Eigene Wohnung nach Umzug vermieten — Schritt für Schritt.
Du ziehst um, die alte Wohnung bleibt — vermieten statt verkaufen. Die Checkliste für einen sauberen Start: vom Wärmepumpen-Nachrüstplan bis zum Mieterportal, mit § 566 BGB im Blick.
Wer aus der eigenen Wohnung auszieht und vermietet, wird zum Vermieter im Sinne des § 535 BGB. Voraussetzungen: schriftlicher Mietvertrag, angemessene Kaution (§ 551 BGB), ordnungsgemäße Übergabe, Anmeldung beim Finanzamt. Ab der Erstvermietung gelten Werbungskosten und AfA (§ 7 EStG); bei späterem Verkauf sichert eine dreijährige Selbstnutzung die Steuerfreiheit nach § 23 EStG.
Der 8-Wochen-Plan bis zum Einzug
- Woche 1: Wohnung leer räumen, Zustand fotografieren, kleine Reparaturen listen.
- Woche 2: Marktmiete recherchieren (Mietspiegel, Portale), Marktmiete pro m² notieren.
- Woche 3: Handwerker beauftragen (Malern, Böden, Bad-Silikon), Rechnungen als Erhaltungsaufwand sammeln.
- Woche 4: Exposé, Fotos, Grundriss, Energieausweis (Pflicht nach GEG).
- Woche 5: Inserat online, Selbstauskunft-Formular vorbereiten.
- Woche 6: Besichtigungen bündeln, Auswahl nach Bonität und Passung.
- Woche 7: Mietvertrag mit Pflichtklauseln, Kautionskonto einrichten.
- Woche 8: Übergabe mit Protokoll, Zählerstände, Schlüsselquittung.
Die Mieterauswahl: Bonität, Bauchgefühl, Recht
Als privater Vermieter darfst du eine Mieterselbstauskunft verlangen — aber nur mit Fragen, die für das Mietverhältnis relevant sind. Zulässig sind Beruf, Nettoeinkommen (nicht Bruttogehalt), Zahl der einziehenden Personen, laufende Insolvenzverfahren. Unzulässig sind Religion, Kinderwunsch, Krankheiten, politische Ansichten. Ein Bonitätsnachweis (Schufa-BonitätsAuskunft, Mieterselbstauskunft) darf verlangt werden.
| Kriterium | Empfehlung |
|---|---|
| Nettoeinkommen im Verhältnis zur Miete | Kaltmiete ≤ 30 % vom Haushaltsnetto |
| Beschäftigungsverhältnis | Ungekündigt, bevorzugt unbefristet |
| Schufa-Score | über 90 % oder plausibler Grund für Abweichung |
| Vormieter-Bescheinigung | Bestätigung mietfrei ausgezogen — sehr nützlich |
| Kaution | 3 Netto-Kaltmieten, in drei Raten möglich |
Der Mietvertrag: 12 Pflichtpunkte
- Vollständige Namen und Anschriften beider Parteien.
- Genaue Bezeichnung der Wohnung, Wohnfläche nach WoFlV (ca.-Angabe).
- Mietbeginn, unbefristet oder Zeitmietvertrag mit § 575 BGB-Grund.
- Kaltmiete, Betriebskostenvorauszahlung, Heizkostenvorauszahlung.
- Umlagefähige Betriebskosten mit Verweis auf § 2 BetrKV.
- Verteilerschlüssel für die Nebenkostenabrechnung.
- Kaution: Höhe, Konto, Verpflichtung zur Anlage nach § 551 BGB.
- Ratenzahlung der Kaution in drei gleichen Monatsraten.
- Kündigungsfristen — meist gesetzlich (§ 573c BGB) übernehmen.
- Schönheitsreparaturklausel — nur nach aktueller BGH-Rechtsprechung verwenden.
- Kleinreparaturklausel bis zur Einzelgrenze (100–120 €, jährlich max. 8 % der Jahresmiete).
- Hausordnung mit Ruhezeiten, Nutzung der Gemeinschaftsflächen.
Wer die Klauseln nicht selbst formulieren will, nutzt Vorlagen des Haus- und Grundeigentümerverbands, des DMB-Vermieter-Bundes oder eine Vermieter-Software. Rentprime enthält vorgeprüfte Mietvertrags-Bausteine und legt Kaution, Zähler und Klauseln direkt in der Wohnungsakte ab — die spätere Abrechnung greift automatisch auf denselben Verteilerschlüssel zu.
Der Steuerteil in Kurzform
| Was | Wo/Wie |
|---|---|
| Mieteinnahmen | Einkünfte aus Vermietung (§ 21 EStG) |
| AfA 2 % Gebäudeanteil | Werbungskosten |
| Reparaturen vor Erstvermietung | Erhaltungsaufwand, sofort abziehbar |
| Erneuerung Bad, Küche in großem Stil (>15 % AK innerhalb 3 J.) | Anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) |
| Fahrten zur Wohnung | 0,30 €/km oder Entfernungspauschale |
| Portokosten, Software, Kontoführung | Werbungskosten (pauschal oder tatsächlich) |
| Erste Jahresmiete am Jahresende | Zuflussprinzip § 11 EStG |
Wichtig: Renovieren vor der Vermietung ist Erhaltungsaufwand, solange die Kosten netto unter 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes innerhalb der ersten drei Jahre nach Kauf bleiben. Wer hier zu ehrgeizig ist, verliert den Sofortabzug — die Kosten werden dann über die AfA verteilt.
Übergabe: Der Tag, der später den Streit entscheidet
- Übergabeprotokoll mit allen Räumen, Mängeln, Zählerständen (Strom, Gas, Wasser, Heizung).
- Fotos, mit Zeitstempel im Portal ablegen.
- Schlüssel: Anzahl notieren, Quittung unterschreiben lassen.
- Wichtige Rufnummern (Sanitär-Notdienst, Verwaltung, Hausmeister) übergeben.
- Postumleitung des Vormieters checken.
Nähe ist keine Ausrede für Zettelchaos
Die räumliche Nähe verführt zum Rein-und-raus-Modus: Mieter ruft an, du fährst hin, du reparierst. Rechtlich erlaubt, praktisch teuer. Zwei Grundregeln helfen: Erstens jedes Gespräch schriftlich nachziehen — Mail, Portal-Nachricht, Notiz mit Datum. Zweitens Handwerkerkosten sauber trennen: Kleinreparatur bis zur vertraglichen Einzelgrenze Mietersache, alles darüber deine — ohne Grauzone.
Wer parallel eine zweite oder dritte Wohnung hält, spart mit einem digitalen Werkzeug wie Rentprime doppelt: Der Mieter meldet Schäden strukturiert mit Foto, du dokumentierst mit Zeitstempel, Belege landen in der Wohnungsakte. Am Jahresende ist die Steuer-Übersicht ein Klick statt eine Stunde Suchen.
- Reaktionsziel: dringende Mängel binnen 24 Stunden, normale binnen fünf Werktagen.
- Notdienst-Nummern (Sanitär, Elektro) im Portal hinterlegen — auch als Absicherung für dich.
- Übergaben nie am Telefon zusagen — immer Protokoll und Fotos.
- Kleinreparaturklausel korrekt formulieren: Einzelbetrag bis 100 bis 120 Euro, jährliche Kappung bei 8 Prozent der Jahresmiete, sonst unwirksam.
Häufige Fragen
Muss ich die Vermietung anzeigen?
Steuerlich mit der nächsten Einkommensteuererklärung. Wenn ein Wohnberechtigungsschein oder eine Sozialbindung existiert, ist die Kommune zu informieren. Beim Grundbuch ändert sich nichts.
Was, wenn ich später zurückziehen möchte?
Eigenbedarf ist möglich (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB), aber nur mit nachvollziehbarer Begründung, Kündigungsfrist 3–9 Monate. Der Mieter darf Härtefall geltend machen (§ 574 BGB), etwa hohes Alter oder lange Wohndauer.
Wie hoch darf die Kaution sein?
Maximal drei Netto-Kaltmieten (§ 551 BGB). Sie ist getrennt vom Vermietervermögen anzulegen und dem Mieter beim Auszug samt Zinsen abzüglich berechtigter Ansprüche zurückzuzahlen.
Muss ich die Wohnung vor Vermietung sanieren?
Nein — sie muss aber in vertragsgemäßem Zustand übergeben werden, also gebrauchstauglich (§ 535 BGB). Malern und funktionsfähige Ausstattung sind Standard; Modernisierung ist deine Entscheidung, aber ein starker Preishebel.
Was ist mit der Selbstnutzungsphase für die Spekulationsfrist?
§ 23 EStG lässt einen späteren Verkauf steuerfrei, wenn die Wohnung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst genutzt wurde — für eine ausschließlich vermietete Wohnung greift die Zehn-Jahres-Frist.