Etagenheizung richtig abrechnen — wenn der Mieter direkt beim Versorger zahlt.

Was eine Etagenheizung ist

Bei einer Etagenheizung sitzt die Wärmeerzeugung in der Wohnung selbst — typischerweise eine Gastherme im Bad oder in der Küche, die Heizung und Warmwasser für genau diese Einheit liefert. Es gibt keinen zentralen Kessel im Keller und keine gemeinsame Brennstoffbeschaffung: Jede Wohnung ist wärmetechnisch autark.

Das ändert die Abrechnungslogik grundlegend. Der Mieter schließt in der Regel einen eigenen Gasliefervertrag ab, bekommt seine Rechnung direkt vom Versorger und bezahlt sie selbst — Heizkosten tauchen in deiner Nebenkostenabrechnung schlicht nicht auf.

Für dich als Vermieter hat das Modell zwei Gesichter: Einerseits entfällt der komplette Heizkosten-Verwaltungsaufwand — kein Brennstoffeinkauf, keine Verbrauchserfassung, keine Heizkostenabrechnung. Andererseits gibst du die Kontrolle über einen Kostenblock ab, der für Mietinteressenten bei der Wohnungssuche eine große Rolle spielt: Eine alte, durstige Therme macht deine Wohnung im Vergleich teuer, ohne dass du es in deinen Unterlagen siehst.

Warum die HKVO hier nicht gilt

Die Heizkostenverordnung regelt die Verteilung von Wärmekosten, die der Gebäudeeigentümer zentral einkauft und auf mehrere Nutzer umlegen muss. Bei der Etagenheizung gibt es nichts zu verteilen: Der Verbrauch entsteht und wird abgerechnet direkt beim einzelnen Mieter. Deshalb entfallen Verbrauchserfassung, 50/70-Verteilung und auch die Pflicht zu fernablesbaren Erfassungsgeräten für die Heizwärme — die betreffen nur zentrale Anlagen und gewerbliche Wärmelieferung.

Was du trotzdem umlegen darfst

Auch ohne Heizkostenblock bleiben umlagefähige Positionen rund um die Therme:

• Wartung der Etagenheizung: §2 Nr. 4 BetrKV nennt die Kosten der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen ausdrücklich als Betriebskosten
• Schornsteinfeger: Kehr- und Messgebühren für die Abgasanlage der Therme
• Warmwassergeräte: auch die Wartung von Warmwasser-Durchlauferhitzern ist nach §2 BetrKV umlagefähig

Voraussetzung ist wie immer, dass der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vereinbart. Reparaturen und der Austausch der Therme sind dagegen Instandhaltung — sie bleiben bei dir und dürfen nicht als Betriebskosten auftauchen. Achte bei Wartungsverträgen darauf, dass Reparaturanteile („Vollwartung") herausgerechnet werden.

CO₂-Kosten: der Mieter kommt auf dich zu

Das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz gilt auch bei der Etagenheizung — nur umgekehrt: Weil der Mieter den Brennstoff selbst kauft, trägt er die CO₂-Kosten zunächst allein. Er darf aber deinen Vermieteranteil nach dem Stufenmodell von dir zurückfordern. Die Aufteilung weist der Gasversorger auf der Rechnung aus; der Mieter muss seinen Erstattungsanspruch innerhalb von zwölf Monaten geltend machen. Kommt eine solche Forderung, prüfe die Berechnung und verrechne den Betrag, statt sie auszusitzen — der Anspruch ist gesetzlich klar geregelt.

Mischhäuser: zentral und dezentral im selben Gebäude

Knifflig wird es, wenn ein Haus teils zentral beheizt wird und einzelne Einheiten eine eigene Therme haben — etwa nach einer Teilmodernisierung. Dann gilt: Die dezentral beheizten Einheiten werden aus der zentralen Heizkostenverteilung vollständig herausgenommen. Sie zahlen weder Grund- noch Verbrauchskosten der Zentralanlage, denn sie beziehen von ihr keine Wärme. Wer sie mitverteilt, produziert eine falsche Abrechnung für alle Parteien.

Keine Zählerpflicht, keine Verbrauchsinfo — aber auch keine Steuerung

Weil die HKVO nicht gilt, entfallen bei der Etagenheizung auch ihre Nebenpflichten: keine fernablesbaren Erfassungsgeräte, keine monatliche Verbrauchsinformation, kein Kürzungsrecht nach §12 HKVO. Das spart Verwaltungsaufwand — hat aber eine Kehrseite: Du siehst den Energieverbrauch deiner Einheiten nicht und bemerkst eine altersschwache, ineffiziente Therme erst, wenn der Mieter sich über seine Gasrechnung beschwert oder das Gerät ausfällt. Ein Blick auf das Baujahr der Thermen bei jeder Wohnungsbegehung gehört deshalb zur guten Bestandspflege, zumal ein Ausfall mitten im Winter schnell zur Mietminderung führt.

Übergabe und Vertragsgestaltung

Beim Mieterwechsel gehören die Zählerstände von Gas und Strom ins Übergabeprotokoll, und der neue Mieter sollte sich zügig beim Versorger anmelden — sonst läufst du Gefahr, über die Grundversorgung als Eigentümer in Anspruch genommen zu werden. Im Mietvertrag sollte klar stehen, dass der Mieter den Brennstoffbezug selbst trägt und die Therme pfleglich behandelt; die jährliche Wartung organisierst besser du selbst und legst sie um, statt sie dem Mieter zu überlassen.

Etagenheizung in der Nebenkostenabrechnung abbilden

In Rentprime legst du je Einheit fest, ob sie zentral oder dezentral beheizt wird: Dezentrale Einheiten bleiben automatisch außerhalb der Heizkostenverteilung, während Wartung und Schornsteinfeger als normale Betriebskosten nach BetrKV in die Nebenkostenabrechnung laufen. Die Beleg-KI liest die Wartungsrechnungen dafür automatisch ein. Ab 15,90 € im Monat für bis zu 5 Einheiten.

Häufige Fragen

Gilt die Heizkostenverordnung bei einer Gasetagenheizung?

Nein. Die HKVO betrifft zentrale Anlagen und gewerbliche Wärmelieferung. Bei der Etagenheizung rechnet der Mieter direkt mit seinem Energieversorger ab, sodass es keine Heizkosten zu verteilen gibt.

Welche Kosten der Etagenheizung darf ich umlegen?

Die Kosten der Reinigung und Wartung der Etagenheizung sind nach §2 Nr. 4 BetrKV umlagefähig, ebenso die Schornsteinfegergebühren. Reparaturen und der Austausch der Therme sind Instandhaltung und nicht umlagefähig.

Wer zahlt die CO₂-Kosten bei der Etagenheizung?

Der Mieter zahlt sie zunächst über seine Gasrechnung, kann aber den Vermieteranteil nach dem Stufenmodell des CO₂KostAufG von dir zurückverlangen. Dafür hat er nach Erhalt der Rechnung zwölf Monate Zeit.

Wie rechne ich ab, wenn nur manche Wohnungen eine Etagenheizung haben?

Die dezentral beheizten Einheiten werden komplett aus der zentralen Heizkostenabrechnung herausgenommen — sie tragen weder Grund- noch Verbrauchskosten der Zentralanlage.