Erbschaftsteuer bei vermieteten Immobilien – 10 % Abschlag und Freibeträge im Überblick.
Vermietete Wohnimmobilien werden nur mit 90 % ihres Werts angesetzt (§ 13d ErbStG). Zusammen mit Freibetrag und Steuerklasse entscheidet das oft über fünf- bis sechsstellige Beträge.
Vermietete Wohnimmobilien werden nach § 13d ErbStG mit nur 90 % ihres Verkehrswerts angesetzt. Zusammen mit den Freibeträgen – 500.000 € für Ehepartner, 400.000 € pro Kind, 200.000 € pro Enkel – bleibt eine typische Eigentumswohnung im Erbfall oft steuerfrei. Auf den Rest fällt Steuerklasse I mit 7 bis 30 Prozent an.
Wie eine vermietete Immobilie bewertet wird
Grundlage ist der Verkehrswert nach dem Bewertungsgesetz. Für Wohnungen und Mehrfamilienhäuser gilt das Ertragswertverfahren (§§ 182, 184 BewG): Die Jahresrohmiete abzüglich pauschaler Bewirtschaftungskosten wird mit einem Liegenschaftszinssatz und dem Bodenwert kapitalisiert. Ein-/Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen werden im Vergleichswertverfahren angesetzt, wenn Kaufpreise ähnlicher Objekte vorliegen.
Ist die Wohnung zu Wohnzwecken vermietet, wird der so ermittelte Wert um 10 Prozent gekürzt (§ 13d ErbStG). Der Abschlag gilt nur für Wohnimmobilien, nicht für Gewerbeobjekte, und nur, wenn sie tatsächlich zu fremden Wohnzwecken überlassen sind. Ferienwohnungen mit ständig wechselnden Gästen zählen nicht dazu.
| Verwandtschaft | Steuerklasse | Freibetrag | Steuersatz |
|---|---|---|---|
| Ehepartner | I | 500.000 € | 7 – 30 % |
| Kind, Stiefkind | I | 400.000 € | 7 – 30 % |
| Enkel | I | 200.000 € | 7 – 30 % |
| Eltern (im Erbfall) | I | 100.000 € | 7 – 30 % |
| Geschwister, Neffen | II | 20.000 € | 15 – 43 % |
| Nicht verwandt | III | 20.000 € | 30 – 50 % |
Rechenbeispiel: Zweifamilienhaus an das Kind
Ein Zweifamilienhaus hat einen ermittelten Verkehrswert von 600.000 €. Beide Wohnungen sind vermietet, § 13d ErbStG greift auf den vollen Wert. Der steuerliche Wert sinkt auf 540.000 €. Vom Freibetrag des Kindes (400.000 €) verbleiben 140.000 € zu versteuern.
Nach § 19 ErbStG fällt in Steuerklasse I bei einem Erwerb bis 300.000 € ein Satz von 11 Prozent an. 140.000 € × 11 % = 15.400 € Erbschaftsteuer. Ohne den 10-%-Abschlag wären es 22.000 €. Der Bewertungsabschlag spart hier 6.600 €.
Familienheim vs. vermietete Wohnung
Das selbstgenutzte Familienheim ist unter Ehegatten nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG komplett steuerfrei, für Kinder bis 200 m² Wohnfläche. Voraussetzung: unverzügliche Eigennutzung und Selbstnutzung mindestens zehn Jahre. Bei einer vermieteten Wohnung gilt diese Vollbefreiung nicht – nur der 10-%-Abschlag. Wer beide Wege prüft, sollte den Wert der Immobilie, die Freibetragslage und die geplante Nutzung durch die Erben nebeneinanderstellen.
Bei Miteigentum (Erbengemeinschaft) wird der Wert anteilig angesetzt. Ein Vermächtnis oder eine Teilungsanordnung kann helfen, die Immobilie einer Person zuzuweisen, die den Freibetrag effizient nutzt. Wer den späteren Verkauf plant, achtet auf die zehnjährige Spekulationsfrist – geerbte Fristen zählen weiter, der Erbfall selbst löst sie nicht neu aus.
So bereitest du den Erbfall steuerlich vor
- Verkehrswert schätzen lassen (Makler, Gutachter, Bodenrichtwertkarte) und Ertragswert überschlagen.
- Freibeträge je Kind/Ehepartner rechnen und mit dem Wert abgleichen – gegebenenfalls Teilanteile schenken (§ 14 ErbStG: Zehnjahresfrist).
- Prüfen, ob § 13d ErbStG greift (Wohnzwecke, nicht selbstgenutzt, keine Ferienvermietung).
- Testament oder Erbvertrag so gestalten, dass die Freibeträge ausgeschöpft werden (Vermächtnis, Teilungsanordnung).
- Belege für Mietverhältnisse, Nebenkosten und Rücklagen archivieren – das Finanzamt fragt sie im Bewertungsverfahren an.
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Fristen und Erklärungspflichten
Der Erwerb ist dem Finanzamt binnen drei Monaten anzuzeigen (§ 30 ErbStG). Die eigentliche Erbschaftsteuererklärung fordert das Amt regelmäßig separat an; die Frist wird individuell gesetzt und liegt meist bei einem bis drei Monaten. Wer eine Fristverlängerung braucht, sollte sie schriftlich beantragen.
Miet-, Nebenkosten- und Instandhaltungsunterlagen der letzten drei Jahre erleichtern die Bewertung, weil Bewirtschaftungskosten und Rohertrag glaubhaft belegt werden. Fehlen sie, greift das Amt auf pauschale Sätze zurück – oft zulasten der Erben.
Bewertungsverfahren im Detail
Das Ertragswertverfahren nach §§ 182, 184 BewG rechnet in drei Schritten: Bodenwert (Fläche × Bodenrichtwert), Gebäudeertragswert (Reinertrag × Vervielfältiger nach Anlage 21) und Zusammenführung. Der Vervielfältiger richtet sich nach Liegenschaftszinssatz (typisch 4,5 – 6,5 % bei Mietwohnobjekten) und wirtschaftlicher Restnutzungsdauer (max. 80 Jahre, Mindestwert 30 % der Gesamtnutzungsdauer).
Beispiel: Zweifamilienhaus, Bodenwert 120.000 €, Jahresrohertrag 15.600 €, Bewirtschaftungskosten pauschal 21 % = 12.324 € Reinertrag. Bei Restnutzungsdauer 50 Jahre und Zinssatz 5 % beträgt der Vervielfältiger 18,26 → Gebäudeertragswert 96.708 €. Grundbesitzwert vor Abschlag: 216.708 €. § 13d-Abschlag drückt auf 195.037 €.
- Bodenrichtwert bei der Gutachterausschuss-Seite der Kommune abrufen.
- Jahresrohertrag = nachhaltig erzielbare Kaltmiete × 12 (nicht die aktuelle, wenn ortsüblich niedriger ist).
- Bewirtschaftungspauschale je nach Objektalter zwischen 18 und 29 %.
- Vervielfältiger aus Anlage 21 BewG ablesen – kein freies Schätzen.
- Bei Sonderfällen (Denkmal, Erbbaurecht) Sachverständigengutachten prüfen.
Häufige Fragen
Greift der 10-%-Abschlag auch bei einer Ferienwohnung?
Nein. § 13d ErbStG verlangt eine Überlassung zu Wohnzwecken. Ferienwohnungen mit wechselnden Feriengästen erfüllen das nicht. Eine langfristig an eine Familie vermietete Ferienwohnung wird von der Finanzverwaltung dagegen anerkannt.
Wie hoch ist der Freibetrag für ein Enkelkind?
200.000 €, wenn ein Elternteil zwischen Erblasser und Enkel noch lebt; ist dieses Elternteil vorverstorben, gilt der Kinderfreibetrag von 400.000 € (§ 16 Abs. 1 Nr. 3 ErbStG).
Kann ich mehrere Immobilien mit dem Abschlag begünstigen?
Ja, § 13d ErbStG kennt keine Obergrenze. Jede zu Wohnzwecken vermietete Immobilie wird mit 90 Prozent ihres Werts angesetzt, solange sie nicht zum Betriebsvermögen gehört und im Inland oder EU/EWR belegen ist.
Was passiert steuerlich, wenn Erben die Immobilie sofort verkaufen?
Der 10-%-Abschlag bleibt erhalten – anders als beim Familienheim gibt es keine Nachversteuerung. Zu prüfen ist die Spekulationsfrist des § 23 EStG: Der Erbe tritt in die Frist des Erblassers ein.
Wie wird der Ertragswert konkret berechnet?
Vereinfacht: Jahresrohertrag (Nettokaltmiete × 12) minus pauschale Bewirtschaftungskosten × Vervielfältiger + Bodenwert. Die Vervielfältiger stehen in Anlage 21 zum BewG und richten sich nach Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer.