Die §35a-Bescheinigung — was Vermieter ihren Mietern schulden.
Hausmeister, Treppenreinigung, Gartenpflege: Deine Mieter können ihren Anteil an vielen Nebenkosten von der Steuer absetzen — aber nur mit einer Aufstellung von dir. Was §35a EStG begünstigt und wie du die Bescheinigung effizient erstellst.
Worum es bei §35a EStG geht
§35a EStG belohnt legale Arbeit im Haushalt: Steuerpflichtige können 20 Prozent der Arbeitskosten für haushaltsnahe Dienstleistungen (bis zu 4.000 € Ermäßigung pro Jahr) und für Handwerkerleistungen (bis zu 1.200 €) direkt von ihrer Steuerschuld abziehen. Das gilt nicht nur für Eigentümer — auch Mieter können ihre über die Nebenkosten gezahlten Anteile geltend machen.
Der Haken: Die Nebenkostenabrechnung weist normalerweise Gesamtkosten aus, nicht die begünstigten Arbeitskosten. Deshalb brauchen deine Mieter eine Aufschlüsselung von dir.
Musst du die Bescheinigung ausstellen?
Ja — nach ständiger Rechtsprechung haben Mieter einen Anspruch auf die Angaben, die sie für den Steuerabzug brauchen. Du erfüllst ihn entweder direkt in der Nebenkostenabrechnung (begünstigte Posten mit Arbeitskostenanteil ausgewiesen) oder durch eine gesonderte Bescheinigung nach dem Muster der Finanzverwaltung. Eine zusätzliche Gebühr dafür kannst du nur verlangen, wenn das vereinbart ist — die meisten Vermieter liefern die Aufstellung kulanzhalber mit, zumal sie jedes Jahr fast identisch aussieht.
Diese Nebenkosten-Posten sind begünstigt
- Hausmeister und Hausreinigung (haushaltsnahe Dienstleistung)
- Gartenpflege und Winterdienst
- Schornsteinfeger (Handwerkerleistung)
- Wartung von Heizung, Aufzug und Feuerlöschern (Handwerkerleistung)
- Ungezieferbekämpfung
- Reparaturen an Gemeinschaftseigentum, soweit umgelegt
Nicht begünstigt sind reine Verbrauchs- und Sachkosten: Heizöl, Wasser, Grundsteuer, Versicherungen, Müllgebühren (öffentliche Entsorgung) — und bei allen begünstigten Posten zählt nur der Anteil für Arbeitslohn, Fahrt- und Maschinenkosten, nicht das Material.
So sieht eine saubere Aufstellung aus
Pro Mieter und Abrechnungsjahr listest du die begünstigten Kostenarten mit drei Spalten: Gesamtbetrag der Kostenart, darin enthaltener Arbeitskostenanteil, und der auf den Mieter entfallende Anteil nach dem Umlageschlüssel der Abrechnung. Getrennt nach haushaltsnahen Dienstleistungen und Handwerkerleistungen — das Finanzamt behandelt beide Töpfe mit eigenen Höchstbeträgen.
Die Arbeitskostenanteile entnimmst du den Rechnungen deiner Dienstleister; seriöse Anbieter weisen Lohn- und Materialanteil getrennt aus. Fehlt der Ausweis, fordere ihn an — pauschale Eigenschätzungen sind angreifbar.
Sonderfall Eigentumswohnung: die Zahlen kommen von der WEG
Vermietest du eine Eigentumswohnung, stecken die begünstigten Posten in der Jahresabrechnung der WEG-Verwaltung. Viele Hausverwaltungen liefern die §35a-Anteile bereits als eigene Anlage zur Abrechnung mit — frag aktiv danach, falls nicht. Diese Aufstellung reichst du dann anteilig an deinen Mieter weiter: Maßgeblich ist der Anteil, der über die Nebenkostenabrechnung tatsächlich auf ihn umgelegt wurde. Kosten, die du als Eigentümer selbst trägst — etwa aus der Erhaltungsrücklage finanzierte Reparaturen —, gehören nicht in die Mieter-Bescheinigung.
Timing: Abrechnung kommt oft nach der Steuererklärung
Deine Abrechnung für 2025 kommt womöglich erst Ende 2026 — nach der Steuererklärung des Mieters. Kein Problem: Die Finanzverwaltung akzeptiert, dass Mieter die Beträge in dem Jahr ansetzen, in dem sie die Abrechnung erhalten haben. Deine Aufstellung ist also nie zu spät — sie verschiebt den Abzug nur ins passende Jahr. Fragt ein Mieter rückwirkend für ältere Jahre an, lohnt der Blick in die abgelegten Abrechnungen: Die Angaben lassen sich aus den vorhandenen Belegen jederzeit rekonstruieren.
Warum sich der kleine Aufwand für dich lohnt
Die Bescheinigung kostet dich mit sauberen Belegen wenige Minuten — und bringt dir zufriedene Mieter, die real Geld zurückbekommen. Sie signalisiert außerdem eine professionelle, transparente Abrechnung: Wer Arbeitskostenanteile ausweisen kann, hat seine Belege offensichtlich im Griff. Das entschärft so manche Rückfrage zur Abrechnung, bevor sie entsteht.
Mit Rentprime aus der Abrechnung heraus erstellt
In Rentprime sind die Kostenarten der Nebenkostenabrechnung sauber getrennt und jede Dienstleister-Rechnung liegt als Beleg am Objekt — die Beleg-KI hat Beträge und Zeiträume bereits erfasst. Aus dem umgelegten Anteil je Mieter und den Arbeitskostenanteilen der Rechnungen stellst du die §35a-Aufstellung in wenigen Minuten zusammen, Jahr für Jahr nach demselben Schema.
Wie deine Mieter die Beträge geltend machen und was in Grenzfällen begünstigt ist, klärt deren — oder dein — Steuerberater im Einzelfall.
Häufige Fragen
Muss ich als Vermieter eine §35a-Bescheinigung ausstellen?
Ja, nach ständiger Rechtsprechung können Mieter die Angaben verlangen, die sie für den Steuerabzug brauchen. Du erfüllst den Anspruch über eine aufgeschlüsselte Nebenkostenabrechnung oder eine gesonderte Bescheinigung.
Welche Nebenkosten können Mieter nach §35a absetzen?
Die Arbeitskostenanteile von Hausmeister, Reinigung, Gartenpflege, Winterdienst, Schornsteinfeger und Wartungsarbeiten. Verbrauchskosten wie Heizöl, Wasser, Grundsteuer und Versicherungen sind nicht begünstigt.
Zählen Materialkosten bei §35a mit?
Nein. Begünstigt sind nur Arbeitslohn, Fahrt- und Maschinenkosten. Deshalb muss die Aufstellung den Arbeitskostenanteil der jeweiligen Rechnungen gesondert ausweisen.
In welchem Jahr setzen Mieter die Beträge an?
Im Jahr, in dem sie die Nebenkostenabrechnung erhalten. Dass die Abrechnung für 2025 erst 2026 kommt, ist unschädlich — der Abzug verschiebt sich einfach in die Steuererklärung für 2026.