Einliegerwohnung vermieten — Regeln, Nebenkosten, Steuern.
Ein Haus, zwei Parteien, gemeinsame Heizung. Wie du die Einliegerwohnung sauber abrechnest, welche Kosten umlagefähig sind und wo das Finanzamt genau hinschaut.
Eine Einliegerwohnung wird wie eine normale Mietwohnung behandelt: schriftlicher Mietvertrag, Nebenkostenabrechnung nach § 556 BGB, Werbungskosten anteilig zur vermieteten Fläche. Die AfA setzt du auf den vermieteten Anteil des Gebäudes an (2 Prozent nach § 7 EStG). Heizkosten müssen zwingend zwischen den beiden Wohneinheiten nach HKVO aufgeteilt werden.
Was ist überhaupt eine Einliegerwohnung?
Nach den Landesbauordnungen gilt eine Wohnung als Einliegerwohnung, wenn sie in einem selbst bewohnten Ein- oder Zweifamilienhaus untergeordnet ist — meist mit eigenem Eingang oder abtrennbarem Zugang, eigener Küche, eigenem Bad und in der Regel weniger Fläche als die Hauptwohnung. Für die Steuer und das Mietrecht ist die Zuordnung aber egal: Vermietet ist vermietet, § 21 EStG greift wie bei jeder anderen Wohnung.
Der Mietvertrag: Was rein muss
- Genaue Bezeichnung der Wohnung, Wohnfläche nach WoFlV, Mitbenutzung von Garten, Waschküche, Stellplatz.
- Kaltmiete, Vorauszahlung auf Betriebskosten, Heizkosten-Anteil.
- Verteilerschlüssel für alle Nebenkosten (Fläche ist der Standard, andere Regelung möglich).
- Kaution: bis zu drei Netto-Kaltmieten (§ 551 BGB), separates Konto.
- Sonderklauseln für Gemeinschaftsflächen und Ruhezeiten — sinnvoll wegen der Nähe.
Für die Vermietung im eigenen Haus gilt eine besondere Kündigungsvorschrift: § 573a BGB erlaubt dir als Vermieter, in Wohnungen im vom Eigentümer selbst bewohnten Zweifamilienhaus mit einer um drei Monate verlängerten Kündigungsfrist zu kündigen, ohne dass ein berechtigtes Interesse vorliegen muss. Der Mieter genießt trotzdem den vollen Sozialschutz.
Die Nebenkostenabrechnung: Zwei Parteien, ein Zähler
Weil das Zweifamilienhaus meist eine gemeinsame Heizung, einen gemeinsamen Wasserzähler und einen gemeinsamen Stromkasten für Allgemeinflächen hat, ist die Abrechnung eine kleine Wirtschaftseinheit. Die HKVO gilt auch hier: Mindestens 50 Prozent der Heizkosten müssen nach erfasstem Verbrauch verteilt werden (§ 7 HKVO). Ohne Zähler kürzt der Mieter nach § 12 HKVO um 15 Prozent.
| Kostenart | Verteilerschlüssel | Umlagefähig? |
|---|---|---|
| Grundsteuer | Fläche | ja |
| Gebäudeversicherung | Fläche | ja |
| Wasser/Abwasser | Verbrauch (falls Zähler), sonst Fläche | ja |
| Müllgebühren | Personen oder Fläche | ja |
| Heizung (Öl/Gas/Fernwärme) | 50–70 % Verbrauch, Rest Fläche | ja |
| Warmwasser | Verbrauch mit Warmwasserzähler | ja |
| Schornsteinfeger | Fläche | ja |
| Gartenpflege (nur wenn Mieter Zugang hat) | Fläche | ja |
| Allgemeinstrom Treppenhaus | Fläche oder Einheiten | ja |
| Reparatur Heizung | — | nein (Instandhaltung) |
| Verwaltung, Kontoführung | — | nein |
Rechenbeispiel: Haus mit 220 m² Wohnfläche, davon 55 m² Einliegerwohnung. Umlagefähige Gesamtkosten inklusive Heizung 5.400 Euro. Anteil der Einliegerwohnung nach Fläche: 25 %, also 1.350 Euro. Bei 100 Euro Vorauszahlung/Monat sind 1.200 Euro geleistet — Nachforderung 150 Euro. Wer Verbrauchszähler hat, muss den Heizanteil aber getrennt splitten.
Steuer: AfA und Werbungskosten nur anteilig
Weil das Haus zu einem Teil selbst genutzt und zu einem Teil vermietet ist, wird alles aufgeteilt. Der Schlüssel ist die Wohnfläche. Bei 55 von 220 m² sind das 25 Prozent — nur dieser Teil bringt Werbungskosten. AfA-Beispiel: Gebäudeanteil 300.000 Euro, davon 25 Prozent = 75.000 Euro Bemessungsgrundlage; 2 Prozent AfA im Jahr = 1.500 Euro.
| Kostenart | Behandlung |
|---|---|
| AfA (2 % Gebäudeanteil) | 25 % der Gesamt-AfA als Werbungskosten |
| Schuldzinsen der Baufinanzierung | 25 % als Werbungskosten |
| Reparaturen im vermieteten Teil (Bad, Boden) | 100 % Werbungskosten |
| Reparaturen im eigenen Teil | 0 % |
| Gemeinschaftliche Reparaturen (Dach, Heizung) | 25 % Werbungskosten |
| Grundsteuer, Versicherung | 25 % (Rest auf Mieter umgelegt) |
| Software, Bürokosten | 25 % |
Wer die Aufteilung nicht jedes Jahr im Kopf machen will: In Rentprime hinterlegst du die Flächen einmal — die Software rechnet die Werbungskosten für die Steuererklärung und die umlagefähigen Nebenkosten für die Abrechnung automatisch anteilig aus.
Nähe zum Mieter: Klare Regeln vermeiden Streit
- Ruhezeiten und Nutzung von Waschküche, Garten, Keller schriftlich regeln.
- Zählerstände jährlich gemeinsam ablesen — als Ritual mit Protokoll.
- Übergaben genauso formell wie bei jeder anderen Vermietung (Protokoll, Fotos).
- Kaution auf ein separates Treuhandkonto — Vermischung mit privatem Geld ist unzulässig (§ 551 BGB).
- Für gemeinsame Reparaturen einen digitalen Ordner: Wer hat wann was beauftragt?
Häufige Fragen
Wie kurz darf die Kündigungsfrist im Zweifamilienhaus sein?
Nach § 573a BGB verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist des Vermieters um drei Monate. Kündigungsgründe muss der Vermieter dann aber nicht angeben — die soziale Nähe wird ausgeglichen durch die längere Vorlaufzeit.
Muss ich die Einliegerwohnung ans Finanzamt melden?
Ja, mit der Steuererklärung. Bei erstmaliger Vermietung solltest du auch das Katasteramt und die Kommune (Wohnungsstatistik) informieren, sofern deine Baugenehmigung eine getrennte Wohneinheit erlaubt.
Sind Einliegerwohnungen von der Mietpreisbremse betroffen?
In vielen Bundesländern schon — die Mietpreisbremse gilt nach § 556d BGB in ausgewiesenen Gebieten für alle Wohnraummietverträge. Ausnahmen (§§ 556e, 556f BGB) prüfen: Neubau ab 01.10.2014, umfassende Modernisierung, Erstvermietung.
Wie hoch darf die Vorauszahlung sein?
Angemessen an den zu erwartenden Verbrauch (§ 556 Abs. 2 BGB). Als Faustregel: Vorjahresverbrauch plus 10 Prozent Puffer. Zu niedrige Vorauszahlungen führen zu bösen Nachforderungen; zu hohe sind unwirtschaftlich für den Mieter.
Was, wenn ich später selbst ein Kind in die Einliegerwohnung setzen will?
Verbilligte Vermietung an Angehörige ist zulässig, muss aber mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen (§ 21 Abs. 2 EStG), sonst kürzt das Finanzamt die Werbungskosten anteilig.