine Wohnung bewohnt, ist die HKVO nach § 2 nicht anwendbar. Dort darfst du frei verteilen — dokumentiere den Schlüssel trotzdem im Mietvertrag.